面向德国、奥地利和瑞士酒店业主、投资者及家族企业的战略指南

作者：Dominart Real Estate GmbH 首席执行官 Sergey Vakhnenko

家族传承正逐渐成为欧洲酒店行业面临的最大挑战之一。

几十年来，家族经营酒店一直是德国、奥地利和瑞士酒店业的重要支柱。许多酒店已经由同一家族持续经营了数代。

长期以来，大多数业主都坚信：

“总有一天，我的孩子会接管酒店。”

然而，如今这一假设正变得越来越不现实。

今天，对于DACH地区的酒店业主而言，最大的战略风险已经不再是融资、旅游需求或数字化，而是企业传承问题。

德国家族企业正迎来历史性的代际交接

德国仍然是全球家族企业最发达的经济体之一。

根据德国家族企业基金会（Stiftung Familienunternehmen）的数据，约88%的私营企业由家族控制，创造了德国私人就业岗位的一半以上。

与此同时，未来几年，数十万家德国企业都将面临接班问题，酒店行业同样无法例外。

为什么越来越多的继承人不愿经营酒店

这并不是因为他们缺乏责任感。

真正改变的是他们所拥有的机会。

如今的新一代企业家可以：

• 通过数字化投资平台进行全球投资；
• 以相对较低的资本创建人工智能企业；
• 参与创业公司和风险投资生态系统；
• 在世界任何地方远程办公；
• 通过资本市场实现财富多元化，而无需亲自经营企业。

相比之下，经营一家酒店意味着：

• 每天持续的运营管理；
• 大量资本投入；
• 员工管理责任；
• 严格遵守法规；
• 长期绑定于一个地点；
• 持续不断地再投资。

因此，越来越多的继承人选择了其他创业道路。

盈利能力强的酒店并不一定是有吸引力的投资项目

这也带来了第二个挑战。

许多酒店业主认为：

“如果孩子不接手，我以后总能把酒店卖掉。”

然而，投资市场已经发生了根本性的变化。

如今，专业酒店投资者已不再仅根据历史经营业绩评估酒店。

他们更加关注物业未来的发展潜力。

投资者今天更关心的问题包括：

• 酒店是否具备重新定位的可能？
• 是否适合升级为康养酒店？
• 是否适合发展医疗健康酒店（Medical Hospitality）？
• 是否能够打造长寿（Longevity）概念？
• 建筑是否具有未来改造的灵活性？
• 十年后是否仍然能够吸引机构投资者？

这些问题正越来越多地决定酒店资产的投资价值。

酒店传承早已不仅仅意味着产权转移

近年来，Dominart Real Estate GmbH不断扩大其咨询服务范围。

在Sergey Vakhnenko的领导下，公司不仅帮助酒店业主出售酒店资产，更协助制定长期的传承规划和退出战略。

我们的工作远在酒店进入市场之前便已开始。

我们会全面分析：

• 投资潜力；
• 重新定位机会；
• 未来运营模式；
• 潜在买家类型；
• 交易结构；
• 退出方案。

我们的目标不仅是完成交易。

更重要的是，为酒店找到最适合其下一发展阶段的投资者。

Healthcare Real Estate 正在改变投资需求

另一项重要趋势正在重塑酒店投资市场。

越来越多的国际投资者开始将资金配置到Healthcare Real Estate、Wellness Hospitality以及Longevity Hotels领域。

能够融合预防医学、健康管理、康复疗养或健康长寿理念的酒店，通常比传统酒店更受投资者关注。

这并不意味着每一家酒店都必须转型为医疗机构。

但未来用途的灵活性，已经成为衡量投资价值的重要标准。

每位酒店业主都应该思考的一个关键问题

过去多年，酒店业主最关心的是：

“我的酒店今天值多少钱？”

而今天，更重要的问题已经变成：

“十年之后，我的酒店是否仍然能够吸引投资者？”

这一问题的答案，将越来越多地决定酒店未来的市场价值以及交易成功率。

结论

未来，许多家族酒店最大的挑战或许不再是寻找客人。

而是寻找下一位合适的拥有者。

成功的企业传承需要多年规划，而不是几个月的准备。

越早开始制定传承战略，酒店业主就拥有越多的战略选择。

因此，企业传承应被视为一项长期投资战略，而不仅仅是退出战略。

关于作者

Sergey Vakhnenko 是 Dominart Real Estate GmbH 首席执行官。公司总部位于柏林，是一家专注于国际房地产投资咨询的企业。

十五年来，Dominart Real Estate 一直为国际投资者、酒店业主及机构投资者提供酒店投资、Off-Market酒店交易、Healthcare Real Estate、酒店资产及德国、奥地利和瑞士商业地产收购等专业咨询服务。