Как купить дом в Германии?

Пошаговый гайд + регионы с самыми доступными ценами в 2025 году

Покупка дома в Германии — это не только выгодная инвестиция, но и возможность для комфортной жизни или переезда всей семьёй. В 2025 году, несмотря на рост цен в мегаполисах, в стране остаётся достаточно регионов, где можно купить дом по разумной цене.

ТОП-7 доступных регионов

Регион / Город	Средняя цена за м²	Особенности
Саксония (Лейпциг, Дрезден)	€2,200–2,800	Развитая инфраструктура, низкие цены
Тюрингия (Эрфурт, Йена)	€2,000–2,500	Спокойные города, спрос растет
Саксония-Анхальт (Магдебург)	€1,800–2,200	Один из самых дешевых регионов
Бранденбург (пригород Берлина)	€2,800–3,200	Отлично для аренды и дач
Мекленбург-Передняя Померания	€1,700–2,100	Живописные локации, рядом с Балтикой
Рурская область (Эссен, Дуйсбург)	€2,200–2,700	Бывший индустриальный регион
Франкония (Северная Бавария)	€2,400–3,000	Доступнее, чем Мюнхен или Нюрнберг

Важно: В небольших населённых пунктах дома стоят на 30–50% дешевле, чем в городах.

Какие документы потребуются?

Для физического лица — иностранца:

• Паспорт

• Подтверждение источника средств (в некоторых случаях)

• Если ипотека — подтверждение доходов, выписка с банковского счёта

• Доверенность (если покупка через представителя)

Налоги и расходы при покупке дома

Расход	Примерная ставка
Grunderwerbsteuer (налог на покупку)	3.5%–6.5% по региону
Нотариус и регистрация	~1.5%
Агентская комиссия	до 3.57% (в зависимости от сделки)
Ежегодный налог на недвижимость	€300–1000/год
Коммунальные платежи	€200–400/мес (если дом с землёй)

❓FAQ

Можно ли купить дом в Германии без ВНЖ?

Да. Резидентство не требуется. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии на покупку недвижимости.

Можно ли сдавать дом в аренду?

Да. Сдача в аренду регулируется законом и облагается налогом.
Важно заключать договор официально и подавать декларацию.

Какие дома лучше покупать — старые или новостройки?

• Старый фонд — дешевле, но возможны затраты на ремонт и энергомодернизацию.

• Новостройки — дороже, зато экономичнее и проще в управлении.

Почему покупка дома в Германии — выгодна?

• Прозрачная правовая система

• Возможность покупки иностранцами без ограничений

• Стабильный рынок с низкими рисками

• Высокий спрос на аренду в пригородах и малых городах

• Низкие ставки по ипотеке (в сравнении с историческими значениями)

✅ Как купить дом в Германии: пошаговая инструкция

1. Выбор региона и объекта

Определитесь, нужен ли вам дом:

• для жизни

• для сдачи в аренду

• как загородный/дачный вариант

Обратите внимание на:

• транспортную доступность

• школы, магазины, больницы поблизости

• состояние объекта и участка

2. Предварительная проверка (Due Diligence)

• наличие обременений (ипотека, сервитуты)

• техническое состояние

• год постройки, система отопления, изоляция (важно из-за энергоэффективности)

3. Финансирование

Варианты:

• 100% наличными (часто для иностранных покупателей)

• Ипотека (возможно и для нерезидентов, при наличии дохода и капитала от 30%)

4. Подписание договора у нотариуса

• Обязательно — нотариальное заверение покупки

• Нотариус подаёт документы в земельный кадастр

5. Оплата налогов и регистрация

• Grunderwerbsteuer (налог на покупку): 3.5–6.5%

• Регистрация: ~1.5% от стоимости недвижимости