Von Sergey Vakhnenko, Geschäftsführer der Dominart Real Estate GmbH

Eine der Fragen, die mir am häufigsten gestellt wird, lautet:

„Wie gewinnt man Investoren für ein Hotelprojekt?“

Viele Projektentwickler glauben, die Antwort sei einfach:

• Ein überzeugendes Konzept.
• Eine gute Lage.
• Hochwertige Architekturvisualisierungen.

In der Praxis reicht jedoch keiner dieser Faktoren allein aus.

Nach mehr als zwanzig Jahren Zusammenarbeit mit internationalen Investoren habe ich eine zentrale Erkenntnis gewonnen:

Investoren investieren nicht in Präsentationen – sie investieren in belastbare Strukturen.

Was Investoren tatsächlich kaufen

Jedes erfolgreiche Investmentprojekt beantwortet vier entscheidende Fragen, bevor Kapital eingeworben wird:

• Warum genau dieses Projekt?
• Warum gerade jetzt?
• Wie wird das Risiko für den Investor minimiert?
• Wie sieht die Exit-Strategie aus?

Bleiben diese Fragen unbeantwortet, wird die Finanzierung eines Projekts deutlich schwieriger.

Praxisbeispiel 1

150-Zimmer-Hotel am Flughafen Berlin Brandenburg (BER)

Eines der größten Projekte, das Sergey Vakhnenko gemeinsam mit der Dominart Real Estate GmbH begleitet hat, war die Entwicklung eines 150-Zimmer-Hotels in unmittelbarer Nähe des Flughafens Berlin Brandenburg.

Der entscheidende Erfolgsfaktor bestand nicht darin, einen Investor zu finden.

Zunächst wurde ein internationaler Hotelbetreiber gewonnen.

Die Vertragsverhandlungen dauerten über drei Monate und mündeten in einem langfristigen Pachtvertrag über 25 Jahre mit zwei Verlängerungsoptionen von insgesamt weiteren 15 Jahren.

Erst nachdem der Betreiber langfristig gebunden war, wurden Investoren angesprochen.

Dadurch reduzierte sich das wahrgenommene Projektrisiko erheblich.

Anschließend wurde die Eigenkapitalstruktur aufgebaut.

Ein internationaler Investor beteiligte sich mit rund 10 Millionen Euro Eigenkapital.

Parallel dazu konnte nach erfolgreichen Verhandlungen mit der finanzierenden Bank eine Senior-Finanzierung über rund 60 % beziehungsweise etwa 20 Millionen Euro gesichert werden.

Der Erfolg des Projekts beruhte nicht allein auf Architektur oder Standort.

Entscheidend war eine professionelle Investmentstruktur, die institutionelle Investoren nachvollziehen und bewerten konnten.

Praxisbeispiel 2

Seniorenwohnprojekt in Sachsen

Ein weiteres Projekt betraf die Entwicklung einer Seniorenwohnanlage in Sachsen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 10 Millionen Euro.

Die Dominart Real Estate GmbH strukturierte die Finanzierung durch:

• rund 7 Millionen Euro privates Beteiligungskapital;
• den verbleibenden Finanzierungsanteil über eine Bank.

Mit Abschluss der Finanzierung war unsere Arbeit jedoch nicht beendet.

Bereits vor Fertigstellung identifizierten wir einen deutschen institutionellen Investor, der gezielt Gesundheitsimmobilien mit langfristigen Mietverträgen akquirierte.

Nach Fertigstellung wurde die Immobilie erfolgreich mit einer Rendite von rund 6 % an dessen Fonds verkauft.

Damit stand der Exit für die ursprünglichen Investoren bereits vor Projektabschluss fest.

Dieses Beispiel verdeutlicht einen wesentlichen Grundsatz:

Professionelle Investoren denken bereits vor dem Einstieg an den späteren Ausstieg.

Warum wir unsere Investmentstrategie erweitert haben

In den vergangenen drei Jahren hat unser Team seinen strategischen Fokus deutlich erweitert.

Neben klassischen Hotelimmobilien beraten wir heute verstärkt Projekte an der Schnittstelle von:

• Hotellerie
• Gesundheitsimmobilien
• Wellness-Infrastruktur
• Longevity Hospitality

Wir sind überzeugt, dass diese Bereiche in den kommenden Jahrzehnten zu den stärksten strukturellen Wachstumsmärkten Europas gehören werden.

Investoren suchen heute mehr als klassische Hotels

Internationale Investoren bevorzugen zunehmend Projekte mit mehreren stabilen Ertragsquellen.

Die Hotels der Zukunft verbinden immer häufiger:

• Übernachtung;
• Wellness;
• Präventivmedizin;
• Rehabilitation;
• Longevity-Angebote;
• mitgliederbasierte Service- und Gesundheitskonzepte.

Hotels entwickeln sich zunehmend zu integrierten Gesundheits- und Lifestyle-Destinationen.

Das Dominart Investment Framework

Jedes Projekt analysieren wir nach derselben Investmentlogik:

Schritt 1: Langfristige Betriebssicherheit schaffen.

Schritt 2: Eine transparente Kapitalstruktur entwickeln.

Schritt 3: Finanzierungsrisiken minimieren.

Schritt 4: Die Exit-Strategie bereits vor Baubeginn definieren.

Erst anschließend treten wir an institutionelle und private Investoren heran.

Ausblick

Die Dominart Real Estate GmbH erweitert derzeit ihre Research- und Beratungsaktivitäten in drei strategischen Bereichen:

• The Future of Wellness Hotels Report
• The Longevity Hospitality Report
• The Longevity Hospitality Index

Unser Ziel ist es, Investoren aufzuzeigen, wie Hospitality, Gesundheitsimmobilien und Longevity die Hotelinvestitionen in Europa in den kommenden Jahren nachhaltig verändern werden.

Fazit

Kapital erfolgreich einzuwerben bedeutet nicht, Investoren zu suchen.

Es bedeutet, Projekte zu entwickeln, die eine Investition verdienen.

Diese Überzeugung prägt die Arbeit von Sergey Vakhnenko seit mehr als zwanzig Jahren und bildet bis heute das Fundament der Dominart Real Estate GmbH.