Wie man die Rendite von Immobilien in Deutschland richtig berechnet: reale Beispiele und Kalkulationen
Investitionen in Immobilien in Deutschland gelten als stabil und zuverlässig. Doch die tatsächliche Rendite fällt oft niedriger aus als erwartet – vor allem, wenn man sie falsch berechnet.
Schauen wir uns die wichtigsten Formeln, versteckten Kosten und Praxisbeispiele aus verschiedenen Städten an.
Renditeformeln: von der Bruttorendite bis zum Cashflow
Bruttorendite (Gesamtrendite)
Beispiel:
Kaufpreis: 200.000 €
Kaltmiete: 800 €/Monat → 9.600 €/Jahr
Bruttorendite = 9.600 / 200.000 × 100 = 4,8 %
⚠️ Nachteil: Berücksichtigt weder Kosten noch Steuern.
Nettorendite (reine Rendite)
Formel:
Nettorendite=Jahresmiete (kalt)−nicht umlagefa¨hige KostenGesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)×100%\text{Nettorendite} = \frac{\text{Jahresmiete (kalt)} - \text{nicht umlagefähige Kosten}}{\text{Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)}} \times 100\%Nettorendite=Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)Jahresmiete (kalt)−nicht umlagefa¨hige Kosten×100%
Beispiel:
Kaufpreis 200.000 € + Nebenkosten 20.000 € = 220.000 €
Jahresmiete: 9.600 €
Nicht umlagefähige Kosten (Hausgeld, Rücklagen, Verwaltung): 1.500 €
Nettorendite = (9.600 – 1.500) / 220.000 × 100 = 3,7 %
Cashflow (Netto-Geldfluss)
Die realistischste Kennzahl:
Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung\text{Cashflow} = \text{Mieteinnahmen} - \text{alle laufenden Kosten} - \text{Finanzierung}Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung
Hier werden auch die Kreditraten (Zins + Tilgung) berücksichtigt.
➡️ Wenn Cashflow > 0, bringt das Objekt echtes Geld, nicht nur eine „Papierendite“.
Versteckte Kosten, die die Rendite schmälern
Viele Investoren berücksichtigen nur Miete und Kredit, vergessen aber laufende Posten:
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Hausgeld (inkl. nicht umlagefähiger WEG-Kosten)
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Rücklagen (für Dach, Heizung, Aufzug usw.)
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Verwaltungskosten (Haus- oder WEG-Verwaltung)
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Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht)
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Steuerberater (besonders für ausländische Eigentümer)
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Leerstand (Mietausfälle zwischen Mietern)
Die tatsächliche Rendite liegt fast immer niedriger als die Bruttorendite.
Beispiele nach Städten (2025)
Leipzig (B-Stadt, Ostdeutschland)
Kaufpreis: 150.000 €
Kaltmiete: 550 €/Monat = 6.600 €/Jahr
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Bruttorendite: 4,4 %
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Nach Kosten: Nettorendite ~ 3,2 %
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Cashflow: bei 70 % Finanzierung zu 3,2 % → ca. +50 €/Monat (leichter Überschuss)
Düsseldorf (A-Stadt, Rhein-Ruhr)
Kaufpreis: 300.000 €
Kaltmiete: 1.100 €/Monat = 13.200 €/Jahr
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Bruttorendite: 4,4 %
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Nettorendite (Hausgeld 2.500 €, Rücklagen 800 €) ~ 2,9 %
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Cashflow: bei 70 % Finanzierung zu 3,2 % → ca. –150 €/Monat (negativer Cashflow, Fokus auf Wertsteigerung)
Stuttgart (A-Stadt, Baden-Württemberg)
Kaufpreis: 400.000 €
Kaltmiete: 1.200 €/Monat = 14.400 €/Jahr
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Bruttorendite: 3,6 %
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Nettorendite: ~2,5 %
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Cashflow: bei 70 % Finanzierung → ca. –300 €/Monat (Langfriststrategie)
✅ Fazit: So rechnen Sie richtig
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Bruttorendite gibt einen groben Orientierungspunkt, ist aber zu optimistisch.
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Nettorendite ist realistischer, da sie die Kosten einbezieht.
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Cashflow ist die entscheidende Kennzahl für Investoren – er zeigt das echte Geld „in der Hand“.
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In B-Städten (Leipzig, Dresden, Magdeburg) sind Rendite und Cashflow oft positiv.
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In A-Städten (Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart) ist die Rendite niedriger, aber das Wertsteigerungspotenzial hoch.
Tipp: Berücksichtigen Sie alle Kosten und berechnen Sie den Cashflow – nur so sehen Sie die wahre Rendite Ihrer Immobilie.
