德国次级城市（B 类城市）：为什么聪明的投资者正在转移焦点

多年来，德国房地产投资格局一直由 A 类城市主导，如柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡和斯图加特。
但在 2025–2026 年，许多专业投资者正在重新平衡他们的投资组合——转向次级城市（B 类城市），在那里收益率更高、监管更少、进入成本显著更低。

什么是 B 类城市？

B 类城市（次级城市）是中等规模的城市中心，具有坚实的经济基础、稳定的人口增长、大学和基础设施——但没有 A 类城市那样过热的房价。

示例包括：
莱比锡、德累斯顿、纽伦堡、汉诺威、卡尔斯鲁厄、不来梅、奥格斯堡、马格德堡、明斯特和曼海姆。

这些城市结合了可负担性和稳定的租赁需求，使其成为长期持有出租（buy-to-let）和价值提升（value-add）策略的理想选择。

为什么投资者转向次级市场

1. 更高的收益率

在顶级 A 类城市，净租金收益率（Nettorendite）通常低于 2.5%，而在 B 类城市通常可以达到 3.5–5%。

进入价格低 30–50%，但租金水平仍保持稳健。

示例：
柏林：€6,500/㎡ 购买价，€15/㎡ 租金 → ~2.7% 毛收益率
莱比锡：€3,000/㎡，€10/㎡ 租金 → ~4% 毛收益率

2. 更低的监管压力

“Mietpreisbremse”（租金制动）和“Mietendeckel”（租金上限）主要影响 A 类城市。

许多 B 类城市仍在“住房紧张市场”（angespannter Wohnungsmarkt）区域之外，允许更灵活的租金上涨和市场定价。

3. 可持续的增长潜力

从大型、昂贵的都市迁出的趋势仍在继续。

远程办公和生活方式的变化使中等城市更具吸引力。

大学和新的科技/工业集群（莱比锡、德累斯顿、马格德堡）推动租赁住房的长期需求。

4. 更容易融资与较低风险

银行将许多 B 类城市视为稳定、低波动的地区。

对外国投资者而言，在莱比锡或纽伦堡购买优质房产比在过热的慕尼黑购买小公寓更容易获得融资。

2025–2026 年表现最好的 B 类城市

投资前需考虑的事项

• 租金参考 (Mietspiegel)： 确保租金计算基于当地标准。
• 人口结构： 选择人口增长和大学流入的城市。
• 基础设施与雇主： 寻找经济支柱（科技园区、物流、汽车业）。
• 物业管理： 使用可靠的 Hausverwaltung，本地管理非常重要。
• 税务与融资： 对外国投资者而言，可根据收入策略选择 GmbH 或私人购买结构。

Dominart 洞察：B 类城市的优势

“在 B 类城市，你仍然可以找到那些年租金相当于购买价 20–25 倍的物业——在慕尼黑或汉堡这是不可能的。
对于追求稳定收入和可控进入成本的投资者而言，B 类市场才是德国真正的机会。”
— Dominart Invest Research, 2025

总结

B 类城市 = 更高收益 + 更低进入成本 + 更少监管。
非常适合专注于现金流与资本增值、而非短期投机的投资者。
2026 年关键策略： 将投资从柏林和慕尼黑扩展到具有坚实基本面的区域中心。