Вторинні міста Німеччини (B-міста): чому розумні інвестори змінюють фокус
Протягом багатьох років інвестиційний ландшафт нерухомості Німеччини був домінований містами класу А, такими як Берлін, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург і Штутгарт.
Але у 2025–2026 роках багато професійних інвесторів переглядають свої портфелі — переходячи до вторинних міст (B-міст), де прибутковість вища, регулювання м’якше, а вартість входу суттєво нижча.
Що таке B-міста?
B-міста (вторинні міста) — це міські центри середнього розміру з міцними економічними основами, стабільним зростанням населення, університетами та розвиненою інфраструктурою — але без перегрітих цін на нерухомість, характерних для міст класу А.
Приклади включають:
Лейпциг, Дрезден, Нюрнберг, Ганновер, Карлсруе, Бремен, Аугсбург, Магдебург, Мюнстер та Мангейм.
Ці міста поєднують доступність із стабільним попитом на оренду, що робить їх ідеальними для довгострокових стратегій купівлі для оренди та підвищення вартості (value-add).
Чому інвестори звертаються до вторинних ринків
1. Краща прибутковість
У провідних містах класу А чиста орендна прибутковість (Nettorendite) часто падає нижче 2,5 %, тоді як у B-містах зазвичай досягає 3,5–5 %.
Вхідні ціни на 30–50 % нижчі, при цьому рівень оренди залишається стабільним.
Приклад:
Берлін: €6,500/м² ціна купівлі, €15/м² оренда → ~2,7 % валова прибутковість
Лейпциг: €3,000/м², €10/м² оренда → ~4 % валова прибутковість
2. Менший регуляторний тиск
“Mietpreisbremse” і обмеження оренди (“Mietendeckel”) в основному стосуються міст класу А.
Багато B-міст залишаються поза зонами «angespannter Wohnungsmarkt», що дозволяє більш гнучко підвищувати орендну плату та використовувати ціноутворення на основі ринку.
3. Стійкий потенціал зростання
Міграція з великих, дорогих мегаполісів триває.
Віддалена робота та зміни способу життя роблять міста середнього розміру привабливішими.
Університети та нові технологічні/промислові кластери (Лейпциг, Дрезден, Магдебург) стимулюють довгостроковий попит на орендне житло.
4. Простіше фінансування та нижчий ризик
Банки розглядають багато B-міст як стабільні регіони з низькою волатильністю.
Для іноземних інвесторів легше отримати фінансування на добре розташовану нерухомість у Лейпцигу або Нюрнберзі, ніж на невелику квартиру у перегрітому Мюнхені.
Найуспішніші B-міста у 2025–2026 роках
| Місто | Середня ціна (€/м²) | Середня оренда (€/м²) | Валова прибутковість | Прогноз |
|---|---|---|---|---|
| Лейпциг | 2,800–3,200 | 9–11 | 3.8–4.2 % | Дуже позитивний (технології та логістика) |
| Дрезден | 3,200–3,600 | 10–12 | 3.5–4 % | Стабільний попит, обмежена пропозиція |
| Нюрнберг | 4,000–4,500 | 12–13 | 3.3 % | Сильна промислова база |
| Магдебург | 2,500–2,800 | 8–9 | 4–4.5 % | Інвестиції в електромобільність (завод Intel) |
| Аугсбург | 4,200–4,700 | 12–13 | 3 % | Близькість до Мюнхена, стабільне зростання |
Що слід врахувати перед інвестуванням
- Перевірка Mietspiegel: переконайтесь, що розрахунки оренди реалістичні.
- Демографія: зростання населення та приплив студентів.
- Інфраструктура та роботодавці: наявність економічних «якорів».
- Управління: використовуйте надійну Hausverwaltung — дистанційне володіння потребує місцевого контролю.
- Податки та фінансування: для іноземних інвесторів — структура через GmbH або приватна купівля залежно від стратегії доходу.
Dominart Insight: Перевага B-міст
“У B-містах ви все ще можете знайти будівлі, де річна оренда дорівнює 20–25 разів вартості купівлі — щось неможливе у Мюнхені чи Гамбурзі.
Для інвесторів, які шукають стабільний дохід і помірну ціну входу, ринок B-міст — це справжня можливість Німеччини.”
— Dominart Invest Research, 2025
Підсумок
B-міста = Вища прибутковість + Нижча вартість входу + Менше регулювання.
Ідеальні для інвесторів, які зосереджуються на грошовому потоці та зростанні капіталу, а не на спекуляції.
Ключова стратегія 2026 року: диверсифікація за межами Берліна та Мюнхена у регіональні центри з сильними фундаментальними показниками.
