Оскільки в багатьох великих містах Німеччини спостерігається дефіцит житла, а попит на покупку і особливо на оренду житла перевищує пропозицію, за законами ринкової економіки ціни на оренду постійно зростають, на радість власникам. Крім того, у власників може виникати спокуса часто міняти не сподобалися орендарів, навіть якщо вони нічого не порушують, адже можна швидко знайти тих, хто готовий заплатити більше. У зв'язку з цим, уряд Німеччини розробив заходи, що обмежують зростання цін на оренду нерухомості і захищають права орендарів.
Звичайно, в Німеччині можна розірвати договір оренди, але це не простий процес, і він займає багато часу. Це пов'язано з тим, що припинення оренди має здійснюватися строго за законом, а законність процедури потрібно обґрунтувати. Існує ряд підстав (ми розглянемо їх нижче), на яких можна розірвати договір, а також ряд правил, за якими здійснюється розірвання. Наприклад, власник зобов'язаний заздалегідь повідомити орендаря про розірвання договору.
Якщо термін оренди становить більше 5 років, термін повідомлення становить 6 місяців, а якщо орендар проживає в квартирі більше 8 років, термін повідомлення становить 9 місяців. У старих договорах оренди, підписаних до осені 2001 року, часто вказується, що після 10 років оренди орендодавець повинен дотримуватися 12-місячного терміну повідомлення. Це регулювання все ще діє і сьогодні. Орендодавець повинен дотримуватися цього договірного положення, після чого він може розірвати його тільки з повідомленням протягом 12 місяців, тобто навіть якщо він прийняв рішення про розірвання, орендар може знімати житло ще протягом року.
У регулюючих документах сформульовано кілька причин, досить вагомих для розірвання договору оренди. Вони діляться на три основні категорії:
1. Власні потреби власника.
Трапляються ситуації, коли власник нерухомості змушений переїжджати в житло, що здається і використовувати його для себе. Якщо регулюючі органи або суд вважатимуть таку потребу дійсно непереборною, договір оренди можна буде розірвати. Однак зробити це не так просто. Наприклад, якщо власник вже знімає інше житло в тому ж місті або федеральній землі, це значно знижує шанси на розірвання договору оренди.
Коли власні потреби власника виявляються досить вагомими?
- Житло необхідне у зв'язку з роботою. Наприклад, місце роботи знаходиться близько до здається квартирі, а щоденне повернення на колишнє місце проживання занадто накладно і затратно.
- Власник змушений переїхати в квартиру, що здається за станом здоров'я. Наприклад, якщо є свідчення за рівнем шуму, або квартира знаходиться на "нульовому" поверсі (на рівні землі), а колишнє місце проживання не дозволяє комфортно пересуватися на візку.
- Є необхідність в розширенні житлоплощі, наприклад при народженні або усиновленні дітей власник змушений переїхати з колишньої двокімнатної квартири в здається трикімнатну.
- Виникає необхідність в окремому житлі для дорослих дітей.
- Виникає необхідність у житлі для найманого персоналу, наприклад, для няні або доглядальниці.
2. Економічна доцільність.
Договір оренди можна розірвати, якщо оренда житла не тільки не приносить дохід, але і виявляється збитковою для власника. Наприклад, квартира або будинок вимагають капітального ремонту, на їх обслуговування і підтримку в придатному для життя стані власник починає витрачати 1 000 євро на місяць при вартості оренди в 500 євро. В такому випадку суд може винести рішення на користь власника.
3. Порушення умов договору орендарем.
Мабуть, найбільш поширена причина виселення. Найбільш вагомі підстави для розірвання договору:
- Орендар неодноразово порушує правила поведінки в будинку або квартирі (Hausordnung).
- Орендар не платить ренту більше 3 місяців.
Ці підстави дозволяють звернутися до суду, який через деякий час виносить рішення. Звичайно, в ситуаціях очевидного і грубого порушення умов договору суд буде на боці власника, проте далеко не завжди ситуації складаються так однозначно.
По-перше, суди часто приймають сторону орендарів, і є цілий ряд критеріїв для їх захисту, це може бути вік мешканців, їх соціальна незахищеність, стан здоров'я або важка життєва ситуація.
Все це змушує власників дуже ретельно підходити до вибору орендарів і складання договору оренди. На жаль, іноді заходи щодо захисту орендарів грають проти них же, коли власник відмовляє літнім або малозабезпеченим претендентам на оренду квартири, навіть якщо вони прямо зараз здатні платити. Власник не хоче брати на себе невеликий ризик і вибирає на користь молодої працюючої пари, куди більш надійного в його очах орендаря. Звичайно, таке трапляється не завжди. Це багато в чому залежить від грамотної оцінки всіх ризиків і розумного підходу до складання договору оренди. З цієї причини власники нерухомості часто звертаються до керуючих компаній.
Dominart Invest займається довірчим управлінням комерційною і житловою нерухомістю в Німеччині вже більше 10 років. Ми відповідально підходимо до вибору орендарів, складання договорів оренди, обслуговування нерухомості та повного інформування власника про процес оренди, про необхідність додаткового обслуговування або ремонту, про стан житла.
Вам потрібна додаткова інформація про оренду житла в Німеччині? Звертайтеся до нас, ми завжди доступні і раді допомогти. Просто залиште заявку на сайті або просто в наш чат, і ми відповімо Вам протягом хвилини, із задоволенням надавши будь-яку необхідну інформацію. Ви також можете написати нам на kontakt@dominartinvest.com або зателефонувати за номером + 49 (30) 516 417 63.
