Следующая высокодоходная гостиничная возможность в Америке, возможно, уже построена

Более 20 лет я занимаюсь инвестициями в недвижимость, девелопментом и гостиничными активами в Германии и Европе.

За это время я сделал один важный вывод:

Наибольшая стоимость создаётся не всегда за счёт строительства новых объектов. Зачастую она возникает благодаря способности увидеть дополнительный потенциал в том, что уже существует.

Именно с этой точки зрения мы в ERA Smart Invest всё чаще рассматриваем гостиничный рынок США.

В Соединённых Штатах уже существует огромный гостиничный фонд. Многие объекты расположены в привлекательных локациях, имеют хорошее техническое состояние и устойчивую операционную структуру.

Однако образ жизни людей, их привычки путешествовать и то, на что они готовы тратить деньги, меняются быстрее, чем многие гостиницы успевают адаптироваться к этим изменениям.

Именно здесь возникает интересная инвестиционная возможность.

Вопрос больше не заключается только в том, как увеличить загрузку

На протяжении десятилетий классическая модель гостиничного бизнеса была относительно простой.

Повысить загрузку.

Увеличить ADR.

Контролировать операционные расходы.

По возможности добавить новые номера.

Улучшить направление Food & Beverage.

Проводить реконструкцию каждые несколько лет.

Всё это по-прежнему важно. Однако для многих существующих гостиниц, особенно на зрелых рынках, простого увеличения количества проданных ночей уже недостаточно.

Более важный вопрос сегодня может звучать так:

Какую дополнительную ценность мы можем создать для гостя, который уже находится в отеле?

Это меняет саму инвестиционную логику.

Вместо того чтобы смотреть только на RevPAR, мы начинаем анализировать весь путь гостя и Total Revenue per Available Room — TRevPAR, то есть общий доход на доступный номер.

Что ещё необходимо гостю?

За что он готов платить?

Какие пространства в отеле используются недостаточно эффективно?

Какие услуги могут создавать дополнительные источники дохода без строительства нового здания?

И каким образом эти улучшения в конечном итоге могут увеличить NOI и стоимость самого объекта?

Wellness становится новым экономическим уровнем гостиничного бизнеса

Именно здесь направление wellness становится особенно интересным.

Не как ещё один SPA.

И не как очередной маркетинговый термин.

Мы рассматриваем wellness как новый коммерческий уровень внутри гостиничной недвижимости.

Сон.

Восстановление.

Физическая активность.

Питание.

Снижение уровня стресса.

Тепловые и холодовые процедуры.

Современные технологии восстановления.

Номера, ориентированные на wellness.

Партнёрства в сфере профилактического здоровья.

Персонализированные программы.

Некоторые из этих услуг могут стать самостоятельными источниками дополнительной выручки. Другие способны поддерживать более дорогие категории номеров, увеличивать продолжительность пребывания, усиливать дифференциацию объекта и стимулировать повторные визиты.

Цель заключается не в том, чтобы наполнить отель дорогостоящим оборудованием.

Цель – определить, какие концепции действительно способны улучшить одновременно гостевой опыт и экономические показатели объекта.

Именно здесь WellTech становится особенно интересным

Технологии будут играть важную роль, однако я не считаю, что сама технология должна становиться продуктом.

Гость не хочет после заселения разбираться с десятью новыми устройствами.

Технология должна практически исчезать внутри самого пользовательского опыта.

Циркадное освещение может способствовать улучшению сна.

Более эффективное управление качеством воздуха может улучшить микроклимат номера.

Акустический дизайн способен снижать уровень стресса.

Температура может интеллектуально адаптироваться к различным фазам дня и индивидуальным потребностям.

Технологии восстановления могут стать частью премиальной программы для гостей.

Некоторые номера могут быть переориентированы в категории Sleep или Recovery вместо стандартных обозначений «Deluxe» или «Executive».

Гость получает ощутимую пользу. Отель получает дополнительную экономическую ценность.

Именно это представляет для нас наибольший интерес.

Не каждый отель должен становиться wellness-отелем

Это принципиально важно.

Бизнес-отель на 200 номеров, курорт во Флориде, аэропортовый отель и городской luxury-отель не должны получать одинаковое решение.

Концепция должна исходить из особенностей конкретного объекта.

Для одного отеля возможность может заключаться в создании ограниченного количества премиальных номеров, ориентированных на качественный сон.

Для другого оптимальным решением может стать Recovery Center.

Для курортного объекта это может быть полноценная wellness-экосистема.

Для неэффективно работающего SPA может быть целесообразно заменить малоиспользуемые площади услугами, способными генерировать значительно больший доход с одного квадратного метра.

А для некоторых отелей правильным решением может оказаться практически ничего не менять.

Хорошая инвестиционная стратегия начинается с объекта, а не с тренда.

Взгляд девелопера на Wellness Hospitality

ERA Smart Invest развивает это направление под моим руководством, опираясь более чем на два десятилетия опыта в инвестициях и девелопменте недвижимости, включая масштабную работу с гостиничными объектами, гостиничными сделками и девелоперскими проектами в Германии и Европе.

Именно этот опыт определяет наш подход к сектору.

Мы не начинаем с вопроса:

«Какие новые wellness-технологии мы можем внедрить в отель?»

Мы начинаем с совершенно других вопросов:

Где находится нереализованный потенциал?

Какую целевую аудиторию мы хотим привлечь?

Какой дополнительный доход реально можно получить?

Какой объём CAPEX потребуется?

Как это повлияет на NOI?

И увеличит ли инвестиция в конечном итоге стоимость объекта?

Только после этого следует разрабатывать саму концепцию.

Наш следующий рынок: Соединённые Штаты

Через ERA Smart Invest мы начинаем применять этот подход к гостиничному рынку США, уделяя особое внимание Флориде и другим рынкам, где гостиничный бизнес, lifestyle, wellness и недвижимость естественным образом пересекаются.

Нас интересуют существующие гостиницы с потенциалом репозиционирования, новые hospitality-проекты, а также партнёрства с собственниками и инвесторами, которые видят ту же возможность.

Потому что я убеждён: следующее поколение гостиничных инвестиций будет определяться не только тем, где мы строим новые отели.

Оно также будет определяться тем, насколько грамотно мы трансформируем гостиницы, которые уже существуют.

И во многих случаях следующая высокодоходная инвестиционная возможность может уже находиться прямо перед нами.

Ей просто нужна новая бизнес-модель.

Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH