Стратегічний посібник для власників готелів, інвесторів і сімейного бізнесу в Німеччині, Австрії та Швейцарії

Автор: Сергій Вахненко, генеральний директор Dominart Real Estate GmbH

Передача бізнесу наступному поколінню сьогодні стала одним із найбільших викликів для європейської готельної індустрії.

Протягом десятиліть саме сімейні готелі формували ринок гостинності Німеччини, Австрії та Швейцарії. Багато з них успішно управляються однією родиною вже кілька поколінь.

Для більшості власників існувало природне переконання:

"Одного дня наші діти продовжать цей бізнес."

Однак сьогодні такий сценарій стає дедалі менш реалістичним.

Найбільшим стратегічним ризиком для власників готелів у регіоні DACH сьогодні є вже не фінансування, не туристичний попит і навіть не цифровізація, а саме питання наступності.

Сімейний бізнес Німеччини переживає історичну зміну поколінь

Німеччина залишається однією з найпотужніших економік світу, побудованих на сімейному підприємництві.

За даними Stiftung Familienunternehmen, приблизно 88% приватних компаній перебувають під контролем сімей і забезпечують роботою понад половину працівників приватного сектору країни.

Водночас у найближчі роки сотні тисяч німецьких підприємств потребуватимуть вирішення питання передачі бізнесу. Готельний сектор не є винятком.

Чому багато спадкоємців більше не хочуть керувати готелями

Йдеться не про відсутність відповідальності.

Причина полягає у зміні можливостей.

Сучасне покоління підприємців може:

• інвестувати по всьому світу через цифрові інвестиційні платформи;
• створювати бізнеси на основі штучного інтелекту з відносно невеликими інвестиціями;
• брати участь у стартапах і венчурних проєктах;
• працювати дистанційно з будь-якої точки світу;
• диверсифікувати капітал через фондові ринки замість управління операційним бізнесом.

Управління готелем означає зовсім іншу реальність:

• щоденне операційне управління;
• значні капітальні інвестиції;
• відповідальність за персонал;
• дотримання численних нормативних вимог;
• довгострокову прив'язаність до одного місця;
• постійне реінвестування.

Саме тому багато спадкоємців свідомо обирають інший підприємницький шлях.

Прибутковий готель не завжди є привабливою інвестицією

Це створює ще один виклик.

Багато власників вважають:

"Якщо мої діти не продовжать бізнес, я завжди зможу продати готель."

Насправді інвестиційний ринок кардинально змінився.

Професійні інвестори більше не оцінюють готелі виключно за історичними фінансовими показниками.

Сьогодні головне значення має потенціал розвитку об'єкта.

Інвестори ставлять зовсім інші запитання:

• Чи можна змінити позиціонування готелю?
• Чи підходить він для wellness-концепції?
• Чи можна інтегрувати Medical Hospitality?
• Чи має потенціал для концепції Longevity?
• Наскільки будівля гнучка для майбутньої адаптації?
• Чи залишатиметься вона цікавою інституційним інвесторам через десять років?

Саме ці питання дедалі більше визначають інвестиційну вартість.

Наступність у готельному бізнесі — це вже не лише зміна власника

Останніми роками Dominart Real Estate GmbH значно розширила свій консультаційний підхід.

Під керівництвом Сергія Вахненка компанія допомагає власникам готелів не лише продавати активи, а й розробляти довгострокові стратегії наступності та виходу з бізнесу.

Робота починається задовго до виходу об'єкта на ринок.

Аналізуються:

• інвестиційний потенціал;
• можливості репозиціонування;
• майбутні операційні концепції;
• профілі потенційних покупців;
• структура угоди;
• різні сценарії виходу.

Мета полягає не просто у продажі.

Головне — знайти інвестора, який стане найкращим власником для наступного етапу розвитку активу.

Healthcare Real Estate змінює інвестиційний попит

Ще однією структурною тенденцією є зростання інтересу міжнародних інвесторів до сегментів Healthcare Real Estate, Wellness Hospitality та Longevity Hotels.

Готелі, які можуть інтегрувати профілактичну медицину, оздоровлення, реабілітацію або концепції здорового довголіття, часто викликають значно більший інтерес, ніж традиційні готелі.

Це не означає, що кожен готель має перетворитися на медичний центр.

Однак гнучкість щодо майбутнього використання стала одним із ключових критеріїв інвестиційної привабливості.

Найважливіше запитання для кожного власника готелю

Протягом багатьох років головним було запитання:

"Скільки коштує мій готель сьогодні?"

Сьогодні набагато важливіше інше:

"Чи буде мій готель привабливим для інвесторів через десять років?"

Саме відповідь на це питання дедалі більше визначає ринкову вартість та успішність майбутньої угоди.

Висновок

У майбутньому найбільшим викликом для багатьох сімейних готелів буде не пошук гостей.

Найскладніше буде знайти наступного власника.

Успішна передача бізнесу потребує багатьох років підготовки, а не кількох місяців.

Ті власники, які починають планувати заздалегідь, мають значно більше стратегічних можливостей.

Саме тому планування наступності слід розглядати як інвестиційну стратегію, а не лише як стратегію виходу з бізнесу.

Про автора

Сергій Вахненко — генеральний директор Dominart Real Estate GmbH, міжнародної консалтингової компанії у сфері інвестиційної нерухомості зі штаб-квартирою в Берліні.

Понад 15 років Dominart Real Estate консультує міжнародних інвесторів, власників готелів та інституційних покупців щодо інвестицій у готелі, off-market угод, Healthcare Real Estate, готельної нерухомості та придбання комерційних об'єктів у Німеччині, Австрії та Швейцарії.