Можно ли купить квартиру в Германии за токены?
Запрос «квартира в Германии за токены» всё чаще появляется у инвесторов, связанных с криптоэкономикой, Web3 и цифровыми активами. На фоне роста интереса к токенизации недвижимости возникает вопрос:
Можно ли в Германии легально купить квартиру, расплатившись собственными токенами?
Короткий ответ: напрямую — нет.
Подробный ответ: ниже, с юридическими деталями, альтернативами и реальными схемами.
Почему покупка квартиры в Германии за токены невозможна напрямую
1. Токены не являются платежным средством в Германии
В Германии единственный законный способ оплаты недвижимости — безналичный банковский перевод (обычно в евро).
С апреля 2023 года действует §16a GwG (Закон о противодействии отмыванию денег), который:
запрещает расчеты за недвижимость с помощью:
- наличных
- криптовалют
- токенов
- любых «квази-денежных» инструментов
обязывает нотариуса проверять поступление средств на банковский счет продавца.
Даже если продавец согласен принять токены — нотариус не зарегистрирует переход права собственности в Grundbuch (земельной книге).
2. Без банковского перевода нотариус не завершит сделку
Любая покупка квартиры в Германии проходит через нотариуса.
Нотариус:
- проверяет источник средств,
- требует подтверждение SEPA-перевода,
- может приостановить сделку и уведомить финансовый контроль.
Передача токенов, криптовалюты или внутренних project-tokens не считается оплатой по немецкому праву.
3. Земельная книга Германии не связана с блокчейном
Право собственности на квартиру в Германии:
- возникает только после записи в Grundbuch,
- не может быть подтверждено токеном или NFT,
- не передаётся через смарт-контракт.
Блокчейн может использоваться только вспомогательно, но не как юридическое доказательство владения.
Альтернативы или обходные схемы
Да — но это не покупка квартиры за токены
В Германии есть проекты по токенизации недвижимости, но важно понимать разницу.
Что реально существует:
- токенизированные облигации
- токены долевого участия
- инвестиционные токены, привязанные к объектам недвижимости
Практическое значение:
- вы не покупаете квартиру,
- вы приобретаете финансовый инструмент,
- собственником квартиры остаётся компания (GmbH / SPV).
Примеры:
- Brickblock (долевые инвестиции)
- Fundament Group (токенизированные облигации)
- RAAY Real Estate (security tokens с одобрением BaFin)
Можно ли использовать собственные токены косвенно?
Да, косвенная схема возможна, но с ограничениями.
Рабочая модель:
Ваши токены:
- продаются или конвертируются в евро,
- через лицензированную платформу или банк.
Евро:
- переводятся продавцу квартиры,
- нотариус подтверждает оплату.
Сделка:
- регистрируется в земельной книге,
- полностью легальна.
В этом случае токены не являются средством платежа, а лишь источником средств.
Налоги при покупке через токены как источник средств
Для физического лица:
- продажа токенов в течение 1 года → подоходный налог
- продажа после 1 года → возможно освобождение от налога
- Grunderwerbsteuer (налог на покупку недвижимости) платится в евро
Для компании:
- прибыль от токенов → корпоративный налог
- курсовая разница учитывается как доход
- обязательная полная налоговая отчетность
Почему Германия так строга?
Причины:
- борьба с отмыванием денег
- защита покупателей и продавцов
- стабильность рынка недвижимости
- контроль источников капитала
Германия — одна из самых консервативных юрисдикций ЕС по расчетам за недвижимость.
Итог: можно ли купить квартиру в Германии за токены?
Кратко:
Нельзя напрямую
Нельзя через нотариуса
Нельзя без банковского перевода
Можно инвестировать через токенизированные инструменты
Можно использовать токены как источник средств
Легальный покупка возможна после конвертации в евро
Экспертный вывод
Запрос «квартира в Германии за токены» отражает тренд, но немецкое право пока не готово к таким сделкам. На сегодняшний день токены — это инвестиционный инструмент или источник капитала, а не замена денег при покупке недвижимости.
Если Германия когда-нибудь разрешит такие расчёты, это произойдёт через банки, BaFin и цифровую земельную книгу, а не через серые схемы.
