Sekundärstädte in Deutschland (B-Städte): Warum kluge Investoren ihren Fokus verlagern
Über Jahre wurde der deutsche Immobilienmarkt von A-Städten wie Berlin, München, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart dominiert.
Doch bis 2025–2026 verlagern viele professionelle Investoren ihre Portfolios — hin zu sogenannten B-Städten, wo Renditen höher, Regulierungen milder und Einstiegskosten deutlich niedriger sind.
Was sind B-Städte?
B-Städte sind mittelgroße urbane Zentren mit soliden wirtschaftlichen Grundlagen, stabiler Bevölkerungsentwicklung, Universitäten und guter Infrastruktur — jedoch ohne die überhitzten Immobilienpreise der A-Städte.
Beispiele: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Hannover, Karlsruhe, Bremen, Augsburg, Magdeburg, Münster und Mannheim.
Diese Städte vereinen Erschwinglichkeit mit stabiler Mietnachfrage – ideal für langfristige Buy-to-Let- und Value-Add-Strategien.
Warum Investoren sich für Sekundärmärkte entscheiden
1. Höhere Renditen
In A-Städten liegt die Nettorendite oft unter 2,5 %, während in B-Städten 3,5–5 % realistisch sind.
Die Einstiegspreise sind 30–50 % niedriger, bei vergleichbar stabilen Mieten.
Beispiel:
Berlin: 6.500 €/m² Kaufpreis, 15 €/m² Miete → ~2,7 % Bruttorendite
Leipzig: 3.000 €/m², 10 €/m² → ~4 % Bruttorendite
2. Weniger Regulierung
Mietpreisbremse und Mietendeckel betreffen vor allem A-Städte.
Viele B-Städte liegen außerhalb der „angespannten Wohnungsmarkt“-Zonen, was flexiblere Mieten erlaubt.
3. Nachhaltiges Wachstum
Die Abwanderung aus teuren Metropolen hält an.
Homeoffice und Lebensstilwandel machen mittelgroße Städte attraktiver.
Technologie- und Industriecluster (z. B. Leipzig, Dresden, Magdeburg) sichern langfristige Nachfrage.
4. Einfachere Finanzierung
Banken sehen viele B-Städte als stabile, risikoarme Regionen.
Für internationale Investoren ist eine Finanzierung in Leipzig oder Nürnberg oft leichter als in München.
Top-B-Städte 2025–2026
| Stadt | Ø Preis €/m² | Ø Miete €/m² | Bruttorendite | Ausblick |
|---|---|---|---|---|
| Leipzig | 2.800–3.200 | 9–11 | 3.8–4.2 % | sehr positiv (Tech & Logistik) |
| Dresden | 3.200–3.600 | 10–12 | 3.5–4 % | stabile Nachfrage |
| Nürnberg | 4.000–4.500 | 12–13 | 3.3 % | starke Industrie |
| Magdeburg | 2.500–2.800 | 8–9 | 4–4.5 % | E-Mobility-Boom (Intel) |
| Augsburg | 4.200–4.700 | 12–13 | 3 % | Nähe zu München |
Vor der Investition beachten
- Mietspiegel prüfen
- Demografie & Zuzug
- Infrastruktur & Arbeitgeberbasis
- Hausverwaltung vor Ort
- Steuerstruktur & Finanzierung
Dominart Insight
„In B-Städten findet man noch Gebäude, bei denen die Jahresmiete nur das 20–25-Fache des Kaufpreises beträgt — in München undenkbar.“
— Dominart Invest Research, 2025
Fazit
B-Städte = höhere Renditen + geringere Einstiegskosten + weniger Regulierung.
Die Schlüsselstrategie 2026: Diversifikation über Berlin & München hinaus in wachstumsstarke Regionalzentren.
