In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München wohnen statistisch gesehen etwa 75% der Bevölkerung zur Miete. Der Hauptgrund dafür ist, dass Mieter durch das Gesetz stark geschützt sind. Wenn der Mietvertrag unbefristet ist (was in der Regel der Fall ist), ist es äußerst schwierig, den Mieter zu kündigen - selbst bei Mietschulden oder Konflikten. Hinzu kommen die vergleichsweise niedrigen Mietpreise und die umfangreiche Regulierung fast aller Aspekte des Mietverhältnisses.
In den beliebten Vierteln der Großstädte wird es aufgrund des Bevölkerungswachstums und knappen Wohnraums jedoch immer schwieriger, eine klassische Mietwohnung zu finden. Da stellt sich die Frage: Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung?
Fallbeispiel: Einzimmerwohnung in Berlin-Wedding
Hier eine beispielhafte Berechnung für den Kauf einer 25 Quadratmeter großen Einzimmerwohnung in der Pankstraße 88 in Berlin-Wedding:
- Kaufpreis: 200.000 €
- Kaufnebenkosten:
- 1% Notar: 2.000 €
- 6% Grunderwerbsteuer: 12.000 €
- 6% Maklercourtage: 12.000 €
- Gesamtbetrag: 226.000 €
- Eigenkapital: 20% = 45.000 €
- Kreditsumme: 181.000 €
Angenommener Marktmietpreis (aufgrund des Neubaus ohne Mietpreisregulierung):
- Nettokaltmiete: 990 €
- Nebenkosten: 200 €
- Warmmiete gesamt: 1.190 €
Bei üblichen Konditionen für Baufinanzierungen ergeben sich folgende Annahmen:
- Zinssatz Baudarlehen: 3,5%
- Tilgung: 2%
- Finanzierungskosten gesamt: 5,5% Zinsen p.a. auf 181.000 € Darlehenssumme
Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von
- Zins und Tilgung: 9.955 € p.a. => 830 € pro Monat
- zzgl. Nebenkosten: 200 €
- Finanzierung gesamt: 1.030 €
Im Vergleich dazu beträgt die Kaltmiete für die Wohnung 990 €, mit Nebenkosten 1.190 € pro Monat.
Beim Kauf würden also auf den ersten Blick etwas niedrigere Monatskosten anfallen. Allerdings investiert man beim Kauf in ein eigenes Vermögen, während die Mietzahlungen "verloren" sind.
Szenario: Kaufen zur Eigennutzung
Angenommen, man erhöht das Eigenkapital für diesen Kauf auf 30% (67.800 €) und finanziert nur noch 152.200 € über ein Darlehen. Dann verringert sich die Monatsrate bereits auf
- Zins und Tilgung: 725 €
- zzgl. Nebenkosten: 200 €
- Finanzierung gesamt: 925 €
Man zahlt also weniger pro Monat als die Kaltmiete in Höhe von 990 € für eine vergleichbare Wohnung. Damit kann sich gerade bei niedrigen Zinsen wie aktuell der Kauf durchaus lohnen. Der Käufer bildet zudem Vermögen, während der Mieter langfristig leer ausgeht.
Allerdings kommen beim Kauf weitere Kosten wie Instandhaltung, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen hinzu. Und man geht ein Klumpenrisiko ein, falls sich der Immobilienmarkt negativ entwickelt oder die Zinsen steigen.
Für junge Familien mit wenig Eigenkapital gestaltet sich der Erwerb einer Immobilie oft schwierig. Und wer flexibel bleiben möchte, ist bei einer Mietwohnung weniger gebunden.
Szenario: Kauf zur Vermietung
Angenommen, man kauft die Beispielwohnung komplett fremdfinanziert als Kapitalanlage zur Vermietung. Die Monatsrate beträgt dann wie berechnet 1.030 €. Bei einer erzielbaren Kaltmiete von 990 € und Nebenkosten von 200 € ergibt sich folgende Rechnung:
- Warmmiete gesamt: 1.190 €
- Finanzierungskosten: 1.030 €
Daraus erzielt man einen monatlichen Cashflow von 160 €, also eine Rendite von 6,5% bezogen auf den Kaufpreis.
In diesem optimalen Szenario wäre der Kauf damit etwas lukrativer als die Vermietung. Allerdings sind bei Vermietungen zusätzliche Kosten, Leerstände, möglicher Instandhaltungsaufwand etc. zu berücksichtigen, die die Rendite schmälern können.
Ein großer Vorteil des Kaufs ist jedoch, dass die Finanzierungskosten bei Ablauf des Kredits wegfallen und man danach nur noch Gewinn erzielt (sofern man die Immobilie weiter vermietet). Bei Verkauf muss zudem eine Wertsteigerung versteuert werden.
Fazit
Ob ein Kauf oder die Miete lukrativer sind, hängt stark von den individuellen Parametern wie Kaufpreis, Mietniveau, Finanzierung, Lebenssituation etc. ab. In vielen Großstädten können sich gerade kleine Eigentumswohnungen aber durchaus rechnen - vor allem wenn man einen langfristigen Anlagehorizont hat.
Wichtig sind genaue Berechnungen inklusive aller Nebenkosten und Risiken. Gerade für junge Menschen mit wenig Eigenkapital ist der Immobilienerwerb oft noch nicht erreichbar - hier bietet die Miete mehr Flexibilität.
In jedem Fall sollten sich Käufer detailliert beraten lassen, z.B. durch unser Team. Die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie ist häufig eine der wichtigsten und folgenreichsten im Leben.
Gerne kalkulieren wir für Sie ein individuelles Angebot und bieten Ihnen konkrete Investitionsmöglichkeiten nach Ihren Wünschen!
