Hypothek in Deutschland für Ausländer: Schritt für Schritt, ohne Mythen und mit echten Beispielen
Eine Hypothek in Deutschland zu bekommen ist auch ohne deutschen Pass und ohne Wohnsitz möglich – vorausgesetzt, Sie können Ihr Einkommen nachweisen und bringen eigenes Kapital ein.
Das Wichtigste ist zu verstehen, wie Banken den Kunden bewerten und wie man sich richtig vorbereitet.
1. Wer tatsächlich eine Hypothek erhalten kann
Eine Hypothek ist nicht nur für deutsche Staatsbürger verfügbar. Banken finanzieren auch:
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Inhaber einer Aufenthalts- oder Niederlassungserlaubnis;
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Ausländer mit Einkommen im Ausland (Selbständige, Unternehmer);
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Investoren, die Immobilien zur Vermietung kaufen;
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Unternehmen (z. B. GmbH oder UG).
Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle – entscheidend ist ein offizielles und stabil nachgewiesenes Einkommen.
2. Wie viel Eigenkapital erforderlich ist
Die Bank verlangt fast immer Eigenkapital:
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für Residenten – ab 20–30 %;
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für Nicht-Residenten – 30–40 %, manchmal bis 50 %.
Beispiel:
Wohnung – 300 000 €
Nebenkosten (Steuern, Notar, Makler) – ca. 10 % = 30 000 €
Bank finanziert max. 210 000 €
Sie bringen 90 000–120 000 € Eigenmittel ein.
3. Welche Dokumente erforderlich sind
Wesentliche Unterlagen:
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Reisepass oder Personalausweis;
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Einkommensnachweise:
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für Angestellte – Arbeitsvertrag + 3–6 letzte Gehaltsabrechnungen;
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für Unternehmer – Steuererklärungen der letzten 2–3 Jahre;
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Kontoauszüge (3–6 Monate);
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Bonitätsauskunft (SCHUFA oder Äquivalent);
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Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszug);
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Objektbeschreibung (Exposé, Kaufpreis, Adresse).
Eine deutsche Meldeadresse ist nicht zwingend, aber manche Banken verlangen eine Korrespondenzadresse (z. B. von einer Vertrauensperson oder Hausverwaltung).
4. Wie Banken den Kunden bewerten
Die Bank erstellt eine Haushaltsrechnung – eine Bilanz aus Einnahmen und Ausgaben.
Wichtig ist, dass nach allen Verpflichtungen (Hypothek, Steuern, Lebenshaltung) ein Sicherheitsüberschuss verbleibt.
Zuverlässiger wirken:
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Beschäftigung in stabiler Branche (IT, Finanzen, Medizin);
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Regelmäßige Zahlungseingänge ohne starke Schwankungen;
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Saubere Kreditgeschichte.
? Auch Einkommen aus dem Ausland wird berücksichtigt, wenn es deklariert und belegt ist.
5. Über wen man die Hypothek abschließt
| Variante | Wann geeignet | Vorteile |
|---|---|---|
| Über Hypothekenmakler | wenn Sie kein Resident sind oder den deutschen Markt nicht kennen | Zugang zu vielen Banken, Unterstützung bei Unterlagen, höhere Genehmigungschancen |
| Direkt bei der Bank | wenn Sie bereits ein Konto und eine Historie bei einer deutschen Bank haben | eventuell etwas bessere Konditionen, aber oft Ablehnung ohne Wohnsitz |
? In der Praxis schließen rund 80 % der Ausländer ihre Finanzierung über einen Finanzierungsvermittler ab, der den passenden Bankpartner auswählt.
6. Beispiele / Szenarien
Freelancer aus der EU mit Einkommen von 70 000 €/Jahr
– Hypothek bis zu 60–65 % des Immobilienwerts möglich.
– Wichtig: stabiles Einkommen und Steuererklärungen für 2 Jahre.
Unternehmer aus der Ukraine oder Kasachstan mit Geschäft in Europa
– Finanzierung bis zu 50 %, wenn Einkommen deklariert ist.
– Empfehlung: über Broker mit Erfahrung in internationalen Fällen.
Ausländer mit Aufenthaltstitel und Festanstellung in Deutschland
– Reale Chance auf Hypothek bis 90 %.
– Erforderlich: stabiler Arbeitsvertrag und saubere SCHUFA.
7. Gründe für eine Ablehnung
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Zu wenig Eigenkapital;
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Zu kurzes oder unregelmäßiges Einkommen;
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Intransparente Einkommensstruktur;
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Unattraktives Objekt in kleiner Stadt;
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Fehlerhafte Unterlagen (z. B. fehlende Übersetzungen oder Steuerbelege).
8. Tipps
✅ Bereiten Sie alle Dokumente im Voraus vor – Banken schätzen Ordnung.
✅ Zeigen Sie den tatsächlichen Cashflow: die Mieteinnahmen sollten die Hypothek decken.
✅ Wählen Sie ein Objekt in einer liquiden Lage – entscheidend ist der Beleihungswert.
✅ Arbeiten Sie mit einem Broker, der auf ausländische Kunden spezialisiert ist.
Fazit
Eine Hypothek in Deutschland für Ausländer ist eine reale Möglichkeit, wenn alles professionell vorbereitet ist.
Das A und O: Transparenz, stabile Einkünfte und fachgerechte Vorbereitung.
Deutschland bleibt eines der wenigen Länder Europas, in denen Banken ausländischen Kreditnehmern vertrauen – und die Konditionen weiterhin wettbewerbsfähig sind.
