Як правильно розраховувати дохідність нерухомості в Німеччині: реальні приклади та калькуляції
Інвестиції в нерухомість у Німеччині вважаються стабільними та надійними.
Однак фактична дохідність часто виявляється нижчою за очікувану — особливо якщо її неправильно рахувати.
Розглянемо основні формули, приховані витрати та приклади з різних міст.
Формули дохідності: від Bruttorendite до Cashflow
Bruttorendite (валова дохідність)
Приклад:
Ціна квартири: 200.000 €
Оренда: 800 €/місяць → 9.600 €/рік
Bruttorendite = 9.600 / 200.000 × 100 = 4,8 %
⚠️ Мінус: не враховує витрати та податки.
Nettorendite (чиста дохідність)
Формула:
Nettorendite=Jahresmiete (kalt)−nicht umlagefa¨hige KostenGesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)×100%\text{Nettorendite} = \frac{\text{Jahresmiete (kalt)} - \text{nicht umlagefähige Kosten}}{\text{Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)}} \times 100\%Nettorendite=Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)Jahresmiete (kalt)−nicht umlagefa¨hige Kosten×100%
Приклад:
Ціна: 200.000 € + додаткові витрати 20.000 € = 220.000 €
Річна оренда: 9.600 €
Непокривні витрати (Hausgeld, резерви, управління): 1.500 €
Nettorendite = (9.600 – 1.500) / 220.000 × 100 = 3,7 %
Cashflow (чистий грошовий потік)
Найреальніший показник:
Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung\text{Cashflow} = \text{Mieteinnahmen} - \text{alle laufenden Kosten} - \text{Finanzierung}Cashflow=Mieteinnahmen−alle laufenden Kosten−Finanzierung
Враховує кредитні платежі (відсотки + погашення).
➡️ Якщо Cashflow > 0, об’єкт приносить реальні гроші, а не лише «паперову» дохідність.
Приховані витрати, які знижують дохідність
Багато інвесторів враховують лише оренду і кредит, забуваючи про постійні витрати:
-
Hausgeld (внески до WEG, включаючи витрати, які не можна перекласти на орендаря)
-
Резерви (на ремонт даху, ліфта, опалення тощо)
-
Витрати на управління (Hausverwaltung або WEG-Verwaltung)
-
Страхування (будівельне, цивільне)
-
Податковий консультант (особливо для іноземців)
-
Простої (періоди без орендарів)
? Фактична дохідність майже завжди нижча, ніж Bruttorendite.
Приклади за містами (2025)
Лейпциг (B-місто, Східна Німеччина)
Ціна: 150.000 €
Оренда: 550 €/міс = 6.600 €/рік
-
Bruttorendite: 4,4 %
-
Nettorendite: ~ 3,2 %
-
Cashflow: при 70 % фінансуванні під 3,2 % → +50 €/міс (невеликий плюс)
Дюссельдорф (A-місто, Рейн-Рур)
Ціна: 300.000 €
Оренда: 1.100 €/міс = 13.200 €/рік
-
Bruttorendite: 4,4 %
-
Nettorendite (Hausgeld 2.500 €, резерви 800 €): ~ 2,9 %
-
Cashflow: при 70 % фінансуванні під 3,2 % → –150 €/міс (негативний потік, ставка на зростання ціни)
Штутгарт (A-місто, Баден-Вюртемберг)
Ціна: 400.000 €
Оренда: 1.200 €/міс = 14.400 €/рік
-
Bruttorendite: 3,6 %
-
Nettorendite: ~2,5 %
-
Cashflow: при 70 % іпотеці → –300 €/міс (довгострокова стратегія)
✅ Висновок: як рахувати правильно
-
Bruttorendite — орієнтир, але завищує дохідність.
-
Nettorendite — ближча до реальності, враховує витрати.
-
Cashflow — головний показник для інвестора, показує реальні гроші «на руки».
-
У B-містах (Лейпциг, Дрезден, Магдебург) дохідність і Cashflow вищі.
-
У A-містах (Берлін, Мюнхен, Дюссельдорф, Штутгарт) дохідність нижча, але великий потенціал зростання вартості.
Порада: враховуйте всі витрати та розраховуйте Cashflow — лише так ви побачите реальну дохідність своєї нерухомості.
