Чи можна купити квартиру в Німеччині за токени?
Запит «квартира в Німеччині за токени» все частіше з’являється у інвесторів, пов’язаних із криптоекономікою, Web3 та цифровими активами. З огляду на зростання інтересу до токенізації нерухомості виникає питання:
Чи можливо легально купити квартиру в Німеччині, розрахувавшись власними токенами?
Коротка відповідь: прямо — ні.
Детальна відповідь: далі, із юридичними деталями, альтернативами та реальними схемами.
Чому покупка квартири в Німеччині за токени неможлива напряму
1. Токени не є платіжним засобом у Німеччині
У Німеччині єдиний законний спосіб оплати нерухомості — безготівковий банківський переказ (зазвичай у євро).
З квітня 2023 року діє §16a GwG (Закон про боротьбу з відмиванням грошей), який:
забороняє розрахунки за нерухомість за допомогою:
- готівки
- криптовалют
- токенів
- будь-яких «квазі-грошових» інструментів
зобов’язує нотаріуса перевіряти надходження коштів на банківський рахунок продавця.
Навіть якщо продавець згоден прийняти токени — нотаріус не зареєструє перехід права власності в Grundbuch (земельній книзі).
2. Без банківського переказу нотаріус не завершить угоду
Будь-яка покупка квартири в Німеччині проходить через нотаріуса.
Нотаріус:
- перевіряє джерело коштів,
- вимагає підтвердження SEPA-переказу,
- може призупинити угоду та повідомити фінансовий контроль.
Передача токенів, криптовалюти чи внутрішніх project-tokens не вважається оплатою за німецьким правом.
3. Земельна книга Німеччини не пов’язана з блокчейном
Право власності на квартиру в Німеччині:
- виникає лише після запису в Grundbuch,
- не може підтверджуватися токеном або NFT,
- не передається через смарт-контракт.
Блокчейн може використовуватися тільки допоміжно, але не як юридичний доказ власності.
Альтернативи або обхідні схеми
Так — але це не покупка квартири за токени
У Німеччині існують проекти токенізації нерухомості, але важливо розуміти різницю.
Що реально існує:
- токенізовані облігації
- токени участі
- інвестиційні токени, прив’язані до об’єктів нерухомості
Практичне значення:
- ви не купуєте квартиру,
- ви купуєте фінансовий інструмент,
- власником залишається компанія (GmbH / SPV).
Приклади:
- Brickblock (долеві інвестиції)
- Fundament Group (токенізовані облігації)
- RAAY Real Estate (security tokens з дозволом BaFin)
Чи можна використовувати власні токени опосередковано?
Так, опосередкована схема можлива, але з обмеженнями.
Робоча модель:
Ваші токени:
- продаються або конвертуються в євро,
- через ліцензовану платформу або банк.
Євро:
- переводяться продавцю,
- нотаріус підтверджує оплату.
Угода:
- реєструється в земельній книзі,
- повністю легальна.
Токени не є платіжним засобом, а лише джерелом коштів.
Податки при покупці через токени як джерело коштів
Для фізичних осіб:
- продаж токенів протягом 1 року → податок на доходи
- продаж після 1 року → можливо без податку
- Grunderwerbsteuer сплачується в євро
Для компаній:
- прибуток від токенів → корпоративний податок
- курсові різниці враховуються як дохід
- обов’язкова повна звітність
Чому Німеччина така сувора?
Причини:
- боротьба з відмиванням грошей
- захист покупців і продавців
- стабільність ринку нерухомості
- контроль джерела капіталу
Німеччина — одна з найконсервативніших юрисдикцій ЄС щодо розрахунків за нерухомість.
Висновок: чи можна купити квартиру в Німеччині за токени?
Коротко:
Не можна напряму
Не можна через нотаріуса
Не можна без банківського переказу
Можна інвестувати через токенізовані інструменти
Можна використовувати токени як джерело коштів
Легальна покупка можлива після конвертації в євро
Експертний висновок
Запит «квартира в Німеччині за токени» відображає тренд, але німецьке законодавство поки не готове до таких угод. На сьогодні токени — інвестиційний інструмент або джерело капіталу, а не заміна грошей при купівлі нерухомості.
Якщо Німеччина колись дозволить такі розрахунки, це відбудеться через банки, BaFin та цифрову земельну книгу, а не через «сіру» схему.
