Deutscher Hotelinvestmentmarkt 2025
Aktuelle Marktdaten für Hotelverkäufer und Investoren
Gesamtvolumen aller Hoteltransaktionen in Deutschland – Anstieg von 78% gegenüber Vorjahr.
Spitzenrendite für erstklassige Hotelimmobilien in deutschen A-Städten (Berlin, München, Hamburg).
Stärkstes Wachstum des deutschen Hotelinvestmentmarkts seit 2019 – getrieben von internationalem Kapital.
Berlin ist der aktivste Hotelmarkt Deutschlands mit steigender internationaler Investorennachfrage.
München auf Platz zwei – besonders gefragt sind Businesshotels und Häuser in Messennähe.
Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens stammt von ausländischen Investoren.
Häufig gestellte Fragen zum Hotelverkauf
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum diskreten Hotelverkauf in Deutschland
Ein diskreter Hotelverkauf (Off-Market-Verkauf) bezeichnet den Verkauf einer Hotelimmobilie ohne öffentliche Vermarktung – also ohne Inserate auf Immobilienportalen, ohne Pressemitteilungen und ohne breite Marktansprache. Der Verkauf erfolgt vertraulich über ein privates Netzwerk qualifizierter Investoren. Dies schützt den laufenden Hotelbetrieb, verhindert Unruhe bei Mitarbeitern und Gästen und vermeidet einen Preisverfall durch öffentliche Marktexposition.
Die Dauer eines diskreten Hotelverkaufs in Deutschland beträgt in der Regel 6 bis 12 Monate – von der ersten Beratung bis zur notariellen Beurkundung. Bei gut vorbereiteten Unterlagen und realistischer Preisvorstellung sind in Einzelfällen auch Transaktionen innerhalb von 3 bis 6 Monaten möglich. Entscheidend sind die Vollständigkeit der Dokumentation, die Preisrealität und die Qualität des Käufernetzwerks.
Für einen professionellen Hotelverkauf in Deutschland werden folgende Unterlagen benötigt: Grundbuchauszug, Grundrisse und Baupläne, aktuelle Betriebskostenaufstellung, Gewinn- und Verlustrechnung der letzten 3 Jahre, Pacht- oder Managementvertrag (falls vorhanden), Hotelinventarliste, Baugenehmigungen und Betriebsgenehmigungen, Energieausweis sowie bestehende Finanzierungsverträge. Dominart unterstützt Verkäufer bei der vollständigen Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen.
Die Maklerprovision beim Hotelverkauf in Deutschland beträgt in der Regel 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei gewerblichen Immobilientransaktionen ist die Provisionsaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar. Die genaue Höhe hängt vom Objektwert, der Komplexität und dem Leistungsumfang ab. Die Erstberatung und Objektbewertung bei Dominart Real Estate ist kostenlos und unverbindlich.
Die Bewertung eines Hotels basiert auf: RevPAR (Revenue per Available Room), ADR (Average Daily Rate), Belegungsrate, NOI (Net Operating Income) und dem Kapitalisierungssatz (Cap Rate). Prime Hotels in deutschen A-Städten erzielen derzeit ca. 5,50 Prozent Cap Rate. Zusätzlich werden EBITDA, Substanzwert und Lage berücksichtigt. Dominart erstellt für jeden Verkäufer eine fundierte Marktbewertung auf Basis aktueller Transaktionsdaten aus dem deutschen Hotelmarkt.
Beim Asset Deal wird die Hotelimmobilie direkt verkauft – der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent). Beim Share Deal wird die Gesellschaft verkauft, der das Hotel gehört – dabei entfällt die Grunderwerbsteuer, was erhebliche Steuervorteile bietet. Allerdings übernimmt der Käufer beim Share Deal alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Dominart berät zur optimalen Transaktionsstruktur gemeinsam mit Steuerberatern.
Die stärkste Investorennachfrage besteht in den deutschen A-Städten: Berlin führt mit einem Transaktionsvolumen von über 638 Millionen Euro (2025), gefolgt von München mit rund 516 Millionen Euro. Das Gesamtvolumen in Deutschland betrug 2025 über 2,7 Milliarden Euro – ein Plus von 78 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ebenfalls stark gefragt sind Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Köln.
Ja. Beim diskreten Off-Market-Verkauf erfahren weder Mitarbeiter noch Gäste oder Wettbewerber von der Verkaufsabsicht. Die Vermarktung erfolgt ausschließlich über ein vertrauliches Investorennetzwerk. Alle Interessenten unterzeichnen vor der Weitergabe von Objektinformationen eine Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA). Besichtigungen werden so koordiniert, dass der laufende Hotelbetrieb nicht beeinträchtigt wird.
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