Welche Immobilien sind in Deutschland am rentabelsten: Marktüberblick 2025–2026
Deutschland bleibt der größte und stabilste Immobilienmarkt Europas.
Doch „Rendite“ bedeutet im deutschen Verständnis keine Spekulation, sondern nachhaltige Profitabilität bei minimalem Risiko und hoher Liquidität.
Nachfolgend sehen wir, welche Immobilienarten in den Jahren 2025–2026 tatsächlich Gewinn bringen — und wie sie sich in Bezug auf Rendite und Risiko unterscheiden.
1. Mehrfamilienhäuser (Ertragsimmobilien)
Durchschnittliche Rendite: 3–5 % netto
Der klassische Sektor für professionelle Investoren.
Stabile Nachfrage in B-Städten wie Leipzig, Magdeburg, Dresden, Kassel und Duisburg.
Beim Kauf mit Sanierungspotenzial kann der Mieterlös um 10–20 % gesteigert werden.
Die Verwaltung erfolgt in der Regel durch eine Hausverwaltung.
Vorteile: Stabilität, Kapitalzuwachs, Wertsteigerung
Nachteile: 30–40 % Eigenkapital erforderlich, Verwaltung komplexer als bei einer Wohnung
Tipp: Höhere Rendite bei Objekten mit mehreren Mietern (geringeres Leerstandsrisiko)
2. Eigentumswohnungen zur Vermietung
Durchschnittliche Rendite: 2,5–4 % netto
Das beliebteste Segment für private und ausländische Investoren.
In A-Städten (Berlin, München, Hamburg) — geringe Rendite, aber starkes Wertwachstum.
In B-Städten (Leipzig, Nürnberg, Augsburg) — höhere Rendite und einfachere Verwaltung.
Vorteile: Hohe Liquidität, niedrige Einstiegshürde, Finanzierung über Hypothek möglich
Nachteile: Mietpreisbremse, Hausgeld und Rücklagen senken Nettorendite
3. Aparthotels und Serviced Apartments
Durchschnittliche Rendite: 5–7 % netto (bei aktivem Management auch höher)
Der Sektor wächst seit der Pandemie stark — Kurz- und Mittelfristmieten für digitale Nomaden, Studenten und Geschäftsreisende.
Standorte: Berlin, München, Frankfurt, Köln, Leipzig, Potsdam.
Oft über Betreiber oder Revenue-Share-Modell vermietet.
Vorteile: Hohe Rendite und Flexibilität
Nachteile: Höheres Risiko, abhängig vom Betreiber und Auslastung
Trend: Mini-Aparthotels und Smart-Studio-Konzepte (20–30 m²) erzielen 6–8 % bei effizientem Management.
4. Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik)
Durchschnittliche Rendite:
- Büroflächen — 4–5 %
- Einzelhandel — 5–6 %
- Logistik / Lager — bis zu 7 % und mehr
Logistikimmobilien sind das „neue Gold“:
- Wachstum des E-Commerce
- Langfristige Mietverträge (10–15 Jahre)
- Geringes Leerstandsrisiko
Beispiel: Lagerhalle 5 000 m² in Sachsen — Kaufpreis 2,5 Mio €, Miete 160 000 €/Jahr → 6,4 % Bruttorendite / ca. 5,5 % netto
Nachteile: Hoher Kapitaleinsatz, Due-Diligence und Standortkenntnis erforderlich
5. Sozial- und Pflegeimmobilien (Pflegeheime, Seniorenresidenzen, Betreutes Wohnen)
Durchschnittliche Rendite: 4,5–6 % netto
Deutschland altert: Bis 2030 ist jeder vierte Einwohner über 65 Jahre alt.
Die Nachfrage nach Pflege- und Seniorenimmobilien wächst jährlich.
Mieter sind häufig institutionelle Betreiber mit 20–30-jährigen Mietverträgen.
Vorteile: Garantierte Einnahmen, staatliche Förderung, geringe Risiken
Nachteile: Hoher Einstiegspreis, rechtliche Besonderheiten
Trend 2025: Wellness- und Health-Retreat-Konzepte mit medizinischem oder Reha-Schwerpunkt
6. Spezialsegmente mit Potenzial (Student Housing, Co-Living, Micro-Apartments)
Durchschnittliche Rendite: 5–6 % netto
Junge Berufstätige und Studierende suchen kompaktes, serviceorientiertes Wohnen.
Besonders attraktiv in Universitätsstädten (Berlin, Münster, Leipzig, Erlangen).
Hohe Auslastung, geringe Instandhaltungskosten.
Vorteile: Kurze Amortisationszeit
Nachteile: Aktives Management, saisonale Schwankungen
Vergleichstabelle der Renditen (2025)
| Immobilientyp | Nettorendite | Risiko | Liquidität | Kommentar |
|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | 3–5 % | Mittel | Hoch | Klassiker für Investoren |
| Eigentumswohnung | 2,5–4 % | Niedrig | Sehr hoch | Beliebt bei Ausländern |
| Aparthotel / Serviced | 5–7 % | Mittel–hoch | Mittel | Abhängig vom Management |
| Gewerbe / Logistik | 5–7 % | Mittel | Mittel | Bester ROI bei Erfahrung |
| Pflege / Senioren | 4,5–6 % | Niedrig | Mittel | Stabiler Markt |
| Micro-Living / Student | 5–6 % | Mittel | Hoch | Moderne urbane Konzepte |
Fazit
Die profitabelsten Immobilien in Deutschland sind nicht immer die teuersten.
Den besten Mix aus Rendite und Stabilität bieten:
- B-Städte (Leipzig, Magdeburg, Dresden, Nürnberg)
- Serviced Apartments, Logistikimmobilien und Pflegeheime
- Neue Mietformate mit digitalem Management und Infrastruktur
Empfohlene Strategie für private und ausländische Investoren:
Diversifikation: eine klassische Wohnung + Beteiligung an einem Mehrfamilienhaus oder Logistikobjekt + Anteil an einem Betreiberprojekt (Aparthotel, Health Residence)
