Хто інвестує в готелі, що потребують реконструкції? Сергій Вахненко та його партнери — про розвиток готельної нерухомості

Сергій Вахненко разом із партнерами інвестує в наявні готелі, потенціал яких можна розкрити завдяки реконструкції та зміні ринкової концепції. У центрі уваги — готельна нерухомість Німеччини та Європи, зокрема велнес-готелі й об’єкти, придатні для медичної гостинності та Longevity-програм.

Основою цього напряму став багаторічний досвід роботи з готельною нерухомістю. Команда Вахненка понад 20 років працює з готельними проєктами. У межах Dominart Real Estate GmbH він співпрацює з власниками, операторами та міжнародними інвесторами, зокрема супроводжує конфіденційні угоди на ринку off-market.

Сьогодні цей досвід використовується і у власних інвестиційних проєктах із партнерами: від придбання об’єкта до реконструкції та створення економічно обґрунтованої операційної моделі.

Від угод off-market — до власних готельних проєктів

Працюючи з готелями, Вахненко регулярно розглядає об’єкти, поточна дохідність яких не відображає потенціалу будівлі та розташування.

Причини різні: відкладена модернізація, застаріла концепція, відсутність наступника в сімейному бізнесі або небажання власника самостійно фінансувати наступний етап розвитку.

Тому оцінювання починається з конкретного запитання: чи можна з обґрунтованими витратами перетворити наявну будівлю на готельний продукт із попитом, який можна підтвердити?

Низької ціни придбання недостатньо. Значення має весь бюджет: купівля, реконструкція, можливий період закриття та подальший запуск.

Чому цікаві наявні готелі

Особливу увагу отримують локації, де збудувати аналогічний об’єкт із нуля складно. У сформованих курортних регіонах, центральних районах міст і місцях з обмеженими можливостями нового будівництва наявний готель може мати перевагу, яку важко відтворити.

Для Вахненка та його партнерів інвестиційна можливість полягає в розвитку вже наявної будівлі й інфраструктури.

Водночас окремо перевіряють, що можна зберегти, які інженерні зміни потрібні та чи дозволяє чинна дозвільна документація реалізувати нову концепцію. Обмеження будівництва можуть захищати об’єкт від нової конкуренції, але водночас ускладнювати його реконструкцію.

New Era Longevity: додатковий напрям розвитку

Останні три роки Вахненко з партнерами розвиває під проєктною назвою New Era Longevity напрям на перетині готельної нерухомості, профілактики, WellTech і медичної гостинності.

Поряд із діяльністю в Таїланді він розглядає інвестиційні можливості в Німеччині та інших європейських країнах.

Для відповідних об’єктів розробляють концепції, що поєднують проживання й готельний сервіс зі структурованими програмами здоров’я та відновлення. Опрацювання охоплює обладнання, робочі процеси, підготовку персоналу, інформацію для гостей, медичні партнерства та фінансову модель.

Концепцію добирають під об’єкт і його аудиторію. Не кожен готель, що потребує ремонту, має ставати Longevity-готелем. Іноді вигідніше якісно модернізувати наявний велнес- або курортний продукт.

Які готелі розглядають Вахненко та його партнери?

Велнес-, SPA- та курортні готелі

Інтерес становлять об’єкти у відповідних туристичних та оздоровчих локаціях Німеччини, Австрії, Швейцарії та Франції.

Наявні велнес-площі, зручна транспортна доступність і зрозумілий попит можуть стати основою подальшого розвитку. Проте великий SPA сам по собі не гарантує привабливості проєкту: важливі придатність приміщень та інженерних систем, а також вартість експлуатації.

Міські готелі з потенціалом зміни концепції

Розглядаються готелі, у яких можна економічно обґрунтовано змінити позиціювання, організацію площ або склад послуг.

Зокрема оцінюють можливості денних оздоровчих програм і співпраці з медичними партнерами. Перспективність визначається попитом та економікою конкретного об’єкта.

Закриті готелі та об’єкти без оператора

Чинний бізнес не є обов’язковою умовою першого розгляду. Для закритих готелів особливо важливі технічний стан, дозвільна документація, вартість повторного відкриття та фінансування періоду запуску.

Продаж готелю або спільний розвиток

Вахненко та його партнери розглядають як придбання відповідних готелів, так і участь в окремих проєктах.

Власник може продати об’єкт або залишитися учасником наступного етапу розвитку. Вибір залежить від потреби в капіталі, наявного фінансування та ролі, яку власник хоче зберегти.

Спочатку оцінюють нерухомість та її економічні можливості. За позитивного результату опрацьовують інвестиційну структуру, відповідальність сторін і реалізацію.

Поширені запитання

Чи розглядаються готелі з відкладеними ремонтами?

Так. Модернізація та зміна концепції можуть створювати інвестиційний потенціал. Кожен об’єкт оцінюється індивідуально з урахуванням повної вартості проєкту.

Чи обов’язкова наявність SPA?

Ні. Готова інфраструктура може бути перевагою, але вирішальне значення має відповідність будівлі, локації та бюджету майбутній моделі роботи.

Чи може власник залишитися партнером?

Такий варіант може розглядатися. Необхідно узгодити оцінку об’єкта, фінансування, розподіл відповідальності та умови реалізації проєкту.

Чи розглядаються готелі за межами Німеччини?

Так. Крім Німеччини, інтерес становлять відповідні об’єкти в інших європейських країнах, насамперед в Австрії, Швейцарії та Франції.

Запропонувати готель для розгляду

Власники, які шукають інвестора, покупця або партнера для реконструкції готелю, можуть звернутися до Dominart Real Estate GmbH.

Для першого обговорення достатньо короткого опису: розташування, кількість номерів, статус роботи, наявні площі, відома потреба в модернізації та бажаний формат співпраці.

Зв’язатися з Dominart Real Estate GmbH

Докладніше про Сергія Вахненка в LinkedIn