Die 5 gefährlichsten Risiken beim Kauf eines Hotels in Deutschland, Österreich und der Schweiz – und wie man sie vermeidet
Von Sergey Vakhnenko

Der Hotelmarkt in der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) bleibt attraktiv – aber nur für Investoren, die ihn richtig lesen können.

Nach vielen Jahren und Dutzenden Hoteltransaktionen habe ich eines eindeutig gelernt:
Die teuersten Fehler passieren nicht beim Kauf. Sie passieren viel früher – bei der Due Diligence und der Auswahl des falschen Objekts.

Hier sind die fünf Risiken, die ich am häufigsten sehe – und wie man sie vermeidet.

1. Falsche Standortanalyse: Ein „gutes Hotel“ am falschen Ort ist kein gutes Hotel

Viele Käufer verlieben sich in das Gebäude – nicht in die Marktgrundlagen.

Einer der Sätze, die ich am häufigsten höre:
„Das Hotel ist schön, das wird schon funktionieren.“
Nein – nicht, wenn die Nachfragebasis fehlt.

Risiko:
Schwache Mikrolage → niedrige Auslastung → drastisch geringere Rendite.

Wie vermeiden?

• Reale Nachfrage prüfen (Business, Leisure, Messen, Infrastruktur)

• Wettbewerbsumfeld analysieren

• Saisonmuster verstehen (Winter / Off-Season wird massiv unterschätzt)

• Sich auf echte Daten stützen – nicht auf Erzählungen des Verkäufers

2. Überbewertung durch manipulierbare oder unvollständige KPIs

Hotelverkäufe sind emotional – auf beiden Seiten.
Zahlen werden oft „optimiert“, um besser auszusehen.

Risiko:
Investor zahlt einen zu hohen Preis auf Basis unrealistischer RevPAR-, ADR- oder GOP-Daten.

Wie vermeiden?

• Mindestens 3 Jahre ungefilterte Betriebszahlen anfordern

• Einmaleffekte und Post-Corona-Verzerrungen eliminieren

• GOPPAR statt nur Umsatz analysieren

• Eigenes Finanzmodell bauen oder durch Experten prüfen lassen

3. Schwacher Betreiber oder unklare Betreiberstruktur

Grund #1, warum gute Hotels zu Problemimmobilien werden: der falsche Operator.

Risiko:
Starke Immobilie, schwacher Betreiber → schlechte Auslastung, Cashflow-Probleme, Vertragsrisiken.

Wie vermeiden?

• Track Record des Operators prüfen

• Management-/Pachtvertrag detailliert analysieren

• Leistungskennzahlen (KPIs) und Exit-Rechte absichern

• Niemals nur auf die Marke vertrauen

Ein starkes Hotel ohne starken Betreiber ist nur die halbe Investition.

4. Fehlende technische Due Diligence: Die versteckte CAPEX-Falle

Viele Hotels leiden unter jahrelangem Sanierungsstau – sichtbar und unsichtbar.

Risiko:
Ungeplante Millioneninvestitionen in Brandschutz, Haustechnik, Energieeffizienz, MEP.

Wie vermeiden?

• Vollständige TDD: MEP, Statik, Brandschutz, Dämmung, Energie

• Realistische CAPEX-Planung (oft 10–20 % des Kaufpreises)

• Keine Abkürzungen bei der Bestandsaufnahme

5. Kein Zugang zu Off-Market-Deals

Die Wahrheit ist simpel:
Die besten Hotels in Deutschland, Österreich und der Schweiz erscheinen niemals auf Online-Portalen.

Das größte Risiko ist nicht, ein schlechtes Hotel zu kaufen.
Das größte Risiko ist, gar keinen Zugang zu den guten Hotels zu bekommen.

Wie vermeiden?

• Mit spezialisierten Off-Market-Beratern arbeiten

• Netzwerke von Eigentümern, Familienunternehmen und Private-Investoren nutzen

• Interesse früh signalisieren – bevor ein Objekt öffentlich wird

Fazit: Hotels sind profitabel – wenn man die Fallen kennt

Der DACH-Hotelmarkt ist eine der stärksten Anlageklassen Europas.
Aber nur für Investoren, die strukturiert prüfen, klare Kriterien haben und sich nicht von Marketinggeschichten blenden lassen.

Wer diese Risiken versteht, macht solide, zukunftssichere Deals.
Wer sie ignoriert, kauft kein Hotel – sondern ein Problem.