Как правильно считать доходность недвижимости в Германии: реальные кейсы и калькуляции

Инвестиции в недвижимость в Германии считаются стабильными и надёжными. Но реальная доходность часто оказывается ниже ожидаемой, если считать её неправильно.
Разберём основные формулы, неочевидные расходы и приведём примеры из разных городов.

Формулы доходности: от Bruttorendite до Cashflow

Bruttorendite (валовая доходность)

Простейшая формула:

Bruttorendite=Jahresmiete (kalt)Kaufpreis×100%\text{Bruttorendite} = \frac{\text{Jahresmiete (kalt)}}{\text{Kaufpreis}} \times 100 \%Bruttorendite=KaufpreisJahresmiete (kalt)​×100%

Пример: квартира стоит 200.000 €, аренда 800 € kalt/месяц → 9.600 € в год.
Bruttorendite = 9.600 / 200.000 × 100 = 4,8 %.

⚠️ Минус: не учитывает расходы и налоги.

Nettorendite (чистая доходность)

Пример: квартира 200.000 € + 20.000 € Nebenkosten = 220.000 €.
Jahresmiete = 9.600 €.
Неучитываемые расходы (Hausgeld nicht umlagefähig, Rücklagen, Verwaltung) = 1.500 €.

Nettorendite = (9.600 – 1.500) / 220.000 × 100 = 3,7 %.

Cashflow (чистый денежный поток)

Самая реальная метрика:

Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung\text{Cashflow} = \text{Mieteinnahmen} - \text{alle laufenden Kosten} - \text{Finanzierung}Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung

Включает ипотечные платежи (Zins + Tilgung).
Если Cashflow > 0 → объект приносит живые деньги, а не только «бумажную» доходность.

Неочевидные расходы, которые снижают доходность

Многие инвесторы считают только аренду и ипотеку, забывая о постоянных статьях:

• Hausgeld (взносы в WEG, включая расходы, которые нельзя переложить на арендатора).
  
  
• Rücklagen (резерв на капитальные ремонты, лифт, Dach, Heizung).
  
  
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung для аренды или WEG-Verwaltung).
  
  
• Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht).
  
  
• Steuerberater (подготовка Steuererklärung, особенно для иностранцев).
  
  
• Leerstand (периоды простоя между арендаторами).
  
  

 Итоговая доходность почти всегда ниже, чем показывает Bruttorendite.

Примеры по городам (2025)

Лейпциг (B-Stadt, восточная Германия)

• Kaufpreis 150.000 € (2-комн. квартира).
  
  
• Kaltmiete 550 €/мес = 6.600 €/год.
  
  
• Bruttorendite = 4,4 %.
  
  
• После учёта расходов → Nettorendite ~3,2 %.
  
  
• Cashflow: при ипотеке 70 % под 3,2 % годовых → около +50 €/мес (лёгкий плюс).
  
  

Дюссельдорф (A-Stadt, Рейн-Рур)

• Kaufpreis 300.000 €.
  
  
• Kaltmiete 1.100 €/мес = 13.200 €/год.
  
  
• Bruttorendite = 4,4 %.
  
  
• Nettorendite (Hausgeld 2.500 €, Rücklagen 800 €) ~2,9 %.
  
  
• Cashflow: при финансировании 70 % под 3,2 % → около –150 €/мес (отрицательный поток, ставка на рост цены).
  
  

Штутгарт (A-Stadt, Baden-Württemberg)

• Kaufpreis 400.000 €.
  
  
• Kaltmiete 1.200 €/мес = 14.400 €/год.
  
  
• Bruttorendite = 3,6 %.
  
  
• Nettorendite ~2,5 %.
  
  
• Cashflow: при ипотеке 70 % → около –300 €/мес (для инвестора с долгосрочной стратегией).
  
  

Итог: как считать правильно

• Bruttorendite показывает ориентир, но сильно завышает доходность.
  
  
• Nettorendite ближе к реальности, учитывает расходы.
  
  
• Cashflow — главный показатель для инвестора, показывает реальные деньги «на руки».
  
  
• В B-Städten (Лейпциг, Дрезден, Магдебург) выше доходность и положительный Cashflow.
  
  
• В A-Städten (Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф, Штутгарт) доходность ниже, но сильный потенциал роста цен.
  
  

✅ Совет: считайте все расходы и делайте расчёт Cashflow — только тогда вы увидите реальную картину доходности.