Наступна високоприбуткова готельна можливість в Америці, можливо, вже побудована

Понад 20 років я працюю у сфері інвестицій у нерухомість, девелопменту та готельних активів у Німеччині та Європі.

За цей час я зробив один важливий висновок:

Найбільша цінність не завжди створюється шляхом нового будівництва. Часто вона виникає завдяки здатності побачити більший потенціал у тому, що вже існує.

Саме з цієї точки зору ми в ERA Smart Invest дедалі уважніше розглядаємо готельний ринок США.

Сполучені Штати вже мають величезний фонд готельної нерухомості. Багато таких об'єктів розташовані у привабливих локаціях, мають міцну будівельну основу та налагоджені операційні процеси.

Однак спосіб життя гостей, їхні звички подорожувати та те, на що вони готові витрачати гроші, змінюються швидше, ніж багато готелів встигають адаптуватися до цих змін.

Саме тут виникає цікава інвестиційна можливість.

Питання більше не полягає лише в тому, як збільшити завантаженість

Протягом десятиліть традиційна модель готельного бізнесу була відносно простою.

Збільшити завантаженість.

Підвищити ADR.

Контролювати операційні витрати.

За можливості додати нові номери.

Покращити напрям F&B.

Проводити реконструкцію кожні кілька років.

Усе це залишається важливим. Але для багатьох існуючих готелів, особливо на зрілих ринках, простого збільшення кількості проданих номерів уже недостатньо.

Більш важливим питанням стає:

Яку додаткову цінність ми можемо створити для гостя, який уже перебуває в готелі?

Це змінює саму логіку інвестицій.

Замість того щоб дивитися лише на RevPAR, ми починаємо аналізувати весь шлях гостя та Total Revenue per Available Room — TRevPAR, тобто загальний дохід на доступний номер.

Що ще потрібно гостю?

За що він готовий платити?

Які площі в готелі використовуються недостатньо ефективно?

Які послуги можуть створювати нові джерела доходу без необхідності будувати ще одну будівлю?

І як ці покращення зрештою можуть збільшити NOI та вартість самого активу?

Wellness стає новим економічним рівнем готельного бізнесу

Саме тут wellness стає особливо цікавим.

Не як ще один SPA.

І не як черговий маркетинговий термін.

Ми розглядаємо wellness як новий комерційний рівень усередині готельної нерухомості.

Сон.

Відновлення.

Рух.

Харчування.

Зниження рівня стресу.

Теплові та холодові процедури.

Сучасні технології відновлення.

Номери, орієнтовані на wellness.

Партнерства у сфері профілактичного здоров'я.

Персоналізовані програми.

Деякі з цих послуг можуть стати додатковими центрами доходу. Інші можуть підтримувати преміальні категорії номерів, збільшувати тривалість перебування, посилювати диференціацію готелю та стимулювати повторні візити.

Мета полягає не в тому, щоб наповнити готель дорогим обладнанням.

Мета — визначити, які концепції справді покращують одночасно гостьовий досвід та економіку об'єкта.

Саме тут WellTech стає особливо цікавим

Технології відіграватимуть важливу роль, але я не вважаю, що сама технологія повинна бути продуктом.

Гість не хоче після заселення в готель керувати десятьма новими пристроями.

Технологія повинна інтегруватися в досвід гостя та фактично залишатися непомітною.

Циркадне освітлення може підтримувати здоровий сон.

Покращене управління якістю повітря може створювати кращий мікроклімат у номері.

Акустичний дизайн може зменшувати стрес.

Температура може інтелектуально адаптуватися до різних фаз дня.

Технології відновлення можуть стати частиною преміальної програми для гостей.

Окремі готельні номери навіть можна позиціонувати як категорії Sleep або Recovery замість звичайних «Deluxe» чи «Executive».

Гість отримує користь. Готель отримує додаткову економічну цінність.

Саме це нас цікавить.

Не кожен готель повинен ставати wellness-готелем

Це принципово важливо.

Бізнес-готель на 200 номерів, курорт у Флориді, аеропортовий готель і міський luxury-готель не повинні отримувати однакове рішення.

Концепція повинна відповідати конкретному активу.

Для одного готелю можливість може полягати у створенні обмеженої кількості преміальних номерів для якісного сну.

Для іншого — у створенні Recovery Center.

Для курортного об'єкта — у формуванні повноцінної wellness-екосистеми.

Для SPA, який працює недостатньо ефективно, може бути доцільно замінити площі з низьким рівнем використання послугами, здатними генерувати значно вищий дохід на квадратний метр.

А для деяких готелів правильним рішенням може бути практично нічого не змінювати.

Хороша інвестиційна стратегія починається з об'єкта, а не з тренду.

Погляд девелопера на Wellness Hospitality

ERA Smart Invest розвиває цей напрямок під моїм керівництвом, спираючись на понад два десятиліття досвіду в інвестиціях та девелопменті нерухомості, включаючи значний досвід роботи з готельними об'єктами, hospitality-транзакціями та девелоперськими проєктами в Німеччині та Європі.

Саме цей досвід визначає наш підхід до сектору.

Ми не починаємо з питання:

«Які нові wellness-технології ми можемо встановити в готелі?»

Ми починаємо з інших питань:

Де знаходиться нереалізований потенціал?

Яку цільову аудиторію ми хочемо залучити?

Який додатковий дохід реально можна отримати?

Який CAPEX для цього необхідний?

Як це вплине на NOI?

І чи збільшить ця інвестиція в кінцевому підсумку вартість об'єкта?

Лише після цього слід розробляти концепцію.

Наш наступний ринок: Сполучені Штати

Через ERA Smart Invest ми починаємо застосовувати цей підхід до готельного ринку США, приділяючи особливу увагу Флориді та іншим ринкам, де гостинність, lifestyle, wellness та нерухомість природно перетинаються.

Нас цікавлять існуючі готелі з потенціалом репозиціонування, hospitality-девелопмент та партнерства з власниками й інвесторами, які бачать ту саму можливість.

Тому що я переконаний: наступне покоління готельних інвестицій визначатиметься не лише тим, де ми будуємо нові готелі.

Воно також визначатиметься тим, наскільки розумно ми трансформуємо готелі, які вже існують.

І в багатьох випадках наступна високоприбуткова інвестиційна можливість може вже стояти перед нами.

Їй просто потрібна нова бізнес-модель.

Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH