Яка нерухомість у Німеччині є найприбутковішою: огляд сегментів 2025–2026
Німеччина залишається найбільшим і найстабільнішим ринком нерухомості Європи.
Однак «прибутковість» у німецькому розумінні — це не спекуляція, а стала рентабельність (Rendite) за мінімального ризику й високої ліквідності.
Розглянемо, які типи нерухомості реально приносять прибуток у 2025–2026 роках — і як вони відрізняються за доходністю та ризиками.
1. Багатоквартирні будинки (Mehrfamilienhäuser)
Середня прибутковість: 3–5 % (нетто)
Класичний формат для професійних інвесторів.
Стабільний попит у містах B-категорії (Лейпциг, Магдебург, Дрезден, Кассель, Дуйсбург).
Під час купівлі з потенціалом реновації орендний дохід можна підвищити на 10–20 %.
Керування зазвичай передається компанії Hausverwaltung.
Плюси: стабільність, капіталізація, зростання вартості.
Мінуси: потрібно 30–40 % власного капіталу, управління складніше, ніж квартирою.
Порада: вищий дохід при об’єктах із кількома орендарями (мінімізація ризику простою).
2. Квартири для оренди (Eigentumswohnungen)
Середня прибутковість: 2,5–4 % (нетто)
Найпопулярніший сегмент серед приватних та іноземних інвесторів.
У містах A-класу (Берлін, Мюнхен, Гамбург) — низька прибутковість, але високий ріст вартості.
У B-містах (Лейпциг, Нюрнберг, Аугсбург) — вища дохідність і легше керування.
Плюси: ліквідність, низький поріг входу, можливість іпотеки.
Мінуси: обмеження на зростання орендної плати (Mietpreisbremse), Hausgeld і Rücklagen зменшують чистий дохід.
3. Апарт-готелі та Serviced Apartments
Середня прибутковість: 5–7 % (нетто), іноді вище при активному управлінні.
Сегмент активно зростає після пандемії: коротко- та середньострокова оренда для digital nomads, студентів і бізнес-гостей.
Основні локації — великі міста та туристичні центри (Берлін, Мюнхен, Франкфурт, Кельн, Лейпциг, Потсдам).
Часто здається з управлінням оператором або за моделлю revenue share.
Плюси: висока прибутковість і гнучкість.
Мінуси: вищий ризик, залежність від управління та заповнюваності.
Тренд: міні-апарт-готелі й концепції smart-studio (20–30 м²) дають 6–8 % при грамотному менеджменті.
4. Комерційна нерухомість (Büro, Einzelhandel, Logistik)
Середня прибутковість:
- Офіси — 4–5 %
- Торгівля — 5–6 %
- Логістика та склади — до 7 % і більше
Логістична нерухомість стала «новим золотом»:
зростання e-commerce і потреб у складах,
довгострокові контракти (10–15 років),
низький ризик простою.
Приклад: склад 5 000 м² у Саксонії — 2,5 млн €, оренда 160 000 €/рік → 6,4 % gross yield / ~5,5 % net.
Мінуси: високий поріг входу, потрібна ретельна перевірка (due diligence) і знання локації.
5. Соціальна та медична нерухомість (Pflegeheime, Seniorenresidenzen, betreutes Wohnen)
Середня прибутковість: 4,5–6 % (нетто)
Німеччина старіє: до 2030 року кожен четвертий мешканець — старше 65 років.
Попит на Pflegeimmobilien та Seniorenwohnungen зростає щороку.
Часто орендарі — інституційні оператори з 20–30-річними договорами.
Плюси: гарантовані виплати, держпідтримка, мінімальні ризики.
Мінуси: висока ціна входу, юридичні нюанси.
Тренд 2025: wellness- і health-retreat концепції з медичним або реабілітаційним блоком.
6. Спеціальні сегменти з потенціалом (Student Housing, Co-Living, Micro-Apartments)
Середня прибутковість: 5–6 % (нетто)
Молоді фахівці й студенти шукають компактне житло з сервісом.
Особливо перспективно в університетських центрах (Берлін, Мюнстер, Лейпциг, Ерланген).
Високе завантаження й низькі витрати на ремонт.
Плюси: короткий цикл окупності.
Мінуси: активне управління, ризик сезонності.
Порівняльна таблиця прибутковості (2025)
| Тип нерухомості | Дохідність (нетто) | Ризик | Ліквідність | Коментар |
|---|---|---|---|---|
| Багатоквартирний будинок | 3–5 % | Середній | Висока | Класика для інвестора |
| Квартира для оренди | 2,5–4 % | Низький | Дуже висока | Популярна серед іноземців |
| Апарт-готель / Serviced | 5–7 % | Середній–високий | Середня | Залежить від управління |
| Комерція / Логістика | 5–7 % | Середній | Середня | Найкращий ROI при досвіді |
| Senioren / Pflege | 4,5–6 % | Низький | Середня | Стабільний попит |
| Micro-Living / Student | 5–6 % | Середній | Висока | Нові міські формати |
Висновок
Найприбутковіша нерухомість у Німеччині сьогодні — не завжди найдорожча.
Найкращий баланс доходності та стабільності забезпечують:
- B-міста (Лейпциг, Магдебург, Дрезден, Нюрнберг);
- сегменти Serviced Apartments, логістика та Pflegeimmobilien;
- нові формати оренди з управлінням і digital-інфраструктурою.
Для приватних та іноземних інвесторів розумна стратегія — диверсифікація портфеля:
1 класична квартира + частка в прибутковому будинку або логістичному об’єкті + участь у операторському проєкті (апарт-готель, health residence).
