Mietvertrag in Deutschland
Deutscher Mietvertrag (Höhe, Kaution, Erhöhung)
Wie setzt man einen richtigen Mietvertrag auf?
Was sind die Rechte von Mietern in Deutschland?
Erhöhungen: Bedingungen und Beträge
Ein Mietvertrag regelt in Deutschland die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters, daher ist es wichtig, ihn schriftlich abzuschließen, auch wenn es in Deutschland immer noch üblich ist, Verträge per Handschlag zu schließen. Die Rechte des Mieters sind in Deutschland gesetzlich geschützt und ein Mietvertrag, der zwischen einem Vermieter und einem Mieter besteht, ist schwer zu kündigen. Mietvertragliche Regelungen, die in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters eingreifen, sind auch nach Vertragsabschluss unwirksam.
Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages übernimmt der Mieter die Verantwortung für die Miete und der Vermieter für die Erhaltung des Objekts in ordnungsgemäßem Zustand.
Die Höhe der Miete bei Unterzeichnung des Mietvertrags
Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Kaltmiete nicht mehr als 10 % über der für den Bezirk festgesetzten Durchschnittsmiete (laut Mietspiegeltabelle) liegen. Aber es gibt immer Ausnahmen. Bei Sozialwohnungen - Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden - gibt es noch eine weitere Regelung: Hier gilt die gesetzliche Mietobergrenze.
Kaution
Sieht der Mietvertrag eine Kaution vor, so hat der Mieter eine Kaution in Höhe von max. 3 Monatsmieten zu hinterlegen, wobei diese in Raten gezahlt werden kann (max. 3 Raten und die erste muss vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden).
Der Vermieter hat dieses Geld sicher zu hinterlegen und spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen, es sei denn, es bestehen berechtigte Ansprüche des Vermieters, die durch die Kaution abgedeckt sind.
Mieterhöhung
Während der Dauer des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Miete auf die für den Bezirk festgelegte Durchschnittsmiete erhöhen. Die Miete muss jedoch für die nächsten 12 Monate konstant sein und darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in Berlin und den gefährdeten Bezirken 15 %) erhöht werden.
Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, die Miete nach Reparaturen mit Zustimmung des Mieters zu erhöhen. In diesem Fall ist er berechtigt, 8 % der Gesamtkosten der Reparaturen, höchstens jedoch 3 Euro pro Quadratmeter, auf einen Zeitraum von 6 Jahren zu verteilen. Für Sozialwohnungen, die einer besonderen Genehmigung durch die Wohnungsverwaltung bedürfen, gelten besondere Regeln für die Mieterhöhung.
Versorgungsunternehmen
Wenn im Vertrag nicht festgelegt ist, wer die Nebenkosten zahlt, ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu zahlen. Zu den Nebenkosten gehören z.B. Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzugswartung sowie Wasser, Heizung und Warmwasser.
In der Regel ist dieser Punkt im Vertrag klar formuliert und die Höhe der Vorauszahlung für die Nebenkosten ist angegeben. Der Vermieter oder die Verwaltungsgesellschaft berechnet die Kosten einmal im Jahr neu und erstellt einen Bericht.
Störungen und Mängel in der Wohnung
Treten während des Mietverhältnisses Störungen oder Mängel in der Wohnung auf, z.B. Schimmel, nicht ausreichend abgedichtete Fenster, defekte Heizung oder Wasserversorgung usw., hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Beseitigung aller Mängel zu verlangen. Dazu muss der Mieter dem Vermieter alle Mängel schriftlich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung aller Mängel durch den Vermieter setzen.
Wiederaufbau
Der Vermieter darf feste Verbesserungen an der Wohnung oder bauliche Maßnahmen, wie z.B. Grundrissänderungen, nur mit Zustimmung des Mieters vornehmen. Darüber hinaus sieht das Gesetz aber auch die Verpflichtung des Mieters vor, sich notwendigen Reparaturen, z.B. an der Heizung, nicht zu widersetzen. Handelt es sich um untrennbare Verbesserungen der Wohnung oder um Energiesparmaßnahmen, ist der Vermieter berechtigt, 8% der Gesamtkosten der Reparaturen auf die Jahresmiete umzulegen. Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag in einer kürzeren Frist (1 Monat) kündigen als bei einer normalen Kündigung (mindestens 3 Monate)
