Стратегическое руководство для владельцев отелей, инвесторов и семейного бизнеса в Германии, Австрии и Швейцарии

Автор: Сергей Вахненко, генеральный директор Dominart Real Estate GmbH

Проблема передачи бизнеса следующему поколению сегодня стала одним из самых серьёзных вызовов европейской гостиничной индустрии.

На протяжении десятилетий именно семейные отели формировали рынок гостеприимства Германии, Австрии и Швейцарии. Многие из них успешно управляются одной семьёй уже несколько поколений.

Долгое время большинство собственников были уверены:

"Когда-нибудь наши дети продолжат этот бизнес."

Однако сегодня подобный сценарий становится всё менее вероятным.

Главным стратегическим риском для гостиничного бизнеса региона DACH становятся уже не финансирование, не туристический спрос и даже не цифровизация, а вопрос преемственности.

Семейный бизнес Германии переживает историческую смену поколений

Германия остаётся одной из ведущих мировых экономик, основанных на семейном предпринимательстве.

По данным Stiftung Familienunternehmen, около 88% частных компаний находятся под контролем семей и обеспечивают работой более половины сотрудников частного сектора.

Одновременно в ближайшие годы сотни тысяч немецких компаний столкнутся с необходимостью поиска преемников. Гостиничный сектор не является исключением.

Почему наследники всё чаще не хотят управлять отелями

Причина заключается вовсе не в отсутствии ответственности.

Изменился сам выбор возможностей.

Современное поколение предпринимателей может:

• инвестировать по всему миру через цифровые инвестиционные платформы;
• создавать компании на базе искусственного интеллекта с относительно небольшими инвестициями;
• участвовать в стартапах и венчурных проектах;
• работать удалённо практически из любой точки мира;
• диверсифицировать капитал через фондовые рынки вместо управления операционным бизнесом.

Управление гостиницей означает совершенно иной образ жизни:

• ежедневное оперативное управление;
• постоянные капитальные вложения;
• ответственность за персонал;
• соблюдение многочисленных нормативных требований;
• долгосрочную привязку к одному объекту;
• регулярные инвестиции в развитие.

Поэтому многие наследники сознательно выбирают другой путь.

Прибыльный отель не всегда является привлекательным инвестиционным активом

Это создаёт ещё одну серьёзную проблему.

Многие владельцы считают:

"Если дети не захотят продолжить бизнес, гостиницу всегда можно будет продать."

Однако инвестиционный рынок существенно изменился.

Сегодня профессиональные инвесторы оценивают гостиницы уже не только по финансовым показателям прошлых лет.

Гораздо важнее потенциал развития объекта.

Инвесторы задают совершенно другие вопросы:

• Возможна ли репозиция объекта?
• Подходит ли гостиница для wellness-концепции?
• Можно ли интегрировать Medical Hospitality?
• Есть ли потенциал создания Longevity Hotel?
• Насколько гибким является объект для будущей реконцепции?
• Сохранит ли он привлекательность для институциональных инвесторов через десять лет?

Именно эти факторы всё чаще определяют стоимость гостиничной недвижимости.

Преемственность сегодня означает гораздо больше, чем смену владельца

За последние годы Dominart Real Estate GmbH значительно расширила свой консультационный подход.

Под руководством Сергея Вахненко компания помогает владельцам гостиниц не только продавать объекты, но и разрабатывать долгосрочные стратегии преемственности и выхода из бизнеса.

Работа начинается задолго до вывода объекта на рынок.

Специалисты анализируют:

• инвестиционный потенциал;
• возможности репозиционирования;
• перспективные операционные концепции;
• профиль будущих покупателей;
• структуру сделки;
• различные сценарии выхода из инвестиции.

Главная задача — не просто найти покупателя.

Главная цель — подобрать инвестора, который сможет успешно развивать объект на следующем этапе его жизненного цикла.

Healthcare Real Estate меняет структуру инвестиционного спроса

Ещё одной важной тенденцией становится стремительный рост интереса инвесторов к сегментам Healthcare Real Estate, Wellness Hospitality и Longevity Hotels.

Отели, способные интегрировать профилактическую медицину, оздоровительные программы, реабилитацию или концепции здорового долголетия, зачастую вызывают значительно больший интерес, чем традиционные гостиничные объекты.

Это вовсе не означает, что каждый отель должен превратиться в медицинский центр.

Однако способность адаптироваться к будущим форматам использования становится одним из ключевых критериев инвестиционной привлекательности.

Самый важный вопрос для каждого владельца гостиницы

На протяжении многих лет владельцы спрашивали:

"Сколько стоит мой отель сегодня?"

Сегодня гораздо важнее другой вопрос:

"Будет ли мой отель интересен инвесторам через десять лет?"

Именно ответ на этот вопрос всё чаще определяет будущую стоимость объекта и успех сделки.

Заключение

Главной проблемой многих семейных гостиниц в ближайшие годы станет не поиск гостей.

Главной задачей станет поиск следующего владельца.

Успешная передача бизнеса требует многих лет подготовки, а не нескольких месяцев.

Чем раньше собственник начинает планировать преемственность, тем больше стратегических возможностей он сохраняет.

Именно поэтому планирование преемственности следует рассматривать не как стратегию выхода из бизнеса, а как долгосрочную инвестиционную стратегию.

Об авторе

Сергей Вахненко — генеральный директор компании Dominart Real Estate GmbH, международной консалтинговой компании в сфере инвестиционной недвижимости со штаб-квартирой в Берлине.

Более 15 лет Dominart Real Estate консультирует международных инвесторов, владельцев гостиниц и институциональных покупателей по вопросам гостиничных инвестиций, внебиржевых (off-market) сделок, Healthcare Real Estate, гостиничной недвижимости и приобретения коммерческих объектов в Германии, Австрии и Швейцарии.