Орендний договір в Німеччині
Договір оренди в Німеччині (розмір, застава, підвищення)
Як правильно скласти орендний договір?
Які права у орендарів в Німеччині?
Підвищення: терміни і розміри
Договір оренди в Німеччині регламентує права і обов'язки орендаря і орендодавця, тому важливо укласти його письмово, незважаючи на те, що в Німеччині досі практикується укладення договорів через рукостискання.
Права орендаря в Німеччині захищені законом і договір оренди, що існує між орендодавцем і орендарем, досить складно розірвати. Положення договору оренди, які незаконно утискають права орендаря, є навіть після підписання договору недійсними.
Підписуючи договір оренди, орендар бере на себе відповідальність за орендну плату, а орендодавець за утримання об'єкта в належному стані.
Розмір орендної плати при укладенні договору
При укладенні нового договору оренди розмір орендної плати без урахування комунальних послуг не може бути вище ніж на 10% середньої орендної плати, встановленої для даного округу (згідно таблиці індексів орендної плати). Але завжди є винятки.
Також для соціальних квартир-квартир, побудованих за державні кошти, - існують інші врегулювання: тут діє встановлена законодавством верхня межа розміру орендної плати.
Застава
Якщо договором оренди передбачено заставу, орендар повинен внести передбачене поручительство в розмірі не більше 3 місячних орендних плат, можлива розстрочна виплата (максимум 3 виплати і перша повинна бути проведена до початку дії орендних правовідносин).
Орендодавець зобов'язаний розмістити ці гроші надійно на випадок банкрутства і виплатити цю суму орендарю не пізніше 6 місяців після закінчення договору оренди, якщо не існує ніяких обґрунтованих вимог з боку орендодавця, які покриваються з суми застави.
Підвищення орендної плати
Під час дії орендних правовідносин орендодавець може підвищити орендну плату до середньої орендної плати, встановленої для даного округу. При цьому орендна плата не повинна змінюватися наступні 12 місяців і не може бути підвищена на більш ніж 20% ( 15% в Берліні і округах, де адекватна пропозиція житла знаходиться під загрозою) за три роки, а також це підвищення має бути обґрунтоване з боку орендодавця.
Крім цього, орендодавець має право підвищити орендну плату після проведення ремонтних робіт з угоди орендаря. У цьому випадку він має право розподілити 8% всіх витрат по ремонтних роботах,але не перевищуючи 3 євро за квадратний метр протягом 6 років.
Для соціальних квартир, для в'їзду в які потрібен спеціальний дозвіл житлового управління, діють особливі правила щодо підвищення орендної плати.
Комунальні послуги
Якщо договором не передбачено хто оплачує комунальні послуги, то орендар не зобов'язаний вносити оплату за них. Під комунальними послугами мають на увазі, наприклад, витрати з вивезення сміття, прибирання будинку, прибирання саду, технічного обслуговування ліфта, а також водопостачання, опалення та гаряча вода.
Зазвичай цей пункт чітко прописаний в договорі і вказана сума передоплати за комунальні послуги. Орендодавець або керуюча фірма раз на рік перераховує їх вартість і надає звіт.
Несправності і недоліки в квартирі
Якщо протягом орендних відносин виникають несправності або недоліки в квартирі, наприклад, цвіль, недостатня герметичність вікон, поломка опалення, водопостачання і т.д., орендар має право вимагати від орендодавця усунення всіх несправностей і недоліків.
Для цього орендар повинен повідомити орендодавця в письмовому вигляді про всі несправності і недоліки і встановити термін, в який орендодавець повинен усунути всі недоліки.
Реконструкція
Орендодавець має право робити невіддільні поліпшення в квартирі або будь-які будівельні роботи, наприклад зміна планування, тільки з дозволу орендаря. Але крім цього, законом передбачено і так зване зобов'язання орендаря до непротивлення необхідним ремонтним роботам, наприклад, роботам, пов'язаним з теплозбереженням і т. д.
Якщо мова йде про невіддільні поліпшення в квартирі або заходи щодо економії енергії, орендодавець має право розподілити 8% всіх витрат по ремонтних роботах на річну орендну плату. Орендар в цьому випадку може розірвати договір в більш короткий термін (1 місяць), ніж при звичайному рассторженіе договору (мінімум 3 місяці)
