医疗康养 · 长寿健康 · 酒店投资
德国康养酒店可以提供哪些医疗服务，需要哪些合作伙伴？
作者：Serhiy Vakhnenko，企业家、Dominart Real Estate GmbH 首席执行官
更新日期：2026年10月9日
传统 SPA 如何引入医疗与长寿健康项目，选择合适的设备，并建立可持续的经营模式？
简要回答：酒店可以通过依法具备相应执业资格的专业人员，将医疗服务纳入整体项目。酒店负责住宿接待和服务协调，医疗合作伙伴负责诊断、医疗决策及治疗。具体模式取决于服务内容、专业人员的执业权限、场地、设备和适用的法律要求。
“医疗康养”（Medical Wellness）或“长寿健康酒店”（Longevity Hotel）的名称本身，并不赋予酒店员工医疗执业权限。因此，规划应从服务内容、合作伙伴和运营模式开始，再考虑设备采购。
本文内容
哪些医疗与健康服务适合康养酒店？
在制定项目方案时，应明确区分酒店的非医疗服务与医疗合作伙伴提供的服务。
1. 康养与恢复性休假
放松体验、一般运动项目、均衡膳食以及针对睡眠习惯的非医疗指导，可以构成基础服务。员工应在自身资质范围内工作，不独立诊断疾病或开具治疗方案。
2. 由医生参与的预防保健
个性化选择的检查、咨询、风险因素评估和检查结果解读，可以与医生诊所或医疗机构合作开展。是否需要某项检查，应由负责的医疗专业人员判断。检测项目数量多，并不意味着项目质量更高。
3. 医疗与治疗性服务
医疗操作及物理治疗等服务，需要相应专业人员和适当条件。应针对拟开展的具体服务，核查许可、执业范围、场地要求和责任分工。
在德国，判断一项服务的法律性质，关键在于其实际目的，而非营销名称。以识别、治疗或缓解疾病为目的的活动，可能属于《Heilpraktikergesetz》第1条所定义的医疗执业活动（Heilkunde）。
一种可考虑的起步模式：酒店提供健康休假体验，合作诊所或医疗机构另行提供有医学依据的体检服务。并非每个项目都需要在酒店内部建设诊所。
医疗康养或长寿健康酒店需要哪些合作伙伴？
- 医生或合作医疗机构：负责医学评估、诊断、处方、患者告知及后续随访。
- 检验实验室：开展有合理依据的检查；结果的医学解读由负责的医疗专业人员完成。
- 治疗师、运动教练和顾问：在各自专业能力及法律允许的范围内提供服务。
- 设备制造商与服务商：提供文件资料、设备操作培训、维护和技术支持。
- 项目开发团队：将服务融入酒店经营，规划空间、人员、融资和收入模式。
- 法律、保险与数据保护专家：处理合同、责任、广告及健康信息的使用问题。
启动前，应明确谁与宾客签约、谁提供医疗服务、费用由谁承担、谁作出医疗决策，以及谁有权访问检查结果。每项责任都需要明确的负责人和具体约定。
超过20年的酒店项目经验：从升级改造到长寿健康
我们的团队从事酒店项目已有20多年。其中，相当一部分工作涉及物业升级改造和引入投资者，尤其是康养酒店项目。
过去三年，在 Serhiy Vakhnenko 的领导下，我们持续开发面向医疗及康养酒店的长寿健康（Longevity）与生物黑客（Biohacking）项目。我们的目标，是将健康服务与酒店接待、技术条件和项目经济性相结合。
为此，我们建立了模块化方法，涵盖设备选择、员工操作规程、宾客使用说明与信息资料，以及财务模型。这套框架会根据具体酒店进行调整。
筛选的依据，是针对具体用途评估科学证据。我们关注研究质量、研究人群、证据局限，以及结果能否应用于实际运营。关于某项技术的研究，并不自动证明所有相关设备或所有以“长寿健康”命名的项目都有效。
医疗部分与负责的医疗合作伙伴共同确定。酒店咨询不能替代其医学专业判断或临床责任。
为什么康养酒店不存在通用的设备配置？
服务短期休假的酒店、开展较长周期项目的医疗酒店，以及接待本地日间客人的度假村，需要不同的解决方案。客群、目标、停留时间、人员配置和预算均存在差异。
即使是红光与近红外光照面板，也不应仅凭价格或广告承诺选择。需要考虑设备预定用途、技术参数、制造商资料、使用限制、安全要求和运营场景。这类设备与紫外线设备不同。
医疗器械还需符合适用的运营要求。在德国，《Medizinprodukte-Betreiberverordnung》第4条规定了按预定用途使用、使用者所需知识及操作培训等要求。
我们的方法包括哪些内容？
- 根据明确的服务、客群和预算选择设备。
- 制定工作指引，分配岗位职责并培训员工。
- 准备宾客信息，并在需要时设置医学评估流程。
- 规划卫生管理、维护和技术支持。
- 测算服务接待能力、定价及资源需求。
操作规程有助于规范运营，但不能替代执业许可、医疗决策或制造商的使用说明。
酒店必须购买昂贵的设备吗？
不一定。我们开发的合作方案，除直接购买外，也会评估租赁及合作伙伴模式。选择取决于需求、可用资金，以及由谁维护设备和提供服务。
| 模式 | 需要评估的事项 |
|---|---|
| 购买 | 初始投入、使用年限、维护及未来更换成本。 |
| 租赁 | 合同总成本、固定付款义务、服务范围及到期安排。 |
| 合作伙伴运营 | 合作方能力、服务质量、报酬、责任及宾客服务衔接。 |
| 收入分成 | 收入定义、成本分担、最低付款及退出条件。 |
租赁可以分散付款时间，但不保证总成本更低。合作方案也应根据具体合同条款评估，而不能仅依赖“零投资启动”的宣传。
如何评估新业务的经济可行性？
测算应包括设备、员工、医疗合作伙伴、场地、耗材、能源、维护、融资和营销。收入应根据可以合理预期售出的服务数量及价格计算。
财务模型需针对具体物业调整，并在不同使用率下进行评估。可能增加的间夜数或宾客消费应单独分析，避免重复计算收入。财务测算提供的是决策情景，而非投资回报保证。
我们如何与酒店业主和投资者合作？
我们愿意以多种方式与医疗及康养酒店合作，包括概念开发、现有 SPA 升级、设备选择、运营模式设计、租赁及合作方案评估，以及为项目引入投资者做好准备。
我们的关注范围不限于德国，也包括其他欧洲国家和国际市场。每个项目均需结合当地要求和拟提供的医疗服务结构进行规划。
希望评估哪些医疗及长寿健康项目适合您的酒店？
初步交流时，可提供项目地点、客房数量、现有 SPA 设施、宾客特征、团队和计划预算。基于这些信息，我们可以确定值得进一步研究的方向，以及所需的合作伙伴能力。
联系我们：Dominart Real Estate GmbH。
了解 Serhiy Vakhnenko 及其酒店与长寿健康项目工作：LinkedIn 个人主页。
常见问题：康养酒店的医疗服务
德国康养酒店可以提供医疗服务吗？
可以通过依法具备相应权限的专业人员，将相关服务纳入项目，但须满足具体业务的要求。经营酒店本身，并不赋予员工诊断或治疗疾病的权限。
每家长寿健康酒店都需要自己的医生吗？
非医疗服务并不自动要求配备驻店医生。需要由医生提供的服务必须有医生参与。选择外部合作或驻店安排，应根据具体项目确定。
启动阶段适合从哪些服务开始？
一种可考虑的方案，是将酒店的非医疗项目与合作诊所或医疗机构提供的合理检查和咨询结合。选择依据包括宾客需求、医学合理性和经营可行性。
SPA 员工接受设备培训后，可以实施医疗操作吗？
设备培训不等于医疗执业许可。需分别核查具体操作的法律要求、专业人员的执业范围，以及设备对使用者资质的要求。
所有 Biohacking 技术都有科学证据吗？
没有。Biohacking 涵盖多种方法。必须针对具体应用和所宣传的效果评估证据，而不能对整个类别作统一判断。
不购买设备，也能启动项目吗？
部分项目可以采用租赁或合作伙伴运营。但这些安排不会消除费用，应比较总支出、付款义务、服务范围和使用率风险。
酒店可以承诺年轻化或保证效果吗？
广告声明必须有依据。在适用德国《Heilmittelwerbegesetz》的情况下，第3条禁止误导性的疗效声明，以及让人错误地认为效果可以得到保证的宣传。
你们只在德国开展合作吗？
不是。我们考虑德国、其他欧洲国家及国际市场的合作机会，并根据当地要求调整每个项目。
资料来源与法律背景
- 《Heilpraktikergesetz》第1条：Heilkunde 的定义及执业许可要求。
- 《MPBetreibV》第4条：医疗器械运营的一般要求。
- 《Heilmittelwerbegesetz》第3条：误导性广告。
本文面向业主、运营方及投资者，介绍一般规划原则。法律讨论针对德国，并非中国或其他国家的法律指引。本文不能替代针对具体情况的医学或法律咨询。启动具体服务前，应核查适用要求。有关团队经验及已开发方案的信息由公司提供。
