Die nächste renditestarke Hotelchance in Amerika könnte bereits gebaut sein

Seit mehr als 20 Jahren beschäftige ich mich mit Immobilieninvestitionen, Projektentwicklung und Hotelimmobilien in Deutschland und Europa.

In dieser Zeit habe ich eine wichtige Erkenntnis gewonnen:

Der größte Wert entsteht nicht immer dadurch, dass man mehr baut. Oft entsteht er dadurch, dass man mehr Potenzial in dem erkennt, was bereits vorhanden ist.

Genau aus dieser Perspektive betrachten wir bei ERA Smart Invest zunehmend den US-amerikanischen Hotelmarkt.

Die Vereinigten Staaten verfügen bereits über einen enormen Bestand an Hotelimmobilien. Viele dieser Objekte befinden sich an guten Standorten, sind baulich solide und verfügen über etablierte operative Strukturen.

Doch die Art und Weise, wie Menschen leben, reisen und ihr Geld ausgeben, verändert sich schneller, als sich viele Hotels an diese Entwicklung anpassen.

Genau daraus entsteht eine interessante Investmentchance.

Die Frage lautet nicht mehr nur: Wie steigern wir die Auslastung?

Über Jahrzehnte war die klassische Hotelstrategie relativ einfach.

Auslastung steigern.

ADR erhöhen.

Betriebskosten kontrollieren.

Wenn möglich, zusätzliche Zimmer schaffen.

Food & Beverage verbessern.

Alle paar Jahre renovieren.

All das bleibt wichtig. Doch für viele bestehende Hotels, insbesondere in etablierten Märkten, reicht es nicht mehr aus, einfach nur mehr Übernachtungen zu verkaufen.

Die entscheidendere Frage könnte vielmehr lauten:

Wie viel zusätzlichen Wert können wir mit dem Gast schaffen, der sich bereits im Hotel befindet?

Damit verändert sich die Logik des Investments.

Anstatt ausschließlich auf den RevPAR zu schauen, betrachten wir die gesamte Guest Journey und zunehmend den Total Revenue per Available Room – TRevPAR.

Was benötigt der Gast zusätzlich?

Wofür ist er bereit zu bezahlen?

Welche Flächen im Hotel werden bisher nicht optimal genutzt?

Welche Dienstleistungen können neue Umsätze generieren, ohne dass dafür ein weiteres Gebäude errichtet werden muss?

Und wie können diese Verbesserungen letztlich den NOI und damit den Wert der Immobilie steigern?

Wellness wird zu einer wirtschaftlichen Ebene der Hotellerie

Genau hier wird Wellness besonders interessant.

Nicht als weiteres Spa.

Und auch nicht als reines Marketingetikett.

Wir betrachten Wellness als eine neue kommerzielle Ebene innerhalb der Hotelimmobilie.

Schlaf.

Regeneration.

Bewegung.

Ernährung.

Stressreduktion.

Wärme- und Kältetherapien.

Moderne Recovery-Technologien.

Wellness-orientierte Zimmer.

Partnerschaften im Bereich Prävention und Gesundheit.

Personalisierte Programme.

Einige dieser Angebote können zu zusätzlichen Umsatzquellen werden. Andere können höherpreisige Zimmerkategorien, längere Aufenthalte, eine stärkere Differenzierung und wiederkehrende Besuche unterstützen.

Das Ziel ist nicht, ein Hotel mit teurer Technologie und Ausrüstung auszustatten.

Das Ziel besteht darin, herauszufinden, welche Konzepte tatsächlich sowohl das Gästeerlebnis als auch die wirtschaftliche Performance der Immobilie verbessern.

Genau hier wird WellTech interessant

Technologie wird dabei eine wichtige Rolle spielen. Ich bin jedoch nicht der Meinung, dass die Technologie selbst das Produkt sein sollte.

Ein Gast möchte nach dem Check-in nicht zehn neue Geräte bedienen müssen.

Die Technologie sollte sich nahtlos in das Erlebnis integrieren – und im Idealfall nahezu unsichtbar werden.

Circadiane Beleuchtung kann den Schlaf unterstützen.

Eine optimierte Luftqualität kann das Raumklima verbessern.

Akustisches Design kann Stress reduzieren.

Die Raumtemperatur kann intelligent auf unterschiedliche Tageszeiten und Bedürfnisse reagieren.

Recovery-Technologien können Bestandteil eines Premium-Gästeprogramms werden.

Bestimmte Hotelzimmer können sogar als Schlaf- oder Recovery-Kategorien positioniert werden, anstatt lediglich als „Deluxe“ oder „Executive“.

Der Gast erlebt den Nutzen. Das Hotel realisiert den zusätzlichen wirtschaftlichen Wert.

Genau das interessiert uns.

Nicht jedes Hotel sollte zu einem Wellnesshotel werden

Diese Unterscheidung ist entscheidend.

Ein Businesshotel mit 200 Zimmern, ein Resort in Florida, ein Flughafenhotel und ein urbanes Luxushotel sollten nicht dieselbe Lösung erhalten.

Das Konzept muss sich nach der Immobilie richten.

Bei einem Hotel kann die Chance beispielsweise in einer begrenzten Anzahl hochwertiger Schlafzimmer liegen.

Bei einem anderen kann ein Recovery Center die richtige Lösung sein.

Bei einem Resort kann sich daraus ein umfassenderes Wellness-Ökosystem entwickeln.

Bei einem unterperformenden Spa kann es sinnvoll sein, wenig genutzte Flächen durch Dienstleistungen zu ersetzen, die einen deutlich höheren Umsatz pro Quadratmeter erzielen.

Und bei manchen Hotels kann die richtige Entscheidung sogar darin bestehen, nahezu nichts zu verändern.

Eine gute Investmentstrategie beginnt mit der Immobilie – nicht mit dem Trend.

Die Perspektive eines Projektentwicklers auf Wellness-Hospitality

ERA Smart Invest entwickelt diese strategische Ausrichtung unter meiner Führung auf Grundlage von mehr als zwei Jahrzehnten Erfahrung in Immobilieninvestments und Projektentwicklung – einschließlich umfangreicher Arbeit mit Hotelimmobilien, Hospitality-Transaktionen und Entwicklungsprojekten in Deutschland und Europa.

Dieser Hintergrund bestimmt auch unseren Ansatz.

Wir beginnen nicht mit der Frage:

„Welche neue Wellness-Technologie können wir in ein Hotel integrieren?“

Wir stellen zunächst andere Fragen:

Wo liegt ungenutztes Potenzial?

Welche Zielgruppe wollen wir ansprechen?

Welcher zusätzliche Umsatz lässt sich realistisch generieren?

Welches CAPEX ist dafür erforderlich?

Wie wirkt sich die Investition auf den NOI aus?

Und steigert die Investition letztlich den Wert der Immobilie?

Erst danach sollte das eigentliche Konzept entwickelt werden.

Unser nächster Markt: Die Vereinigten Staaten

Über ERA Smart Invest beginnen wir nun damit, diesen Ansatz auf den US-amerikanischen Hotelmarkt zu übertragen – mit besonderem Interesse an Florida und anderen Märkten, in denen Hotellerie, Lifestyle, Wellness und Immobilien auf natürliche Weise zusammenkommen.

Wir interessieren uns für bestehende Hotels mit Repositionierungspotenzial, Hospitality-Entwicklungen sowie für Partnerschaften mit Eigentümern und Investoren, die dieselbe Chance erkennen.

Denn ich bin überzeugt, dass die nächste Generation von Hotelinvestments nicht ausschließlich davon bestimmt werden wird, wo wir neue Hotels bauen.

Sie wird auch davon bestimmt werden, wie intelligent wir die Hotels transformieren, die bereits existieren.

Und in vielen Fällen könnte die nächste renditestarke Investmentchance bereits vor uns stehen.

Sie braucht möglicherweise nur ein neues Geschäftsmodell.

Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH