Вторичные города Германии (B-города): почему инвесторы меняют фокус
Долгое время рынок недвижимости Германии был сосредоточен в A-городах — Берлине, Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге и Штутгарте.
Но к 2025–2026 годам профессиональные инвесторы всё чаще обращаются к B-городам, где доходность выше, регулирование мягче, а входной порог ниже.
Что такое B-города?
Это средние по размеру города с устойчивой экономикой, стабильным ростом населения, университетами и развитой инфраструктурой — но без перегретых цен A-городов.
Примеры: Лейпциг, Дрезден, Нюрнберг, Ганновер, Бремен, Аугсбург, Магдебург, Мюнстер, Мангейм.
Они сочетают доступность с высокой арендной востребованностью — идеально для инвестиций «купил и держи».
Почему стоит обратить внимание
1. Лучшая доходность
В A-городах чистая доходность часто ниже 2,5 %, в B-городах — 3,5–5 %.
Цены на 30–50 % ниже, при стабильных арендах.
Пример:
Берлин: 6.500 €/м², аренда 15 €/м² → ~2,7 %
Лейпциг: 3.000 €/м², аренда 10 €/м² → ~4 %
2. Меньше регулирования
Арендные ограничения действуют в основном в крупных городах.
B-города остаются более свободными рынками.
3. Потенциал роста
Переселение из дорогих мегаполисов продолжается.
Рост удалённой работы повышает привлекательность средних городов.
Новые технологические кластеры создают спрос.
4. Проще финансирование
Банки охотно кредитуют стабильные регионы.
Для иностранных инвесторов сделки в Лейпциге или Нюрнберге проще, чем в Мюнхене.
Лучшие B-города 2025–2026
| Город | Средняя цена €/м² | Аренда €/м² | Доходность | Перспектива |
|---|---|---|---|---|
| Лейпциг | 2.800–3.200 | 9–11 | 3.8–4.2 % | Рост |
| Дрезден | 3.200–3.600 | 10–12 | 3.5–4 % | Стабильно |
| Нюрнберг | 4.000–4.500 | 12–13 | 3.3 % | Промышленность |
| Магдебург | 2.500–2.800 | 8–9 | 4–4.5 % | Intel-завод |
| Аугсбург | 4.200–4.700 | 12–13 | 3 % | Близость к Мюнхену |
Советы перед покупкой
- Проверяйте Mietspiegel
- Оценивайте демографию и инфраструктуру
- Выбирайте надёжную Hausverwaltung
- Продумывайте структуру владения и налоги
Аналитика Dominart
«В B-городах ещё можно купить дом, где годовая аренда равна 20–25 стоимости — в Мюнхене это невозможно».
— Dominart Invest Research, 2025
B-города = высокая доходность + меньше рисков + меньше регуляций.
