Як залучити інвестиції в готельний проєкт

Сергій Вахненко, генеральний директор Dominart Real Estate GmbH

Одне з найпоширеніших запитань, яке мені ставлять:

«Як залучити інвесторів до готельного проєкту?»

Багато девелоперів вважають, що відповідь проста:

гарна концепція;
вигідне розташування;
професійні архітектурні візуалізації.

Насправді цього недостатньо.

Понад двадцять років співпраці з міжнародними інвесторами навчили мене одному головному принципу:

Інвестори фінансують не презентації — вони інвестують у професійно побудовані інвестиційні структури.

Що насправді купують інвестори

Кожен успішний інвестиційний проєкт ще до залучення капіталу повинен дати відповіді на чотири ключові запитання:

Чому саме цей проєкт?
Чому саме зараз?
Як зменшуються ризики інвестора?
Якою буде стратегія виходу з інвестиції?

Якщо відповіді відсутні, залучити фінансування стає значно складніше.

Практичний приклад №1

Готель на 150 номерів біля аеропорту Берлін-Бранденбург (BER)

Одним із найбільших проєктів, реалізованих Сергієм Вахненком та Dominart Real Estate GmbH, став розвиток готелю на 150 номерів поруч з аеропортом Берлін-Бранденбург.

Основним завданням було не просто знайти інвестора.

Спочатку було залучено міжнародного готельного оператора.

Переговори тривали понад три місяці та завершилися підписанням довгострокового договору оренди строком на 25 років із двома додатковими опціями продовження ще на 15 років.

Лише після укладення договору з оператором розпочалася робота з інвесторами.

Це суттєво знизило сприйняття інвестиційного ризику.

Після цього було сформовано структуру власного капіталу.

Міжнародний інвестор вклав близько 10 мільйонів євро власного капіталу.

Після переговорів із банком також було залучено старше банківське фінансування у розмірі близько 60 % вартості проєкту — приблизно 20 мільйонів євро.

Успіх проєкту базувався не лише на архітектурі.

Його основою стала прозора інвестиційна структура, зрозуміла інституційним інвесторам.

Практичний приклад №2

Проєкт житла для людей похилого віку в Саксонії

Ще один проєкт стосувався будівництва комплексу для проживання людей похилого віку в Саксонії із загальним обсягом інвестицій близько 10 мільйонів євро.

Dominart Real Estate структурувала фінансування таким чином:

близько 7 мільйонів євро приватних інвестицій;
решта коштів — банківське фінансування.

Однак на цьому наша робота не завершилася.

Ще до завершення будівництва ми знайшли німецького інституційного інвестора, який активно інвестував у медичну нерухомість із довгостроковими договорами оренди.

Після введення об'єкта в експлуатацію його було успішно продано до портфеля фонду з прибутковістю близько 6 %.

Таким чином стратегія виходу для початкових інвесторів була визначена ще до завершення будівництва.

Це підтверджує важливий принцип:

Професійні інвестори думають про вихід із проєкту ще до того, як увійти до нього.

Чому ми змінили нашу інвестиційну стратегію

Протягом останніх трьох років команда Dominart Real Estate значно розширила напрямки своєї діяльності.

Сьогодні ми дедалі частіше консультуємо проєкти, що поєднують:

готельну нерухомість;
медичну нерухомість;
wellness-інфраструктуру;
концепції Longevity Hospitality.

Ми переконані, що саме ці напрями стануть одним із найсильніших структурних інвестиційних трендів у Європі протягом наступних десятиліть.

Сучасним інвесторам потрібні не лише готелі

Міжнародні інвестори дедалі частіше обирають проєкти з кількома стабільними джерелами доходу.

Готелі майбутнього поєднуватимуть:

проживання;
wellness;
профілактичну медицину;
реабілітацію;
програми довголіття;
клубні та членські екосистеми.

Готелі поступово перетворюються на інтегровані центри здоров'я та сучасного способу життя.

Інвестиційна модель Dominart

Кожен проєкт ми оцінюємо за єдиною логікою.

Крок 1. Забезпечити довгострокову операційну стабільність.

Крок 2. Побудувати прозору структуру капіталу.

Крок 3. Мінімізувати фінансові ризики.

Крок 4. Визначити стратегію виходу ще до початку будівництва.

Лише після цього ми презентуємо проєкт приватним та інституційним інвесторам.

Погляд у майбутнє

Сьогодні Dominart Real Estate GmbH активно розширює аналітичні та консультаційні дослідження у трьох стратегічних напрямах:

The Future of Wellness Hotels Report
The Longevity Hospitality Report
The Longevity Hospitality Index

Наша мета — допомогти інвесторам зрозуміти, як поєднання готельної індустрії, медичної нерухомості та концепції довголіття трансформуватиме ринок готельних інвестицій у Європі протягом наступного десятиліття.