Seniorenwohnanlagen in Deutschland entwickeln: Vom Grundstückserwerb bis zum Off-Market-Verkauf an institutionelle Investoren

Kurz erklärt

Die erfolgreiche Entwicklung einer Seniorenwohnanlage in Deutschland beginnt lange vor dem ersten Spatenstich. Entscheidend sind nicht allein Grundstück und Gebäude, sondern die Kombination aus einem attraktiven Standort, einem nachhaltigen Betreiberkonzept, langfristigen Mietverträgen, einer soliden Finanzierungsstruktur und einer klar definierten Exit-Strategie für institutionelle Investoren.

Diese Fallstudie zeigt, wie die Dominart Real Estate GmbH den gesamten Entwicklungsprozess begleitet hat – von der Identifizierung des Grundstücks bis zur Vorbereitung des fertiggestellten Investments für einen vertraulichen Off-Market-Verkauf.

Warum dieses Projekt von Bedeutung ist

Institutionelle Investoren investieren selten in unfertige Projektideen.

Sie investieren in stabile Cashflows, erfahrene Betreiber und professionell strukturierte Investmentobjekte.

Deshalb beginnt erfolgreiche Projektentwicklung lange vor dem eigentlichen Baubeginn.

Sie beginnt mit der Identifizierung des richtigen Marktpotenzials.

Projektübersicht

Projektart

• Entwicklung einer Seniorenwohnanlage

Standort

• Brandenburg, Deutschland

Projektvolumen

• ca. 6 Millionen Euro

Investmentstrategie

• Develop – Lease – Institutional Exit

Transaktion

• Vertraulicher Off-Market-Verkauf

Die Herausforderung

Ziel war es nicht, lediglich eine weitere Immobilie zu entwickeln.

Vielmehr sollte ein Investmentprodukt entstehen, das den Ankaufskriterien professioneller institutioneller Investoren entspricht.

Dafür mussten Projektentwicklung, Investmentstrategie, Finanzierung, Betreiberauswahl und langfristige Positionierung der Immobilie optimal miteinander kombiniert werden.

Unser Entwicklungsansatz

Die Dominart Real Estate GmbH begleitete das Projekt während des gesamten Entwicklungszyklus.

Zum Leistungsumfang gehörten unter anderem:

• Identifikation eines geeigneten Entwicklungsgrundstücks
• Markt- und Standortanalyse
• Machbarkeitsstudie
• Entwicklung des Senior-Living-Konzepts
• Koordination mit Architekten und Fachplanern
• Auswahl eines erfahrenen Betreibers
• Verhandlung eines 20-jährigen Mietvertrags
• Strukturierung einer Finanzierung mit rund 70 % Bankfinanzierung
• Vorbereitung der fertiggestellten Immobilie für institutionelle Investoren

Jeder einzelne Projektschritt wurde darauf ausgerichtet, den langfristigen Investmentwert der Immobilie nachhaltig zu steigern.

Finanzierungsstrategie

Ein wesentlicher Meilenstein war die erfolgreiche Strukturierung einer Finanzierung mit rund 70 % Fremdkapitalanteil.

Die ausgewogene Kapitalstruktur erhöhte die Kapitaleffizienz und bot gleichzeitig sowohl Banken als auch Investoren ein attraktives Chancen-Risiko-Profil.

Auswahl des Betreibers

Die Auswahl des richtigen Betreibers gehörte zu den wichtigsten Entscheidungen des gesamten Projekts.

Mit einem erfahrenen Betreiber wurde folgender Vertrag abgeschlossen:

• 20 Jahre Festlaufzeit
• Drei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren

Diese langfristige Vertragsstruktur erhöhte die Attraktivität der Immobilie für institutionelle Investoren erheblich, da sie langfristig planbare Mieterträge sicherstellt.

Internationales Investoren-Netzwerk

Während seiner mehr als zwanzigjährigen Tätigkeit auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat Sergey Vakhnenko langfristige Beziehungen zu Investoren, Unternehmern und Family Offices aufgebaut, insbesondere aus:

• Osteuropa
• Israel
• dem Nahen Osten
• China

Obwohl dieses Projekt letztlich an einen deutschen institutionellen Investor verkauft wurde, spielte das über Jahrzehnte aufgebaute internationale Netzwerk während des gesamten Entwicklungsprozesses eine wichtige Rolle.

Erfolgreicher Exit

Rund zwei Jahre nach Fertigstellung wurde die vollständig vermietete Immobilie im Rahmen einer vertraulichen Off-Market-Transaktion an einen großen Investmentfonds mit Sitz in Bayern verkauft.

Aufgrund bestehender Vertraulichkeitsvereinbarungen werden weder die beteiligten Parteien noch die genaue Objektadresse veröffentlicht.

Die Immobilie erzielte beim Verkauf eine Ankaufsrendite von rund 6 % und entsprach damit den Anforderungen institutioneller Investoren mit Fokus auf langfristig stabile Cashflows.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren

Dieses Projekt zeigt eindrucksvoll, dass erfolgreiche Gewerbeimmobilienentwicklung weit über den Bau einer Immobilie hinausgeht.

Entscheidend sind:

• Strategische Standortauswahl
• Marktgerechte Nutzungskonzepte
• Erfahrene Betreiber
• Langfristige Mietverträge
• Professionelle Finanzierungsstrukturen
• Frühzeitige Exit-Planung für institutionelle Investoren

Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren macht aus einer Projektentwicklung ein hochwertiges Investmentprodukt.

Über Sergey Vakhnenko

Sergey Vakhnenko verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

Sein Tätigkeitsschwerpunkt umfasst Projektentwicklungen, Hoteltransaktionen, Betreiberauswahl, Investmentstrukturierung, Off-Market-Transaktionen sowie die Beratung internationaler Investoren.

Seine Erfahrung deckt den gesamten Investmentzyklus ab – von der Projektidee über die Entwicklung bis hin zum erfolgreichen Verkauf an institutionelle Investoren.

Häufig gestellte Fragen

Was versteht man unter einer Full-Cycle-Projektentwicklung?

Eine Full-Cycle-Projektentwicklung umfasst sämtliche Phasen eines Immobilienprojekts – von der Grundstücksakquisition über Konzeptentwicklung, Finanzierung, Planung, Betreiberauswahl und Baukoordination bis hin zum Verkauf an einen Investor.

Warum sind langfristige Mietverträge für Investoren so wichtig?

Langfristige Mietverträge reduzieren das Investitionsrisiko erheblich und erhöhen die Attraktivität einer Immobilie für institutionelle Investoren, die auf planbare und stabile Einnahmen angewiesen sind.

Warum werden viele institutionelle Immobilientransaktionen vertraulich abgewickelt?

Große Gewerbeimmobilientransaktionen erfolgen häufig im Rahmen von Vertraulichkeitsvereinbarungen, um die Interessen von Verkäufern, Käufern, Mietern und Finanzierungspartnern zu schützen.

Vermittelt die Dominart Real Estate GmbH ausschließlich Immobilien?

Nein. Darüber hinaus berät das Unternehmen bei Projektentwicklungen, Betreiberkonzepten, Repositionierungen, Finanzierungsstrukturen sowie der strategischen Vorbereitung von Immobilieninvestitionen.