Sergey Vakhnenko（谢尔盖·瓦赫年科）
Dominart Real Estate GmbH 首席执行官

我最常被问到的问题之一是：

“如何为酒店项目吸引投资者？”

许多开发商认为答案很简单：

• 一个优秀的项目概念；
• 优越的地理位置；
• 精美的建筑效果图。

然而，在现实中，仅凭这些远远不够。

二十多年与国际投资者合作的经验让我深刻认识到一个原则：

投资者投资的是完善的投资架构，而不是精彩的项目展示。

投资者真正关注什么？

任何成功的投资项目，在融资之前都必须回答四个关键问题：

• 为什么选择这个项目？
• 为什么是现在？
• 如何降低投资者的风险？
• 投资者未来如何退出投资？

如果这些问题没有清晰的答案，融资将变得极其困难。

案例一

柏林勃兰登堡机场（BER）附近150间客房酒店项目

Sergey Vakhnenko 与 Dominart Real Estate GmbH 负责协调的最大项目之一，是柏林勃兰登堡机场附近一座拥有150间客房的酒店开发项目。

项目的关键远不只是寻找投资者。

第一步，我们成功引入了一家国际酒店运营商。

双方经过三个多月的谈判，最终签署了一份为期25年的长期租赁合同，并附带两次续约选择权，总计可再延长15年。

只有在长期运营商确定之后，我们才开始与投资者接洽。

这一举措显著降低了项目的投资风险。

随后，我们完成了股权融资结构设计。

一家国际投资机构投入约1,000万欧元股权资本。

在与融资银行谈判后，我们还成功获得约60%的高级银行贷款融资，金额约2,000万欧元。

项目成功并不仅仅因为建筑设计优秀。

真正的成功在于建立了一套令机构投资者能够理解、评估并信任的投资架构。

案例二

萨克森州养老社区开发项目

另一个项目是德国萨克森州的一座养老社区开发，总投资约1,000万欧元。

Dominart Real Estate 为该项目设计了融资方案，包括：

• 约700万欧元私人投资资本；
• 剩余资金通过银行融资完成。

我们的工作并未随着融资完成而结束。

在项目竣工之前，我们便成功对接了一家积极投资长期租约医疗地产的德国机构投资者。

项目建成后，以约6%的收益率成功出售至该基金投资组合。

这意味着，在项目完工之前，投资者的退出路径已经明确。

这充分体现了一条重要原则：

专业投资者在进入项目之前，就已经规划好了退出策略。

为什么我们调整了投资战略

过去三年里，Dominart Real Estate 大幅扩展了业务重点。

如今，我们不仅专注于传统酒店地产，更积极参与以下领域的投资咨询：

• 酒店业（Hospitality）
• 医疗健康地产（Healthcare Real Estate）
• Wellness 基础设施
• 长寿经济酒店（Longevity Hospitality）

我们相信，这些领域将在未来几十年成为欧洲最具潜力的长期投资趋势之一。

今天的投资者需要的不只是酒店

国际投资者越来越倾向于能够创造多元收入来源的项目。

未来的酒店将越来越多地融合：

• 酒店住宿；
• Wellness 健康服务；
• 预防医学；
• 康复服务；
• 长寿健康管理；
• 会员制生态体系。

酒店正逐步发展成为集生活方式、健康管理和医疗服务于一体的综合型目的地。

Dominart 投资框架

我们评估每一个项目都遵循相同的投资逻辑：

第一步： 确保长期稳定运营。

第二步： 建立透明的资本结构。

第三步： 最大限度降低融资风险。

第四步： 在项目开工之前制定清晰的退出策略。

只有完成以上步骤，我们才会向机构投资者及私人投资者推介项目。

展望未来

目前，Dominart Real Estate GmbH 正积极推进三项战略研究：

• The Future of Wellness Hotels Report
• The Longevity Hospitality Report
• The Longevity Hospitality Index

我们的目标，是帮助投资者深入理解酒店业、医疗健康产业与长寿经济将如何在未来十年重塑欧洲酒店投资市场。

结语

成功融资，从来不仅仅意味着寻找投资者。

真正重要的是打造一个值得投资的项目。

二十多年来，这一直是 Sergey Vakhnenko 坚持的理念，也始终是 Dominart Real Estate GmbH 发展的核心基础。