Сергей Вахненко, генеральный директор Dominart Real Estate GmbH

Один из самых частых вопросов, который мне задают:

«Как привлечь инвесторов в гостиничный проект?»

Многие девелоперы считают, что всё достаточно просто:

• красивая концепция;
• удачное расположение;
• качественные архитектурные визуализации.

Однако на практике этого недостаточно.

За более чем двадцать лет работы с международными инвесторами я пришёл к одному важному выводу:

Инвесторы финансируют не презентации — они инвестируют в профессионально выстроенные структуры.

Что на самом деле покупают инвесторы

Каждый успешный инвестиционный проект ещё до привлечения капитала должен отвечать на четыре ключевых вопроса:

• Почему именно этот проект?
• Почему именно сейчас?
• Каким образом снижаются риски инвестора?
• Как инвестор сможет выйти из проекта?

Если ответы отсутствуют, привлечение финансирования становится значительно сложнее.

Практический пример №1

Отель на 150 номеров рядом с аэропортом Берлин-Бранденбург (BER)

Одним из крупнейших проектов, реализованных Сергеем Вахненко совместно с Dominart Real Estate GmbH, стало развитие гостиницы на 150 номеров рядом с аэропортом Берлин-Бранденбург.

Главной задачей было не просто найти инвестора.

Сначала был привлечён международный гостиничный оператор.

Переговоры продолжались более трёх месяцев и завершились подписанием долгосрочного договора аренды сроком на 25 лет с двумя дополнительными опциями продления ещё на 15 лет.

Лишь после подписания договора с оператором началась работа с инвесторами.

Это существенно снизило воспринимаемый уровень инвестиционного риска.

Затем была сформирована структура собственного капитала.

Международный инвестор вложил около 10 миллионов евро собственного капитала.

После переговоров с банком также было привлечено старшее банковское финансирование в размере около 60 % проекта — примерно 20 миллионов евро.

Успех проекта был основан не только на архитектуре.

Главным фактором стала прозрачная инвестиционная структура, понятная институциональным инвесторам.

Практический пример №2

Проект резиденции для пожилых людей в Саксонии

Другой проект предусматривал строительство комплекса для проживания пожилых людей в федеральной земле Саксония с общим объёмом инвестиций около 10 миллионов евро.

Dominart Real Estate структурировала финансирование следующим образом:

• около 7 миллионов евро частных инвестиций;
• оставшаяся часть — банковское финансирование.

Однако на этом работа не закончилась.

Ещё до завершения строительства был найден немецкий институциональный инвестор, специализирующийся на приобретении объектов медицинской недвижимости с долгосрочными договорами аренды.

После завершения строительства объект был успешно продан в портфель инвестиционного фонда с доходностью около 6 %.

Таким образом стратегия выхода для первоначальных инвесторов была определена ещё до завершения проекта.

Это подтверждает важный принцип:

Профессиональные инвесторы думают о выходе из проекта ещё до входа в него.

Почему изменилась наша инвестиционная стратегия

За последние три года команда Dominart Real Estate значительно расширила сферу своей деятельности.

Сегодня мы всё чаще консультируем проекты, объединяющие:

• гостиничную недвижимость;
• медицинскую недвижимость;
• wellness-инфраструктуру;
• концепции Longevity Hospitality.

Мы убеждены, что именно эти направления станут одним из главных долгосрочных инвестиционных трендов Европы.

Современным инвесторам нужны не просто отели

Сегодня международные инвесторы всё чаще выбирают проекты с несколькими источниками дохода.

Отели нового поколения объединяют:

• размещение гостей;
• wellness;
• профилактическую медицину;
• реабилитацию;
• программы долголетия;
• клубные и членские экосистемы.

Гостиницы постепенно превращаются в комплексные центры здоровья и современного образа жизни.

Инвестиционная модель Dominart

Каждый проект мы оцениваем по единой логике.

Шаг 1. Обеспечение долгосрочной операционной устойчивости.

Шаг 2. Формирование прозрачной структуры капитала.

Шаг 3. Минимизация финансовых рисков.

Шаг 4. Разработка стратегии выхода ещё до начала строительства.

Лишь после этого мы представляем проект частным и институциональным инвесторам.

Взгляд в будущее

Сегодня Dominart Real Estate GmbH активно развивает аналитические исследования по трём стратегическим направлениям:

• The Future of Wellness Hotels Report
• The Longevity Hospitality Report
• The Longevity Hospitality Index

Наша цель — помочь инвесторам понять, каким образом гостиничная индустрия, медицинская недвижимость и концепция долголетия будут трансформировать рынок гостиничных инвестиций Европы в ближайшие годы.

Заключение

Привлечение капитала никогда не сводилось к поиску инвесторов.

Оно всегда заключалось в создании проектов, которые действительно заслуживают инвестиций.

Именно этим принципом Сергей Вахненко руководствуется уже более двадцати лет, и он по-прежнему остаётся основой работы Dominart Real Estate GmbH.