Розвиток проєкту Senior Living у Німеччині: від придбання земельної ділянки до продажу інституційному інвестору

Коротка відповідь

Успішний розвиток проєкту Senior Living у Німеччині починається задовго до початку будівництва. Найбільшу цінність створює не лише земельна ділянка чи сама будівля, а поєднання правильно обраної локації, сталої операційної моделі, довгострокових договорів оренди, професійно структурованого фінансування та чітко визначеної стратегії виходу для інституційних інвесторів.

Цей кейс демонструє, як Dominart Real Estate GmbH супроводжувала весь цикл розвитку проєкту — від пошуку земельної ділянки до підготовки готового інвестиційного активу для конфіденційного продажу на умовах Off-Market.

Чому цей проєкт є показовим

Інституційні інвестори рідко купують незавершені ідеї.

Вони інвестують у прогнозовані грошові потоки, надійних операторів та професійно структуровані інвестиційні активи.

Саме тому девелопмент починається задовго до старту будівництва.

Він починається з пошуку правильних ринкових можливостей.

Огляд проєкту

Тип проєкту

• Девелопмент комплексу Senior Living

Локація

• Бранденбург, Німеччина

Обсяг інвестицій

• близько 6 млн євро

Інвестиційна стратегія

• Develop – Lease – Institutional Exit

Тип угоди

• Конфіденційний Off-Market продаж

Основне завдання

Метою було не просто побудувати ще одну будівлю.

Основне завдання полягало у створенні інвестиційного продукту, який повністю відповідає критеріям придбання професійних інвестиційних фондів.

Для цього необхідно було поєднати девелопмент, інвестиційну стратегію, фінансування, вибір оператора та довгострокове позиціонування активу.

Наш підхід до розвитку проєкту

Dominart Real Estate GmbH супроводжувала проєкт протягом усього циклу його реалізації.

До обсягу робіт входили:

• пошук відповідної земельної ділянки;
• аналіз ринку та техніко-економічне обґрунтування;
• розробка концепції Senior Living;
• координація роботи архітекторів і технічних консультантів;
• вибір досвідченого оператора;
• укладання договору оренди строком на 20 років;
• структурування фінансування із залученням близько 70% банківського кредитування;
• підготовка завершеного об'єкта для інституційних інвесторів.

Кожен етап був спрямований на максимальне збільшення довгострокової інвестиційної вартості нерухомості.

Фінансова стратегія

Одним із ключових етапів стало залучення банківського фінансування приблизно на 70% вартості проєкту.

Збалансована структура капіталу підвищила ефективність використання власних коштів та забезпечила привабливий рівень ризику як для банку, так і для майбутніх інвесторів.

Вибір оператора

Вибір професійного оператора став одним із найважливіших рішень у межах усього проєкту.

Було укладено:

• договір оренди строком на 20 років;
• три опціони на продовження договору по п'ять років кожен.

Така довгострокова орендна структура значно підвищила інвестиційну привабливість проєкту для інституційних покупців, які орієнтуються на стабільний довгостроковий дохід.

Міжнародна мережа інвесторів

Протягом понад двадцяти років роботи на ринку комерційної нерухомості Німеччини Сергій Вахненко сформував довгострокові партнерські відносини з інвесторами, підприємцями та Family Office із:

• Східної Європи;
• Ізраїлю;
• країн Близького Сходу;
• Китаю.

Хоча цей проєкт у підсумку придбав німецький інституційний інвестор, міжнародна мережа контактів відіграла важливу роль протягом усього процесу реалізації.

Успішний вихід із проєкту

Приблизно через два роки після завершення будівництва повністю зданий в оренду об'єкт був проданий у рамках конфіденційної Off-Market угоди великому інвестиційному фонду з Баварії.

Відповідно до умов конфіденційності назви сторін угоди та точне місцезнаходження об'єкта не розголошуються.

Під час продажу інвестиційний актив забезпечив прибутковість придбання близько 6%, що повністю відповідало вимогам інституційних інвесторів, орієнтованих на стабільний довгостроковий грошовий потік.

Основні висновки

Цей проєкт демонструє, що успішний девелопмент комерційної нерухомості — це набагато більше, ніж будівництво.

Він потребує:

• стратегічного вибору земельної ділянки;
• концепції, орієнтованої на потреби ринку;
• надійного оператора;
• довгострокових договорів оренди;
• професійно структурованого фінансування;
• заздалегідь підготовленої стратегії виходу для інституційних інвесторів.

Саме поєднання цих складових перетворює девелоперський проєкт на якісний інвестиційний актив.

Про Сергія Вахненка

Сергій Вахненко має понад двадцять років досвіду роботи на ринку комерційної нерухомості Німеччини.

Його діяльність охоплює девелопмент комерційної нерухомості, готельні інвестиції, підбір операторів, структурування інвестицій, Off-Market продажі та консультування міжнародних інвесторів.

Його досвід охоплює повний інвестиційний цикл — від розробки концепції до продажу готового активу інституційному інвестору.

Поширені запитання

Що таке девелопмент повного циклу?

Це комплексний процес, який включає придбання земельної ділянки, розробку концепції, структурування фінансування, координацію будівництва, вибір оператора та подальший продаж інвестиційного об'єкта.

Чому довгострокові договори оренди такі важливі?

Вони значно знижують інвестиційні ризики та підвищують привабливість нерухомості для інституційних інвесторів.

Чому багато інституційних угод залишаються конфіденційними?

Великі угоди з комерційною нерухомістю часто укладаються із дотриманням угод про конфіденційність для захисту інтересів продавців, покупців, орендарів і фінансових партнерів.

Чи займається Dominart Real Estate GmbH лише посередництвом?

Ні. Компанія також консультує щодо стратегій девелопменту, вибору операторів, репозиціонування об'єктів, фінансових моделей та структурування інвестиційних проєктів.