Какая недвижимость в Германии самая доходная: обзор сегментов 2025–2026

Германия остаётся крупнейшим и самым стабильным рынком недвижимости Европы.
Но «доходность» в немецком понимании — это не спекуляция, а устойчивая рентабельность (Rendite) при минимальном риске и высокой ликвидности.

Рассмотрим, какие типы недвижимости реально приносят прибыль в 2025–2026 годах — и как они отличаются по доходности и рискам.

1. Доходные многоквартирные дома (Mehrfamilienhäuser)

Средняя доходность: 3–5 % (нетто)

Это классический формат для профессиональных инвесторов.

• Стабильный спрос в городах B-категории (Лейпциг, Магдебург, Дрезден, Кассель, Дуйсбург).
  
  
• При покупке с потенциалом реновации можно повысить арендный доход на 10–20 %.
  
  
• Управление обычно передаётся Hausverwaltung.
  
  

Плюсы: стабильность, капитализация, рост стоимости.
Минусы: требуется Eigenkapital 30–40 %, управление сложнее, чем квартирой.

Совет: доход выше у объектов с несколькими арендаторами (минимизация риска простоя).

2. Квартиры под аренду (Eigentumswohnungen)

Средняя доходность: 2,5–4 % (нетто)

Самый популярный сегмент для частных и иностранных инвесторов.

• В городах A-класса (Берлин, Мюнхен, Гамбург) — низкая доходность, но высокий рост стоимости.
  
  
• В B-городах (Лейпциг, Нюрнберг, Аугсбург) — доходность выше и легче управлять.
  
  

Плюсы: ликвидность, низкий порог входа, возможность ипотеки.
Минусы: ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse), Hausgeld и Rücklagen снижают чистый доход.

3. Апарт-отели и Serviced Apartments

Средняя доходность: 5–7 % (нетто), иногда выше при активном управлении.

Сегмент активно растёт после пандемии: короткая и среднесрочная аренда для digital nomads, студентов и бизнес-гостей.

• В крупных городах и туристических центрах (Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Кёльн, Лейпциг, Потсдам).
  
  
• Часто сдаётся с управлением оператором или по модели revenue share.
  
  

Плюсы: высокая доходность и гибкость.
Минусы: выше риск, зависимость от управления и заполняемости.

Тренд: мини-апарт-отели и smart-studio концепции (20–30 м²) дают 6–8 % при грамотном управлении.

4. Коммерческая недвижимость (Büro, Einzelhandel, Logistik)

Средняя доходность:

• Офисные помещения — 4–5 %
  
  
• Торговые — 5–6 %
  
  
• Логистика и склады — до 7 % и выше
  
  

Логистическая недвижимость стала «новым золотом»:

• рост e-commerce и складских нужд,
  
  
• долгосрочные контракты (10–15 лет),
  
  
• низкий риск простоя.
  
  

Пример: склад 5 000 м² в Саксонии — 2,5 млн €, аренда 160 000 €/год → 6,4 % gross yield / ~5,5 % net.

Минусы: крупный входной билет, требует due diligence и понимания локации.

5. Социальная и медицинская недвижимость (Pflegeheime, Seniorenresidenzen, betreutes Wohnen)

Средняя доходность: 4,5–6 % (нетто)

• Германия стареет: к 2030 году 1 из 4 жителей — старше 65 лет.
  
  
• Спрос на Pflegeimmobilien и Seniorenwohnungen растёт каждый год.
  
  
• Часто арендаторы — институциональные операторы с 20–30-летними договорами.
  
  

Плюсы: гарантированные выплаты, гос. субсидии, минимальные риски.
Минусы: высокая стоимость входа, юридическая специфика.

Интерес инвесторов в 2025 году: wellness- и health-retreat концепции с медицинским или реабилитационным блоком.

6. Спецсегменты с потенциалом (Student Housing, Co-Living, Micro-Apartments)

Средняя доходность: 5–6 % (netto)

• Молодые специалисты и студенты ищут компактное жильё с сервисом.
  
  
• Особенно перспективно в университетских центрах (Берлин, Мюнстер, Лейпциг, Эрланген).
  
  
• Высокая загрузка и низкие расходы на ремонт.
  
  

Плюсы: короткий цикл окупаемости.
Минусы: активное управление, риск сезонности.

Сравнительная таблица доходности (2025)

Тип недвижимости	Доходность (нетто)	Риск	Ликвидность	Комментарий
Многоквартирный дом	3–5 %	Средний	Высокая	Классика для инвестора
Квартира под аренду	2,5–4 %	Низкий	Очень высокая	Популярна у иностранцев
Апарт-отель / Serviced	5–7 %	Средний–высокий	Средняя	Завязано на управлении
Коммерция / логистика	5–7 %	Средний	Средняя	Лучший ROI при опыте
Senioren / Pflege	4,5–6 %	Низкий	Средняя	Стабильный спрос
Micro-Living / Student	5–6 %	Средний	Высокая	Новые городские форматы

Вывод

Самая доходная недвижимость в Германии сегодня — это не всегда самая дорогая.
Максимальный баланс доходности и устойчивости дают:

• B-города (Leipzig, Magdeburg, Dresden, Nuremberg);
  
  
• сегменты Serviced Apartments, логистика и Pflegeimmobilien;
  
  
• новые форматы аренды с управлением и digital-инфраструктурой.
  
  

Для частных и иностранных инвесторов разумная стратегия —
диверсификация портфеля: одна классическая квартира + доля в доходном доме или логистическом объекте + участие в операторском проекте (апарт-отель, health residence).