Шаг 1: Заключение договора с агентом по недвижимости
- Выбор агента: В Германии многие продажи и покупки недвижимости осуществляются через агента. Агент помогает найти подходящий объект и ведет переговоры между покупателем и продавцом.
- Комиссия агента: Стандартная комиссия агента составляет примерно 3-7% от стоимости недвижимости и оплачивается покупателем и/или продавцом в зависимости от региона и условий контракта.
- Заключение договора с агентом: Этот договор регулирует условия сотрудничества, включая вознаграждение, объем услуг и права сторон.
Шаг 2: Выбор объекта и проверка документов
- Выбор недвижимости: Агент поддерживает покупателя в выборе подходящего объекта, организует просмотры и собирает информацию о недвижимости.
- Проверка документов: Агент или покупатель проверяет документы на недвижимость, включая выписку из земельного кадастра, в которой указаны все права и обременения объекта.
Шаг 3: Подписание предварительного договора (если необходимо)
- Предварительный договор: Этот договор используется для фиксации намерений сторон на этапе подготовки основного договора. Он содержит основные условия будущей сделки, такие как цена и сроки. Это может быть полезно, если покупателю нужно время для получения финансирования или решения других вопросов.
Шаг 4: Финансирование (ипотека)
- Получение ипотечного кредита: Если покупатель использует заемные средства для финансирования покупки, он подает заявку на ипотечный кредит в банке. Банк требует оценку недвижимости и проверяет документы покупателя.
- Договор ипотеки: После одобрения кредита подписывается договор ипотеки, который позже будет зарегистрирован как обременение в земельном кадастре.
Шаг 5: Подписание договора купли-продажи
- Выбор нотариуса: В Германии все сделки с недвижимостью должны быть нотариально заверены. Нотариус проверяет законность сделки и подготавливает все необходимые документы.
- Подготовка договора купли-продажи: Нотариус составляет договор на основе соглашения между покупателем и продавцом. В договоре фиксируются все условия сделки: цена, сроки платежей, дата передачи права собственности и существующие обременения.
- Подписание договора: Покупатель и продавец подписывают договор у нотариуса, который удостоверяет сделку.
Шаг 6: Оплата недвижимости
- Оплата через эскроу-счет: В Германии обычно используется нотариальный эскроу-счет. Это обеспечивает безопасность сделки, так как деньги переводятся нотариусу и передаются продавцу только после выполнения всех условий контракта.
- Оплата аванса: Покупатель может внести часть суммы (аванс) до полной оплаты, если это предусмотрено в договоре.
Шаг 7: Подача документов в земельный кадастр
- Регистрация права собственности: Нотариус передает документы в земельный кадастр для регистрации нового владельца недвижимости. Этот процесс может занять несколько недель в зависимости от региона.
- Предварительная регистрация (предварительная запись права собственности): Пока право собственности не зарегистрировано на покупателя, в кадастре может быть сделана запись о том, что объект зарезервирован для этого покупателя.
Шаг 8: Передача недвижимости покупателю
- Передача объекта: После регистрации права собственности недвижимость официально передается покупателю. Это может включать передачу ключей и проверку выполнения всех договорных обязательств (например, передача документов или проверка состояния объекта).
- Финальный расчет: После передачи собственности покупатель оплачивает оставшуюся сумму через эскроу-счет или напрямую продавцу (если эскроу-счет не использовался).
Шаг 9: Налогообложение и сборы
- Налог на передачу собственности: Покупатель обязан уплатить налог на передачу собственности. Ставка налога варьируется в зависимости от федеральной земли и составляет от 3,5% до 6,5% от цены покупки.
- Дополнительные расходы: Помимо налога на передачу собственности, покупатель оплачивает нотариальные сборы, которые обычно составляют около 1,5-2% от цены покупки.
Шаг 10: Получение документов на право собственности
- После завершения всех формальностей покупатель получает выписку из земельного кадастра, подтверждающую его право собственности. С этого момента недвижимость официально переходит в его собственность.
Заключение Процесс покупки недвижимости в Германии четко структурирован и строго регулируется законом. Нотариальное сопровождение сделки и использование эскроу-счета защищают обе стороны, в то время как система регистрации прав собственности обеспечивает прозрачность передачи прав.
