5 найнебезпечніших ризиків під час купівлі готелю в Німеччині, Австрії та Швейцарії — і як їх уникнути
Автор: Сергій Вахнєнко
Готельний ринок Німеччини, Австрії та Швейцарії залишається одним із найсильніших в Європі.
Але тільки для інвесторів, які вміють його правильно читати.
Після десятків угод я переконався в одному:
Найдорожчі помилки інвестори роблять не під час купівлі, а набагато раніше — на етапі перевірки та вибору об'єкта.
Ось п’ять головних ризиків і способи їх уникнути.
1. Невірний аналіз локації: хороший готель у поганому місці вже не хороший
Найтиповіша помилка — інвестор закохується в будівлю, а не в ринок.
Популярна фраза:
«Готель красивий — значить працюватиме».
Не працюватиме — якщо немає стабільного попиту.
Ризик:
Слабка мікролокація → низьке завантаження → слабка дохідність.
Як уникнути?
-
Аналіз попиту: бізнес, туризм, ярмарки, інфраструктура
-
Аналіз конкурентів
-
Врахування сезонності та «просідань» взимку
-
Орієнтація на факти, а не на історію продавця
2. Завищена оцінка через «відполіровані» KPI
Готелі — емоційний бізнес.
Тому цифри часто «покращують», щоб виглядати привабливіше.
Ризик:
Купівля за завищеною ціною через нереалістичні RevPAR, ADR або GOP.
Як уникнути?
-
Мінімум 3 роки реальних операційних даних
-
Виключення разових доходів і ковідних спотворень
-
Аналіз GOPPAR, а не лише виручки
-
Власна фінмодель або аудит експертів
3. Слабкий оператор або невизначена структура управління
Причина №1, чому хороший готель перетворюється на проблемний актив.
Ризик:
Гарний об’єкт, але оператор не справляється → падає завантаження, зростають ризики.
Як уникнути?
-
Перевірка репутації та портфеля оператора
-
Глибокий аналіз договору
-
Фіксація KPI і права виходу
-
Не довіряти бренду — дивитися на результати
4. Відсутність технічної Due Diligence: прихований CAPEX
У більшості готелів накопичений ремонтний борг.
Ризик:
Неочікувані мільйони на пожежну безпеку, інженерію, енергоефективність.
Як уникнути?
-
Повний технічний аудит
-
Реалістичний CAPEX-план (10–20% від ціни покупки)
-
Жодних «швидких оглядів»
5. Відсутність доступу до off-market угод
Головний факт:
Найкращі готелі у DACH ніколи не з’являються у відкритому продажу.
Головний ризик — не купити поганий готель.
Головний ризик — не отримати доступ до хорошого.
Як уникнути?
-
Працювати з off-market консультантами
-
Використовувати мережі власників і сімейних компаній
-
Заявляти інтерес заздалегідь
Висновок: готелі — прибуткові, якщо знати їх пастки
Ті, хто розуміє ринок і ризики — роблять сильні угоди.
Ті, хто ігнорує — купують не готель, а проблему.
