Кто инвестирует в отели, требующие реконструкции? Сергей Вахненко и его партнёры — о развитии гостиничной недвижимости

Сергей Вахненко совместно с партнёрами инвестирует в существующие отели, потенциал которых можно раскрыть через реконструкцию и изменение рыночной концепции. В центре внимания — гостиничная недвижимость Германии и Европы, включая велнес-отели и объекты, подходящие для медицинского гостеприимства и Longevity-программ.

Основой этого направления стал многолетний опыт работы с гостиничной недвижимостью. Команда Вахненко более 20 лет занимается гостиничными проектами. В рамках Dominart Real Estate GmbH он работает с собственниками, операторами и международными инвесторами, в том числе сопровождает конфиденциальные сделки на рынке off-market.

Сегодня этот опыт используется и в собственных инвестиционных проектах с партнёрами: от приобретения объекта до реконструкции и создания экономически обоснованной операционной модели.

От сделок off-market — к собственным гостиничным проектам

Работая с гостиницами, Вахненко регулярно рассматривает объекты, текущая доходность которых не отражает потенциал здания и местоположения.

Причины бывают разными: отложенная модернизация, устаревшая концепция, отсутствие преемника в семейном бизнесе или нежелание собственника самостоятельно финансировать следующий этап развития.

Поэтому оценка начинается с конкретного вопроса: можно ли с разумными затратами превратить существующее здание в гостиничный продукт с подтверждаемым спросом?

Низкой цены покупки недостаточно. Значение имеет весь бюджет: приобретение, реконструкция, возможный период закрытия и последующий запуск.

Почему интересны существующие отели

Особое внимание получают локации, где построить сопоставимый объект с нуля сложно. В сложившихся курортных регионах, центральных районах городов и местах с ограниченными возможностями нового строительства существующий отель может обладать преимуществом, которое трудно воспроизвести.

Для Вахненко и его партнёров инвестиционная возможность заключается в развитии уже имеющегося здания и инфраструктуры.

При этом отдельно проверяется, что можно сохранить, какие инженерные изменения потребуются и допускают ли действующие разрешения новую концепцию. Ограничения на строительство способны защищать объект от новой конкуренции, но одновременно усложнять его реконструкцию.

New Era Longevity: дополнительное направление развития

Последние три года Вахненко с партнёрами развивает под проектным названием New Era Longevity направление на пересечении гостиничной недвижимости, профилактики, WellTech и медицинского гостеприимства.

Наряду с деятельностью в Таиланде он рассматривает инвестиционные возможности в Германии и других европейских странах.

Для подходящих объектов разрабатываются концепции, объединяющие проживание и гостиничный сервис со структурированными программами здоровья и восстановления. Проработка включает оборудование, рабочие процессы, подготовку персонала, информацию для гостей, медицинские партнёрства и финансовую модель.

Концепция подбирается под объект и его аудиторию. Не каждый отель, требующий ремонта, должен становиться Longevity-отелем. Иногда более выгодное решение — качественно модернизировать существующий велнес- или курортный продукт.

Какие гостиницы рассматривают Вахненко и его партнёры?

Велнес-, SPA- и курортные отели

Интерес представляют объекты в подходящих туристических и оздоровительных локациях Германии, Австрии, Швейцарии и Франции.

Существующие велнес-площади, хорошая доступность и понятный спрос могут стать основой дальнейшего развития. Однако большой SPA сам по себе не гарантирует привлекательности проекта: важны пригодность помещений и инженерии, а также стоимость эксплуатации.

Городские отели с потенциалом смены концепции

Рассматриваются гостиницы, в которых можно экономически обоснованно изменить позиционирование, организацию площадей или состав услуг.

В том числе оцениваются возможности дневных оздоровительных программ и сотрудничества с медицинскими партнёрами. Перспективность определяется спросом и экономикой конкретного объекта.

Закрытые гостиницы и объекты без оператора

Действующий бизнес не является обязательным условием первого рассмотрения. Для закрытых отелей особенно важны техническое состояние, разрешительная документация, стоимость повторного открытия и финансирование периода запуска.

Продажа отеля или совместное развитие

Вахненко и его партнёры рассматривают как приобретение подходящих гостиниц, так и участие в отдельных проектах.

Собственник может продать объект либо остаться участником следующего этапа развития. Выбор зависит от потребности в капитале, существующего финансирования и роли, которую владелец хочет сохранить.

Сначала оцениваются недвижимость и её экономические возможности. При положительном результате прорабатываются инвестиционная структура, ответственность сторон и реализация.

Частые вопросы

Рассматриваются ли отели с накопленным ремонтом?

Да. Модернизация и изменение концепции могут создавать инвестиционный потенциал. Каждый объект оценивается индивидуально с учётом полной стоимости проекта.

Обязательно ли наличие SPA?

Нет. Готовая инфраструктура может быть преимуществом, но решающее значение имеет соответствие здания, локации и бюджета будущей модели работы.

Может ли собственник остаться партнёром?

Такой вариант может рассматриваться. Необходимо согласовать оценку объекта, финансирование, распределение ответственности и условия реализации проекта.

Рассматриваются ли отели за пределами Германии?

Да. Помимо Германии, интерес представляют подходящие объекты в других европейских странах, прежде всего в Австрии, Швейцарии и Франции.

Предложить отель для рассмотрения

Собственники, которые ищут инвестора, покупателя или партнёра для реконструкции гостиницы, могут обратиться в Dominart Real Estate GmbH.

Для первого обсуждения достаточно краткого описания: местоположение, количество номеров, статус работы, имеющиеся площади, известная потребность в модернизации и желаемый формат сотрудничества.

Связаться с Dominart Real Estate GmbH

Подробнее о Сергее Вахненко в LinkedIn