Які податки я заплачу при купівлі нерухомості в Німеччині? Повний гід 2025

Купівля нерухомості в Німеччині — це не лише вигідна інвестиція, але й фінансова відповідальність, що передбачає сплату податків та зборів. Потенційні інвестори та покупці часто ставлять питання:
“Скільки податків я заплачу при купівлі нерухомості в Німеччині?”

У цій статті — повний розбір усіх податків, зборів та обов'язкових витрат при купівлі житлової або комерційної нерухомості в Німеччині, включаючи особливості для іноземців.

Основний податок при купівлі нерухомості: Grunderwerbsteuer (податок на передачу власності)

Це основний і обов'язковий податок, який ви сплатите після укладання договору купівлі-продажу.

• Ставка: від 3,5% до 6,5% від вартості об'єкта

• Залежить від федеральної землі (Bundesland)

Актуальні ставки в різних регіонах Німеччини (станом на 2025 рік):

Федеральна земля	Ставка Grunderwerbsteuer
Баварія (Bayern)	3,5%
Саксонія (Sachsen)	3,5%
Берлін (Berlin)	6,0%
Бранденбург	6,5%
Північний Рейн-Вестфалія (NRW)	6,5%
Гамбург	5,5%

Приклад:

Купуючи квартиру в Берліні за €500,000, ви заплатите:
€500,000 × 6% = €30,000 податку

Хто сплачує податок — покупець чи продавець?

В 95% випадків податок сплачує покупець, якщо інше не вказано в договорі. Це стандартний ринок Німеччини.

Додаткові обов'язкові витрати

Хоча це не податки в прямому сенсі, важливо враховувати обов'язкові державні збори, що пов'язані з оформленням угоди:

1. Послуги нотаріуса (Notar)

• Ставка: ~1%–1,5% від вартості об'єкта

• Нотаріус оформляє договір, подає документи в кадастр і є обов'язковою стороною угоди

2. Реєстрація в земельній книзі (Grundbuchamt)

• Ставка: ~0,5% від вартості об'єкта

• Без реєстрації ви не стаєте юридичним власником

3. Юридичний супровід (за бажанням)

• Ставка: ~0,5%–1% — при участі адвоката

• Особливо важливо при угодах за участю іноземців або при купівлі через GmbH

Щорічні податки після покупки

Після придбання нерухомості в Німеччині, ви будете сплачувати:

1. Grundsteuer (податок на нерухомість)

• Щорічний податок, залежить від кадастрової вартості та муніципальних коефіцієнтів

• В середньому: €200–€800 на рік для житлової нерухомості

• З 2025 року введено реформу податку, розрахунок став індивідуальним для кожного об'єкта

2. Податок на доходи від оренди (якщо здаєте)

• Від 14% до 45%, залежно від доходу

• Можливі витрати (ремонт, обслуговування, відсотки по іпотеці)

3. Податок на приріст капіталу (Spekulationssteuer)

• Якщо ви продасте об'єкт до 10 років володіння, можливий податок на прибуток від зростання ціни

• Від податку звільняєтеся, якщо володієте більше 10 років або проживали в об'єкті самі

Податки для іноземців: чи є відмінності?

Немає. Іноземці сплачують ті ж податки, що й резиденти Німеччини.
Але важливо:

• Вчасно зареєструватися як платник податків (Steuernummer)

• Подавати податкові декларації (особливо по доходах від оренди)

• Уникати подвійного оподаткування (якщо ваша країна має угоду з Німеччиною)

FAQ: Часто задавані питання

Чи потрібно платити податки, якщо я купую нерухомість через юридичну особу?

Так, юридичні особи сплачують податок на передачу власності так само, як і фізичні особи.

Чи можу я знизити суму податку?

Ні. Податок нараховується на повну вартість, зазначену в договорі. Заниження вартості може призвести до кримінальної відповідальності.

Що буде, якщо я не сплачу податок вчасно?

Транзакція не буде зареєстрована в Grundbuch, і ви не станете офіційним власником.