ใครควรเป็นเจ้าของเครื่องมือแพทย์ในโรงแรม?

มุมมองของ Serhiy Vakhnenko ต่อการซื้อ การเช่า ลีสซิ่ง และความร่วมมือในโรงแรมสุขภาพและ Longevity Hotel

เครื่องมือแพทย์ในโรงแรมอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ดำเนินธุรกิจโรงแรม พันธมิตรทางการแพทย์ หรือบริษัทให้เช่าและลีสซิ่ง รูปแบบที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับอุปสงค์ ความพร้อมของทีม ระยะเวลาใช้งาน และผู้รับภาระค่าบำรุงรักษา ช่วงหยุดใช้งาน และการเปลี่ยนอุปกรณ์

กรรมสิทธิ์ในเครื่องมือ ความรับผิดชอบในการใช้งาน และสิทธิในรายได้จากบริการเป็นคนละประเด็น ทั้งสามเรื่องควรได้รับการกำหนดให้ชัดเจนก่อนเกิดภาระผูกพันระยะยาว

Serhiy Vakhnenko หรือ เซอร์เกย์ วัคเนนโก ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ Dominart Real Estate GmbH ใช้แนวทางนี้ในการประเมินโรงแรมเดิมและพัฒนาโครงการ Longevity ร่วมกับพันธมิตร โดยเชื่อมการเลือกอุปกรณ์เข้ากับความเหมาะสมของอาคารและรูปแบบการดำเนินงานที่โรงแรมรองรับได้จริง

เริ่มจากโปรแกรมบริการและอาคาร

สปาขนาดใหญ่ สระว่ายน้ำ ห้องอาหาร หรือห้องประชุมอาจดูเหมือนเป็นข้อได้เปรียบสำหรับการปรับโรงแรมเข้าสู่ธุรกิจสุขภาพ

แต่คุณค่าที่แท้จริงขึ้นอยู่กับว่าสามารถใช้โครงสร้างเดิมได้มากเพียงใด ต้องลงทุนปรับปรุงเท่าไร และพื้นที่นั้นรองรับบริการที่ลูกค้ายินดีจ่ายหรือไม่

วัคเนนโกจึงให้ความสำคัญกับประโยชน์ของพื้นที่ต่อธุรกิจในอนาคต

ตัวอย่างเช่น การเปลี่ยนห้องประชุมเป็นพื้นที่ตรวจประเมินสุขภาพควรเปรียบเทียบกับการใช้ห้องประชุมต่อไป โดยรวมต้นทุนปรับปรุง กระแสเงินสดส่วนเพิ่ม และผลกำไรส่วนที่หายไปจากธุรกิจเดิม

พื้นที่เดิมสร้างข้อได้เปรียบเมื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในอนาคตหรือสนับสนุนรายได้อย่างยั่งยืน

ผู้เกี่ยวข้องสี่ฝ่ายมีเป้าหมายต่างกัน

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

เจ้าของพิจารณาความสามารถในการใช้อาคารระยะยาว ความต้องการของผู้ประกอบการรายต่อไป และโอกาสขายทรัพย์สิน

การลงทุนด้านระบบไฟฟ้า การระบายอากาศ การเข้าถึง และการเตรียมห้องอาจรองรับได้หลายแนวคิด ขณะที่เครื่องมือเฉพาะทางบางชนิดอาจมีประโยชน์เฉพาะโปรแกรมหนึ่งเท่านั้น

คำถามสำคัญคือ หากเปลี่ยนผู้ประกอบการหรือแนวคิด อะไรยังคงมีประโยชน์ต่อทรัพย์สิน?

ผู้ดำเนินธุรกิจโรงแรม

ผู้ประกอบการรับผิดชอบประสบการณ์แขก การขาย ตารางบริการ และผลประกอบการโรงแรม

ภาระผูกพันด้านอุปกรณ์ควรสอดคล้องกับอายุสัญญาบริหารและช่วงเวลาที่คาดว่าจะได้รับเงินลงทุนกลับคืน

คำถามคือ ธุรกิจสามารถรับภาระนี้ได้ตลอดอายุสัญญาหรือไม่?

พันธมิตรทางการแพทย์

พันธมิตรทางการแพทย์ประเมินความเหมาะสมทางวิชาชีพ บุคลากร และเงื่อนไขการใช้เครื่องมือ

หากพันธมิตรเป็นผู้ออกแบบและให้บริการทางการแพทย์ การถือกรรมสิทธิ์ในอุปกรณ์เฉพาะทางอาจเหมาะสม แต่โรงแรมต้องเข้าใจระดับการพึ่งพาความร่วมมือนั้นด้วย

คำถามสำหรับโรงแรมคือ หากความร่วมมือสิ้นสุดลง ยังสามารถให้บริการโปรแกรมที่ขายไปแล้วได้หรือไม่?

ผู้จำหน่ายหรือผู้ให้เช่าอุปกรณ์

ข้อเสนออาจครอบคลุมการขาย เช่า ลีสซิ่ง บำรุงรักษา หรือคิดค่าบริการตามการใช้งาน แต่ละส่วนต้องตรวจสอบแยกกัน

การจัดหาเงินทุนไม่ได้หมายความว่ารวมการบำรุงรักษา และสัญญาบำรุงรักษาไม่ได้รับประกันเครื่องทดแทนหรือชดเชยการหยุดดำเนินงานเสมอไป

คำถามร่วมกันคือ สัญญาระบุหน้าที่และบริการใดไว้อย่างชัดเจน?

ควรซื้อ เช่า ลีสซิ่ง หรือใช้อุปกรณ์ของพันธมิตรเมื่อใด?

แนวทางของวัคเนนโกเปิดให้ใช้อุปกรณ์หลายรูปแบบภายในโรงแรมเดียวกัน

การเช่าสร้างความยืดหยุ่นได้เมื่อสัญญาเปิดโอกาสให้ปรับตัว ระยะเวลาบังคับที่ยาวและค่าออกจากสัญญาที่สูงอาจลดข้อได้เปรียบนี้

การแบ่งรายได้ไม่ได้หมายความว่าแบ่งความเสี่ยงด้านอุปสงค์เสมอไป หากมียอดจ่ายขั้นต่ำ โรงแรมอาจยังรับภาระแม้จำนวนลูกค้าต่ำกว่าคาด

จึงควรเปรียบเทียบ ภาระเงินสดทั้งหมดในช่วงเวลาเดียวกัน รวมถึงกรณีผลประกอบการต่ำกว่าแผน

ใครจ่ายเมื่อเครื่องมือหยุดใช้งาน?

เครื่องมือขัดข้องอาจส่งผลต่อโปรแกรมเข้าพักทั้งหมด

โรงแรมอาจต้องปรับตาราง ส่งแขกไปใช้บริการภายนอก เพิ่มงานประสานงาน หรือคืนเงินบางส่วน

ก่อนเริ่มบริการ ควรตกลงเรื่องต่อไปนี้:

• เวลาตอบรับแจ้งปัญหาและระยะเวลาคืนสภาพพร้อมใช้งาน
• ความพร้อมของช่างและอะไหล่ในพื้นที่
• การจัดหาเครื่องทดแทน
• การจ่ายเงินระหว่างเครื่องใช้การไม่ได้
• หน้าที่ต่อแขกที่จองไว้แล้ว
• การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ตกลงและมีหลักฐาน

เวลาตอบรับจากฝ่ายบริการกับเวลาที่ทำให้เครื่องกลับมาใช้งานได้เป็นคนละข้อผูกพัน

ความพร้อมของบริการยังขึ้นอยู่กับบุคลากรและวัสดุสิ้นเปลือง เครื่องที่ทำงานปกติก็ไม่สามารถสร้างรายได้หากไม่มีผู้เชี่ยวชาญที่จำเป็น สัญญาบำรุงรักษาทางเทคนิคมักไม่ได้ครอบคลุมปัญหาประเภทนี้

กรรมสิทธิ์กำหนดความรับผิดชอบในการใช้งานหรือไม่?

กรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวไม่ได้อธิบายความรับผิดชอบทั้งหมด

โครงการต้องระบุว่าใครเป็นเจ้าของ ใครรับผิดชอบการดำเนินงานของเครื่องมือ และใครเป็นผู้ให้บริการทางการแพทย์

ตัวอย่างเช่น เยอรมนีมีข้อกำหนดด้านการใช้งานและบำรุงรักษาเครื่องมือแพทย์ภายใต้ MPBetreibV ซึ่งต้องพิจารณาแยกจากการจัดสรรกรรมสิทธิ์และการจ่ายเงินในเชิงพาณิชย์

สำหรับประเทศไทยและโครงการในประเทศอื่น ต้องตรวจสอบตามกฎหมายที่ใช้บังคับกับอุปกรณ์ สถานที่ และบริการนั้นโดยเฉพาะ คำว่า “Longevity” หรือ “ไบโอแฮ็กกิ้ง” ไม่ได้เป็นตัวกำหนดสถานะทางกฎหมายของอุปกรณ์

หากพันธมิตรทางการแพทย์ถอนตัวจะเกิดอะไรขึ้น?

เงื่อนไขการยุติความร่วมมือควรเป็นส่วนหนึ่งของการประเมินลงทุนตั้งแต่ต้น

หากพันธมิตรจัดทั้งเครื่องมือและทีมแพทย์ โรงแรมอาจสูญเสียความสามารถในการให้บริการส่วนสำคัญทันทีที่ความร่วมมือสิ้นสุดลง

ควรกำหนดล่วงหน้าเรื่อง:

• ระยะเวลาแจ้งยุติและการให้บริการโปรแกรมที่ชำระเงินแล้ว
• สิทธิซื้อหรือเปลี่ยนเครื่องมือ
• การรื้อถอนและคืนสภาพพื้นที่
• เอกสารที่จำเป็น รวมถึงการเข้าถึงหรือโอนข้อมูลโดยชอบด้วยกฎหมาย
• สิทธิใช้ซอฟต์แวร์และระบบเชื่อมต่อ
• ภาระที่ยังมีต่อแขก

ต้นทุนการเปลี่ยนพันธมิตรเป็นส่วนหนึ่งของความคุ้มค่าการลงทุน

วัคเนนโกประเมินอุปกรณ์สำหรับโรงแรมสุขภาพอย่างไร?

กรอบการพิจารณาประกอบด้วยห้าคำถาม:

1. บริการตอบความต้องการใดของแขก? ต้องมีบทบาทชัดเจนในโปรแกรมและหลักฐานรองรับการใช้งานที่เสนอ
2. พื้นที่เดิมเหมาะสมหรือไม่? รวมต้นทุนปรับปรุงและทางเลือกการใช้พื้นที่
3. ใครเป็นผู้ให้บริการ? ตรวจสอบความพร้อมของบุคลากรก่อนผูกพันระยะยาว
4. คุ้มค่าที่ระดับการใช้งานจริงหรือไม่? รวมบุคลากร วัสดุ บำรุงรักษา การขาย และการเปลี่ยนอุปกรณ์
5. ใครรับผลเมื่อสมมติฐานเปลี่ยน? พิจารณาอุปสงค์ต่ำ เครื่องขัดข้อง และพันธมิตรถอนตัว

ผลลัพธ์อาจเป็นรูปแบบผสม เจ้าของลงทุนปรับอาคาร ผู้ประกอบการซื้ออุปกรณ์เวลเนสบางส่วน พันธมิตรทางการแพทย์จัดเครื่องมือเฉพาะทาง และบริการบางรายการเริ่มจากอุปกรณ์เช่า

ความสำเร็จของโครงสร้างนี้ขึ้นอยู่กับการแบ่งหน้าที่ชัดเจนและสัญญาที่สอดคล้องกัน

คำถามที่พบบ่อย

เจ้าของโรงแรมต้องซื้ออุปกรณ์ทั้งหมดหรือไม่?

ไม่จำเป็น อุปกรณ์แต่ละประเภทอาจเหมาะกับรูปแบบต่างกันตามบริการ ปริมาณการใช้ และการจัดการดำเนินงาน

ใครควรจ่ายค่าบำรุงรักษา?

ควรกำหนดการแบ่งต้นทุนในสัญญา และตรวจสอบหน้าที่ตามกฎหมายในการใช้งานแยกต่างหาก

ใช้สปาเดิมให้บริการทางการแพทย์ได้หรือไม่?

ขึ้นอยู่กับประเภทบริการ ความเหมาะสมของห้อง ระบบอาคาร และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง การมีสปาไม่ได้ยืนยันว่าพื้นที่พร้อมสำหรับบริการทางการแพทย์

ใช้อุปกรณ์ของพันธมิตรทางการแพทย์ถูกกว่าหรือไม่?

อาจช่วยลดเงินลงทุนเริ่มต้น แต่ต้องรวมส่วนแบ่งรายได้ ยอดจ่ายขั้นต่ำ การพึ่งพาพันธมิตร และต้นทุนยุติความร่วมมือในการเปรียบเทียบ

ต้องเตรียมข้อมูลอะไรเพื่อประเมินเบื้องต้น?

ผังพื้นที่ รายละเอียดระบบอาคาร การใช้พื้นที่ปัจจุบัน โปรแกรมที่เสนอ รูปแบบบุคลากร และข้อเสนออุปกรณ์พร้อมเงื่อนไขบริการ

ความร่วมมือกับเจ้าของโรงแรม พันธมิตรทางการแพทย์ และผู้จัดหาอุปกรณ์

วัคเนนโกและพันธมิตรประเมินโครงการ Medical Hospitality และ Longevity โดยเชื่อมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน และการดำเนินงานเข้าด้วยกัน

การหารือเริ่มจากหน้าที่ของแต่ละฝ่าย: ใครลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จัดบุคลากร ดูแลความพร้อมของเครื่องมือ และรับความเสี่ยงเมื่อการใช้งานต่ำกว่าแผน

ข้อเสนออุปกรณ์ที่มีคุณค่าควรแสดงให้เห็นว่าสนับสนุนการให้บริการอย่างต่อเนื่องและความคุ้มค่าของโรงแรมตลอดความร่วมมือได้อย่างไร

Dominart Real Estate · Serhiy Vakhnenko บน LinkedIn