美国下一个高收益酒店投资机会，可能已经建成
20多年来，我一直从事德国及欧洲市场的房地产投资、开发以及酒店资产相关业务。
在这段时间里，我学到了一个重要的经验：
最大的价值并不总是通过新建项目创造的。很多时候，真正的价值来自于发现现有资产中尚未被充分利用的潜力。
如今，在 ERA Smart Invest，我们正是从这一角度越来越深入地关注美国酒店市场。
美国已经拥有庞大的酒店资产存量。其中许多酒店地理位置优越，建筑结构良好，并且已经建立了成熟的运营体系。
但与此同时，客人的生活方式、旅行习惯以及消费方式正在发生变化，而且变化速度已经超过了许多酒店的调整速度。
这正创造出一个非常有吸引力的投资机会。
问题已经不再只是如何提高入住率
几十年来，传统酒店经营逻辑相对简单。
提高入住率。
提高 ADR。
控制运营成本。
在条件允许的情况下增加客房数量。
改善餐饮业务（F&B）。
每隔几年进行翻新。
这些策略依然重要。
但是对于许多已经成熟运营的酒店，尤其是在成熟市场中，仅仅销售更多的客房夜晚已经不再足够。
更重要的问题可能是：
我们还能从已经入住酒店的客人身上创造多少额外价值？
这将改变酒店投资的逻辑。
我们不再只关注 RevPAR，而是开始关注完整的宾客旅程以及 Total Revenue per Available Room — TRevPAR（每间可售客房的总收入）。
客人还需要什么？
他们愿意为什么付费？
酒店哪些空间目前没有得到充分利用？
哪些服务能够创造新的收入来源，而不需要再建一栋建筑？
这些改善最终如何提高 NOI，并进一步提升酒店资产的价值？
Wellness 正在成为酒店业新的经济增长层
这正是 Wellness 变得非常有吸引力的地方。
不是再增加一个 SPA。
也不是简单地增加一个营销标签。
我们正在将 Wellness 视为酒店房地产内部一个全新的商业价值层。
睡眠。
恢复。
运动。
营养。
压力管理。
冷热疗法。
先进的恢复技术。
Wellness 主题客房。
预防性健康合作项目。
个性化健康计划。
其中一些服务可以成为新的收入中心。另一些则可以支持更高端的客房类别、更长的入住时间、更明显的市场差异化以及更高的复购率。
我们的目标并不是把酒店塞满昂贵的设备和技术。
真正的目标是确定哪些概念能够同时改善宾客体验和酒店资产的经济表现。
这正是 WellTech 变得有趣的地方
科技将在其中发挥重要作用，但我并不认为科技本身应该成为产品。
客人在入住酒店之后，并不希望面对十个新的设备和复杂的操作系统。
科技应该融入体验之中，甚至最终从体验中“消失”。
昼夜节律照明可以帮助改善睡眠。
更好的空气管理可以改善客房环境。
声学设计可以降低压力。
室内温度可以根据一天中的不同阶段进行智能调整。
恢复技术可以成为高端宾客项目的一部分。
部分酒店客房甚至可以重新定位为 Sleep 或 Recovery 客房，而不再只是简单地称为“Deluxe”或“Executive”。
客人体验到的是价值，而酒店获得的是额外的经济收益。
这正是我们真正感兴趣的地方。
并非每一家酒店都应该转型为 Wellness 酒店
这一点非常重要。
一家拥有200间客房的商务酒店、佛罗里达的度假酒店、机场酒店以及城市豪华酒店，不应该采用相同的解决方案。
概念必须服务于具体资产。
对于一家酒店而言，机会可能是打造数量有限的高端睡眠客房。
对于另一家酒店而言，机会可能是建立 Recovery Center。
对于度假酒店，则可能是构建一个更加完整的 Wellness 生态系统。
对于运营效率较低的 SPA，则可能意味着将低使用率的空间重新规划为能够产生更高单位面积收入的服务。
而对于一些酒店而言，最正确的投资决策甚至可能是什么都不做，或者只进行极少的改变。
优秀的投资策略始于资产本身，而不是始于趋势。
从开发商角度重新思考 Wellness Hospitality
ERA Smart Invest 正在我的领导下发展这一战略方向，并依托我超过20年的房地产投资和开发经验，包括在德国和欧洲长期参与酒店资产、酒店交易以及房地产开发项目。
这些经验也决定了我们进入这一领域的方式。
我们不会首先问：
“我们可以把哪些新的 Wellness 科技加入酒店？”
我们首先提出的是完全不同的问题：
哪里存在尚未实现的价值？
我们希望吸引哪一类客户？
实际可以创造多少额外收入？
需要投入多少 CAPEX？
这将如何影响 NOI？
最终，这项投资是否能够提高酒店资产的价值？
只有在回答这些问题之后，我们才会开始设计具体概念。
我们的下一个市场：美国
通过 ERA Smart Invest，我们现在开始将这一思路应用于美国酒店市场，重点关注佛罗里达以及其他酒店、生活方式、Wellness 与房地产自然融合的市场。
我们关注具有重新定位潜力的现有酒店、酒店开发项目，以及与认同这一机会的业主和投资者建立合作伙伴关系。
因为我相信，下一代酒店投资的核心，不仅仅在于我们在哪里建设新的酒店。
更重要的是，我们能够多么聪明地改造那些已经存在的酒店。
而在很多情况下，下一项高收益投资机会可能早已存在。
它所需要的，也许只是一个全新的商业模式。
Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH
