Ein strategischer Leitfaden für Hoteleigentümer, Investoren und Familienunternehmen in Deutschland, Österreich und der Schweiz

Von Sergey Vakhnenko, CEO der Dominart Real Estate GmbH

Die Unternehmensnachfolge zählt heute zu den größten Herausforderungen der europäischen Hotelbranche.

Über Jahrzehnte hinweg haben familiengeführte Hotels die Hotellerie in Deutschland, Österreich und der Schweiz maßgeblich geprägt. Viele dieser Betriebe werden bereits seit mehreren Generationen erfolgreich von derselben Familie geführt.

Für zahlreiche Eigentümer galt lange Zeit eine scheinbar selbstverständliche Annahme:

"Eines Tages werden meine Kinder das Hotel übernehmen."

Doch genau diese Vorstellung wird heute zunehmend zur Ausnahme.

Nicht Finanzierung, Tourismus oder Digitalisierung stellen mittlerweile das größte strategische Risiko dar – sondern die Nachfolge innerhalb der Familie.

Familienunternehmen in Deutschland stehen vor einem historischen Generationenwechsel

Deutschland gehört weltweit zu den bedeutendsten Standorten für familiengeführte Unternehmen.

Nach Angaben der Stiftung Familienunternehmen befinden sich rund 88 Prozent aller privat geführten Unternehmen in Familienbesitz. Sie beschäftigen mehr als die Hälfte aller Arbeitnehmer in der Privatwirtschaft.

Gleichzeitig stehen in den kommenden Jahren Hunderttausende Unternehmen vor der Herausforderung, eine geeignete Nachfolgelösung zu finden. Die Hotelbranche bildet hierbei keine Ausnahme.

Warum viele Erben heute keine Hotels mehr führen möchten

Dabei geht es meist nicht um mangelnde Verantwortung.

Vielmehr haben sich die Möglichkeiten der nächsten Generation grundlegend verändert.

Junge Unternehmer können heute:

• weltweit über digitale Investmentplattformen investieren;
• KI-basierte Unternehmen mit vergleichsweise geringem Kapital aufbauen;
• sich an Start-ups oder Venture-Capital-Projekten beteiligen;
• ortsunabhängig arbeiten;
• Vermögen über Kapitalmärkte diversifizieren, anstatt selbst operative Unternehmen zu führen.

Demgegenüber bedeutet ein Hotelbetrieb:

• tägliche operative Verantwortung;
• hohe Investitionen;
• Personalführung;
• umfangreiche gesetzliche Anforderungen;
• langfristige Bindung an einen Standort;
• kontinuierliche Reinvestitionen.

Viele potenzielle Nachfolger entscheiden sich daher bewusst für andere unternehmerische Wege.

Ein profitables Hotel ist nicht automatisch ein attraktives Investment

Hier entsteht die zweite Herausforderung.

Viele Eigentümer gehen davon aus:

"Wenn meine Kinder das Hotel nicht übernehmen, kann ich es später problemlos verkaufen."

Doch der Investmentmarkt hat sich grundlegend verändert.

Professionelle Hotelinvestoren bewerten Hotels längst nicht mehr ausschließlich anhand vergangener Geschäftszahlen.

Im Mittelpunkt steht vielmehr das zukünftige Entwicklungspotenzial einer Immobilie.

Heute stellen Investoren unter anderem folgende Fragen:

• Lässt sich das Hotel repositionieren?
• Eignet sich die Immobilie für ein Wellnesshotel?
• Besteht Potenzial für Medical Hospitality?
• Kann daraus ein Longevity-Konzept entstehen?
• Ist das Gebäude flexibel für zukünftige Nutzungsformen?
• Wird die Immobilie auch in zehn Jahren noch institutionelle Investoren interessieren?

Diese Fragen bestimmen heute zunehmend den Marktwert.

Hotelnachfolge bedeutet heute weit mehr als Eigentumsübertragung

Die Dominart Real Estate GmbH hat ihren Beratungsansatz in den vergangenen Jahren konsequent erweitert.

Unter der Leitung von Sergey Vakhnenko begleitet das Unternehmen Hotelbesitzer heute nicht nur beim Verkauf von Hotelimmobilien, sondern entwickelt gemeinsam mit ihnen langfristige Nachfolge- und Exit-Strategien.

Die Beratung beginnt lange bevor eine Immobilie auf den Markt kommt.

Analysiert werden unter anderem:

• das Investitionspotenzial;
• Möglichkeiten der Repositionierung;
• zukünftige Betreiber- und Nutzungskonzepte;
• geeignete Käufergruppen;
• Transaktionsstrukturen;
• verschiedene Exit-Szenarien.

Ziel ist nicht lediglich ein erfolgreicher Verkauf.

Ziel ist es, den passenden Investor für die nächste Entwicklungsphase der Immobilie zu finden.

Healthcare Real Estate verändert die Nachfrage internationaler Investoren

Ein weiterer struktureller Trend verändert den Hotelinvestmentmarkt nachhaltig.

Internationale Investoren investieren zunehmend in Healthcare Real Estate, Wellness Hospitality und Longevity Hotels.

Hotels, die Prävention, Gesundheitsleistungen, Rehabilitation oder Healthy-Aging-Konzepte integrieren können, stoßen häufig auf deutlich größeres Interesse als klassische Hotelimmobilien.

Das bedeutet nicht, dass jedes Hotel zu einer medizinischen Einrichtung werden muss.

Es bedeutet jedoch, dass zukünftige Nutzungsflexibilität heute ein entscheidendes Investitionskriterium darstellt.

Die wichtigste Frage, die sich jeder Hoteleigentümer stellen sollte

Über viele Jahre lautete die zentrale Frage:

"Was ist mein Hotel heute wert?"

Heute gewinnt eine andere Frage deutlich an Bedeutung:

"Wird mein Hotel auch in zehn Jahren noch für Investoren attraktiv sein?"

Die Antwort auf diese Frage entscheidet zunehmend über Marktwert und Verkaufserfolg.

Fazit

Die größte Herausforderung vieler familiengeführter Hotels wird künftig nicht darin bestehen, Gäste zu gewinnen.

Sie wird darin bestehen, den richtigen Nachfolger oder Investor zu finden.

Eine erfolgreiche Unternehmensnachfolge benötigt Jahre der Vorbereitung – nicht nur wenige Monate.

Eigentümer, die frühzeitig planen, verfügen über deutlich mehr strategische Handlungsmöglichkeiten als diejenigen, die erst kurz vor dem Ruhestand reagieren.

Deshalb sollte Nachfolgeplanung nicht als Exit-Strategie verstanden werden, sondern als langfristige Investitionsstrategie.

Über den Autor

Sergey Vakhnenko ist CEO der Dominart Real Estate GmbH, einer international tätigen Immobilien- und Investmentberatung mit Hauptsitz in Berlin.

Seit mehr als 15 Jahren begleitet Dominart Real Estate internationale Investoren, Hoteleigentümer sowie institutionelle Käufer bei Hotelinvestitionen, Off-Market-Hoteltransaktionen, Healthcare Real Estate, Hospitality-Immobilien und gewerblichen Immobilienakquisitionen in Deutschland, Österreich und der Schweiz.