Kann man in Deutschland eine Wohnung mit Tokens kaufen?
Die Suchanfrage „Wohnung in Deutschland mit Tokens kaufen“ taucht immer häufiger bei Investoren aus der Kryptoökonomie, Web3 und dem Bereich digitaler Assets auf. Vor dem Hintergrund des wachsenden Interesses an der Tokenisierung von Immobilien stellt sich eine logische Frage:
Ist es in Deutschland rechtlich möglich, eine Wohnung zu kaufen und mit eigenen Tokens zu bezahlen?
Die kurze Antwort: direkt – nein.
Die ausführliche Antwort: siehe unten, inklusive rechtlicher Details, Alternativen und realistischer Modelle.
Warum der direkte Kauf einer Wohnung in Deutschland mit Tokens nicht möglich ist
1. Tokens sind in Deutschland kein zulässiges Zahlungsmittel
In Deutschland ist beim Immobilienkauf ausschließlich der unbare Zahlungsverkehr über ein Bankkonto zulässig – in der Regel in Euro.
Seit April 2023 gilt §16a GwG (Geldwäschegesetz), der:
Zahlungen für Immobilien verbietet mittels:
- Bargeld
- Kryptowährungen
- Tokens
- jeglichen „quasi-monetären“ Instrumenten
den Notar verpflichtet, den Zahlungseingang auf dem Bankkonto des Verkäufers zu überprüfen.
Selbst wenn der Verkäufer bereit wäre, Tokens zu akzeptieren, wird der Notar den Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eintragen.
2. Ohne Bankzahlung schließt der Notar den Kauf nicht ab
Jeder Immobilienkauf in Deutschland erfolgt zwingend über einen Notar.
Der Notar:
- prüft die Herkunft der Mittel,
- verlangt einen Nachweis über eine SEPA-Überweisung,
- kann die Transaktion aussetzen und die Finanzaufsicht informieren.
Die Übertragung von Tokens, Kryptowährungen oder projektinternen Coins gilt rechtlich nicht als Zahlung.
3. Das deutsche Grundbuch ist nicht mit der Blockchain verknüpft
Das Eigentum an einer Wohnung in Deutschland:
- entsteht ausschließlich durch Eintragung im Grundbuch,
- kann nicht durch Tokens oder NFTs ersetzt werden,
- wird nicht über Smart Contracts übertragen.
Blockchain-Technologie kann lediglich unterstützend, jedoch nicht als rechtlicher Eigentumsnachweis dienen.
Gibt es Alternativen oder Umgehungsmodelle?
Ja – aber es handelt sich nicht um den Kauf einer Wohnung mit Tokens
In Deutschland existieren Projekte zur Tokenisierung von Immobilien, jedoch ist die Abgrenzung entscheidend.
Was tatsächlich existiert:
- tokenisierte Anleihen
- Beteiligungstokens
- Investment-Tokens mit Immobilienbezug
Was das in der Praxis bedeutet:
- Sie kaufen keine Wohnung,
- Sie erwerben ein Finanzinstrument,
- Eigentümer der Immobilie bleibt eine Gesellschaft (GmbH / SPV).
Beispiele:
- Brickblock (Beteiligungsmodelle)
- Fundament Group (tokenisierte Anleihen)
- RAAY Real Estate (Security Tokens mit BaFin-Genehmigung)
Kann man eigene Tokens indirekt einsetzen?
Ja, eine indirekte Nutzung ist möglich, jedoch mit klaren Einschränkungen.
Rechtskonformes Modell:
Ihre Tokens:
- werden verkauft oder in Euro konvertiert,
- über eine lizenzierte Plattform oder Bank.
Die Euro:
- werden an den Verkäufer überwiesen,
- der Notar bestätigt den Zahlungseingang.
Die Transaktion:
- wird im Grundbuch eingetragen,
- ist vollständig legal.
In diesem Fall sind Tokens kein Zahlungsmittel, sondern lediglich die Quelle der Mittel.
Steuern beim Immobilienkauf mit Tokens als Kapitalquelle
Wenn Tokens als Mittelherkunft genutzt werden, sind steuerliche Aspekte zu beachten.
Für Privatpersonen:
- Verkauf von Tokens innerhalb von 1 Jahr → Einkommensteuer
- Verkauf nach 1 Jahr → ggf. steuerfrei
- Grunderwerbsteuer wird immer in Euro gezahlt
Für Unternehmen:
- Gewinne aus Tokens → Körperschaftsteuer
- Kursgewinne gelten als Ertrag
- Vollständige steuerliche Dokumentation ist Pflicht
Warum ist Deutschland so strikt?
Die Gründe sind eindeutig:
- Bekämpfung von Geldwäsche
- Schutz von Käufern und Verkäufern
- Stabilität des Immobilienmarktes
- Kontrolle der Kapitalherkunft
Deutschland gilt als eine der konservativsten Jurisdiktionen der EU, wenn es um Zahlungsabwicklung im Immobilienbereich geht.
Fazit: Kann man eine Wohnung in Deutschland mit Tokens kaufen?
Kurz zusammengefasst:
Nicht direkt
Nicht über den Notar
Nicht ohne Banküberweisung
Investieren über tokenisierte Instrumente ist möglich
Tokens können als Kapitalquelle dienen
Ein legaler Kauf ist nach Konvertierung in Euro möglich
Expertenfazit
Die Suchanfrage „Wohnung in Deutschland mit Tokens kaufen“ spiegelt einen realen Trend wider – das deutsche Recht ist dafür jedoch noch nicht ausgelegt. Tokens sind derzeit Investitionsinstrumente oder Kapitalquellen, jedoch kein Ersatz für Geld beim Immobilienkauf.
Sollte Deutschland solche Modelle künftig zulassen, wird dies über Banken, BaFin und eine digitale Grundbuchstruktur erfolgen – nicht über Grauzonen oder inoffizielle Konstrukte.
