5 самых опасных рисков при покупке отеля в Германии, Австрии и Швейцарии – и как их избежать
Автор: Сергей Вахненко

Отельный рынок Германии, Австрии и Швейцарии остаётся одним из самых привлекательных в Европе — но только для тех инвесторов, которые понимают, как он работает.

После десятков сделок я убедился в одном:
Самые дорогие ошибки допускаются не на моменте покупки, а задолго до него — на этапе анализа, проверки и выбора объекта.

Вот пять рисков, которые встречаются чаще всего — и способы их избежать.

1. Неправильный анализ локации: хороший отель в плохом месте — уже не хороший

Самая частая ошибка: инвестор влюбляется в здание, а не в локацию.

Типичная фраза:
«Отель красивый — значит будет работать».
Нет.
Если нет стабильного спроса — он не будет работать.

Риск:
Слабая микролокация → низкая загрузка → слабая окупаемость.

Как избежать:

• Проверять реальные драйверы спроса (бизнес, туризм, ярмарки, инфраструктура)

• Анализировать конкурентов

• Учитывать сезонность и “провалы” в низкий сезон

• Опираться на факты, а не на легенду продавца

2. Завышенная оценка из-за “красивых” KPI и подправленных данных

Рынок отелей — эмоциональный.
Поэтому цифры нередко «улучшают», чтобы объект выглядел привлекательнее.

Риск:
Покупка по завышенной цене на основе нереалистичных показателей RevPAR, ADR или GOP.

Как избежать:

• Запрашивать минимум 3 года реальных необработанных данных

• Исключать разовые доходы и постковидные аномалии

• Смотреть на GOPPAR, а не только на выручку

• Делать собственную финансовую модель или привлекать внешнего эксперта

3. Слабый оператор или неясная структура управления

Это причина №1, почему даже хороший отель превращается в проблемный актив.

Риск:
Отель хороший, но оператор “не тянет”: загрузка падает, деньги не сходятся, возникают юридические риски.

Как избежать:

• Проверять опыт, репутацию и портфель оператора

• Анализировать договор управления/аренды

• Фиксировать KPI и право выхода

• Не верить бренду — смотреть на реальные результаты

4. Отсутствие технической Due Diligence: скрытый CAPEX

В большинстве отелей есть накопленный ремонтный долг — видимый и скрытый.

Риск:
Неожиданные миллионы на пожарку, инженерию, энергоэффективность, MEP.

Как избежать:

• Полный технический аудит: инженерия, конструктив, пожарная безопасность, энергия

• Реальный CAPEX-план (обычно 10–20% от цены покупки)

• Никаких “быстрых осмотров”

5. Нет доступа к off-market сделкам

Самый важный факт:
Лучшие отели в Германии, Австрии и Швейцарии никогда не появляются в открытой продаже.

Главное рисков — не купить плохой отель.
Главное рисков — даже не получить доступ к хорошим.

Как избежать:

• Работать с консультантами, которые специализируются на off-market

• Выходить на сети собственников, семейных компаний, частных инвесторов

• Проявлять интерес заранее — до выхода объекта на рынок

Вывод: отели — прибыльны. Но только если вы знаете ловушки

DACH-рынок остаётся сильнейшей инвестиционной нишей.
Но только для тех, кто анализирует, не верит чужим историям и умеет работать со структурой сделки.

Те, кто понимает риски, делают мощные сделки.
Те, кто игнорирует — покупают не отель, а проблему.