Іпотека в Німеччині для іноземців: покроково, без міфів і з реальними прикладами

Іпотека в Німеччині для іноземців: покроково, без міфів і з реальними прикладами

Отримати іпотеку в Німеччині можна навіть без німецького паспорта чи реєстрації, якщо ви можете підтвердити свій дохід і внести власний капітал.
Головне — зрозуміти, як банки оцінюють клієнта та як правильно підготуватись.

1. Хто реально може отримати іпотеку

Іпотека доступна не лише громадянам Німеччини. Банки кредитують:

• власників дозволу на проживання (ВНЖ або ПМЖ);

• іноземців із доходом за кордоном (фрилансери, підприємці);

• інвесторів, які купують нерухомість для оренди;

• компанії (наприклад, GmbH або UG).

 Громадянство не має значення — головне, щоб дохід був офіційним і стабільно підтвердженим.

2. Скільки потрібно власних коштів

Банк майже завжди вимагає власний капітал (Eigenkapital):

• для резидентів — від 20–30 %;

• для нерезидентів — 30–40 %, іноді до 50 %.

Приклад:
Квартира — 300 000 €
Додаткові витрати (податки, нотаріус, агент) — близько 10 % = 30 000 €
Банк профінансує максимум 210 000 €
Ви вносите 90 000–120 000 € власних коштів.

3. Необхідні документи

Основні документи:

• Паспорт або ID;

• Підтвердження доходу:

  • для працівників — трудовий контракт + останні 3–6 платіжних листків;

  • для підприємців — податкові декларації за 2–3 роки;

• Банківські виписки (3–6 місяців);

• Кредитна історія (SCHUFA або аналог);

• Підтвердження власних коштів (виписка з рахунку);

• Опис об’єкта (експозе, ціна, адреса).

Реєстрація в Німеччині не обов’язкова, але деякі банки вимагають адресу для кореспонденції (можна вказати довірену особу або управителя нерухомості).

4. Як банки оцінюють клієнта

Банк складає Haushaltsrechnung — баланс доходів і витрат.
Важливо, щоб після усіх платежів (іпотека, податки, життя) залишався резерв безпеки.

Надійніше виглядають клієнти з:

• роботою у стабільній галузі (IT, фінанси, медицина);

• регулярними надходженнями на рахунок без стрибків;

• чистою кредитною історією.

Навіть дохід із-за кордону враховується, якщо він задекларований і підтверджений.

5. Через кого оформлювати іпотеку

 На практиці близько 80 % іноземців оформлюють іпотеку через фінансового посередника, який підбирає відповідний банк.

6. Приклади / Сценарії

Фрилансер з ЄС із доходом 70 000 €/рік
– Можлива іпотека до 60–65 % вартості об’єкта.
– Головне — стабільний дохід за 2 роки та податкові звіти.

Підприємець з України або Казахстану з бізнесом у Європі
– Банк може профінансувати до 50 %, якщо дохід задекларований.
– Рекомендовано звертатися через брокера, який працює з іноземними клієнтами.

Іноземець із ВНЖ у Німеччині та роботою за контрактом
– Реальний шанс на іпотеку до 90 % вартості.
– Необхідні стабільний контракт і чиста SCHUFA.

7. Чому можуть відмовити

• Недостатній власний капітал;

• Короткий або нестабільний дохід;

• Непрозора структура доходів;

• Неліквідний об’єкт у маленькому місті;

• Помилки в документах (відсутні переклади чи податкові довідки).

8. Поради

✅ Підготуйте всі документи заздалегідь — банки цінують порядок.
✅ Продемонструйте реальний грошовий потік: оренда має покривати іпотеку.
✅ Обирайте об’єкт у ліквідному районі — банку важлива заставна вартість.
✅ Співпрацюйте з брокером, який спеціалізується на іноземних клієнтах.

Висновок

Іпотека в Німеччині для іноземців — це реальна можливість, якщо все підготовлено професійно.
Головне — прозорість, стабільні доходи та грамотний підхід.

Німеччина залишається однією з небагатьох країн Європи, де банки довіряють іноземним позичальникам, а умови залишаються конкурентними.