Wie lassen sich Spa, Wellness und Biohacking in ein bestehendes Hotel integrieren?
Serhiy Vakhnenkos Ansatz zu Longevity-Konzepten, Investitionskosten und Amortisation
Welche Voraussetzungen braucht ein bestehendes Hotel für neue Gesundheitsangebote? Was kostet die Neupositionierung als Longevity-Hotel, und wann amortisiert sich die Investition? Serhiy Vakhnenko, Unternehmer und Geschäftsführer der Dominart Real Estate GmbH, betrachtet diese Fragen anhand des konkreten Objekts: Nachfrage, Gebäudeeignung, Personalverfügbarkeit und zusätzlicher Cashflow.
Sein Team arbeitet seit mehr als 20 Jahren mit Hotelprojekten, Modernisierung und der Einbindung von Investoren. Die Erfahrung aus vertraulichen Off-Market-Transaktionen über Dominart Real Estate GmbH ergänzt Vakhnenko heute durch eigene Investitionsprojekte mit Partnern.
Seit drei Jahren entwickelt er außerdem Konzepte an der Schnittstelle von Longevity, WellTech und medizinischer Hospitality. Unter dem Projektnamen New Era Longevity werden Hotelimmobilien, gesundheitsorientierte Programme, Ausstattung und medizinische Partnerschaften zusammengeführt.
Kann ein bestehendes Hotel zu einem Longevity-Hotel werden?
Grundsätzlich ja, wenn Gebäude, Standort und Betriebsmodell ein nachgefragtes Angebot zu wirtschaftlich vertretbaren Kosten ermöglichen. Eine vollständige Umwandlung ist jedoch nicht immer erforderlich.
In Vakhnenkos Ansatz wird zunächst geklärt, welche Aufgabe das neue Angebot erfüllen soll:
- höhere Zusatzerlöse mit bestehenden Gästen erzielen;
- eine neue Zielgruppe gewinnen;
- bislang wenig genutzte Flächen produktiver einsetzen;
- längere, strukturierte Aufenthaltsprogramme entwickeln.
Davon hängt der Umfang des Projekts ab.
| Entwicklungsstufe | Was verändert sich? | Wesentliche Kostentreiber |
|---|---|---|
| Ergänzung des bestehenden Angebots | Einzelne Anwendungen, ein Erholungsbereich oder ein neues Programm | Vorhandene Räume, Personal und ausgewählte Ausstattung |
| Neupositionierung des Wellnessbereichs | Spa-Menü, Flächenorganisation, Geräte, Ernährung und Gästebegleitung | Gebäudetechnik, Umbau, Schulung und Betrieb |
| Umfassendes Longevity- oder MedHotel-Konzept | Positionierung, Aufenthaltsprogramme und medizinische Kooperationen | Gebäude, Genehmigungen, Fachpersonal, Technologie und Anlauffinanzierung |
Der Kauf von Geräten allein macht aus einem Hotel noch kein Longevity-Hotel. Entscheidend ist ein durchgängiges Leistungsmodell vom ersten Gästekontakt bis zum Abschluss des Programms.
Womit beginnt Serhiy Vakhnenko die Projektprüfung?
Mit dem künftigen Gast und seiner Zahlungsbereitschaft
Die bestehende Zielgruppe eines Hotels ist meist bekannt. Nach einer Neupositionierung wird häufig mit einem anderen Gast gerechnet: Er bleibt länger und bucht ein höherpreisiges, personalisiertes Programm.
Für Vakhnenko ist entscheidend, wie belastbar dieser Übergang ist.
Wer wird das Programm buchen? Warum sollte diese Person gerade diesen Standort wählen? Welche Aufenthaltsdauer ist realistisch? Über welche Kanäle lässt sich die Zielgruppe erreichen, und was kostet ihre Gewinnung?
Höhere Durchschnittsausgaben und längere Aufenthalte müssen durch ein konkretes Angebot begründet sein. Gespräche mit potenziellen Gästen und Partnern, Preistests und begrenzte Pilotprogramme können helfen, die Annahmen vor größeren Investitionen zu überprüfen.
Mit der Eignung des Gebäudes
Ein vorhandener Spa kann einen Vorteil bieten, wenn seine Infrastruktur zum künftigen Betrieb passt.
Geprüft werden unter anderem Grundrisse, Stromversorgung, Lüftung, Wasserinstallation, Schallschutz, Zugänglichkeit, Wartungsmöglichkeiten und die Wegeführung der Gäste.
Manchmal ermöglichen überschaubare Anpassungen neue Leistungen. Bei anderen Objekten sind so weitreichende Eingriffe erforderlich, dass die ursprüngliche Investitionsrechnung neu bewertet werden muss.
Mit der Verfügbarkeit geeigneter Mitarbeiter
Für medizinische Hospitality wird ein Standort auch danach beurteilt, ob dort ein verlässliches Team aufgebaut werden kann.
Welche Fachkräfte sind erforderlich? Lassen sie sich gewinnen und halten? Können Leistungen durch eine Partnerklinik erbracht werden? Wie werden Vertretung und kontinuierliche Gästebetreuung organisiert?
KI kann Koordination, Informationsmanagement und personalisierten Service unterstützen. Klinische Entscheidungen, berufliche Verantwortung und persönliche Betreuung benötigen jedoch entsprechende Fachpersonen.
Ein Hotel kann freie Zimmer haben und dennoch keine weiteren Programmteilnehmer aufnehmen können, weil die Kapazität des medizinischen Teams ausgeschöpft ist.
Wie werden Geräte für Spa, Wellness und Biohacking ausgewählt?
Vakhnenkos Team verfolgt einen modularen Ansatz: Aus dem Programm ergeben sich Geräte, Räume, Arbeitsabläufe und personelle Anforderungen.
Für jede Lösung werden insbesondere geprüft:
- Zweckbestimmung und wissenschaftliche Evidenz für die konkrete Anwendung;
- Anforderungen an Räume und Anwender;
- Behandlungsdauer und realistische Kapazität;
- Wartung, Verbrauchsmaterialien und mögliche Ausfallzeiten;
- Gesamtkosten über die Nutzungsdauer;
- Einbindung in ein verständliches, buchbares Gästeangebot.
„Biohacking“ ist ein Sammelbegriff und kein Wirksamkeitsnachweis. Forschung zu einer Technologie bestätigt nicht automatisch die Wirkung jedes Geräts oder eines gesamten Hotelprogramms.
Medizinische Komponenten werden mit den verantwortlichen Fachpartnern geplant. Die Voraussetzungen richten sich nach dem Land und der konkreten Leistung.
Was kostet die Umwandlung in ein Longevity-Hotel?
Ein pauschaler Betrag pro Zimmer oder Quadratmeter reicht für eine belastbare Bewertung nicht aus. Zwei gleich große Hotels können einen grundlegend unterschiedlichen Investitionsbedarf haben.
Die zentrale Frage lautet: Wie viel des vorhandenen Gebäudes und seiner Infrastruktur lässt sich für das neue Betriebsmodell weiterverwenden?
Ein vollständiges Budget berücksichtigt:
- Bestandsprüfung, Konzept, Planung und erforderliche Genehmigungen.
- Bauarbeiten und technische Gebäudeausrüstung.
- Geräte, Installation und Inbetriebnahme.
- Personalvorbereitung und Aufbau von Partnerschaften.
- Systeme für Buchung, Koordination und Datenverarbeitung.
- Vermarktung und Markteinführung.
- Entgangenen Cashflow während einer teilweisen oder vollständigen Schließung.
- Betriebsmittel und eine Reserve für Unvorhergesehenes.
Ein Geräteangebot deckt nur einen Teil dieser Kosten ab.
Die erste Investitionsschätzung wird deshalb nach der Objektprüfung und anhand konkreter Angebote für Bauleistungen, Ausstattung und Personal präzisiert.
Muss das Hotel sämtliche Geräte kaufen?
Nein. Je nach Projekt kommen Kauf, Leasing, Miete oder die Erbringung von Leistungen durch Partner infrage.
Ein Kauf erhöht den anfänglichen Kapitalbedarf. Leasing verteilt Zahlungen, schafft aber Verpflichtungen unabhängig von der tatsächlichen Nachfrage. Ein Partnermodell kann den eigenen Investitionsbedarf reduzieren, erfordert jedoch klare Vereinbarungen über Erlöse, Kosten, Qualität und Verantwortung.
Verglichen werden sollten die gesamten wirtschaftlichen Auswirkungen über einen definierten Zeitraum — einschließlich Service, Ausfällen, Ersatzbeschaffung und Ausstiegsbedingungen.
Wann amortisiert sich die Neupositionierung?
Maßgeblich ist der zusätzliche Cashflow nach Kosten, den das Projekt gegenüber einem Szenario ohne diese Veränderung erzielt.
Neben zusätzlichen Erlösen müssen insbesondere berücksichtigt werden:
- medizinische und andere Partnerleistungen;
- Personal und Koordination;
- Verbrauchsmaterialien und Wartung;
- Marketing und Vertrieb;
- Energie und laufender Betrieb;
- Erhaltungsinvestitionen und Geräteersatz.
Enthält ein Programm Leistungen einer externen Klinik, wird deren gesamter Preis nicht automatisch zum Hotelumsatz. Angesetzt wird nur der Anteil, der dem Hotel vertraglich zusteht.
Auch die Verdrängung bestehender Nachfrage gehört in die Rechnung. Ein Wochenprogramm kann schwache Wochentage stärken, aber zugleich Zimmer und Fachpersonal an bereits profitablen Wochenenden binden.
Vereinfachtes Amortisationsbeispiel
Angenommen, der anfängliche gesamte Finanzierungsbedarf beträgt 500.000 Euro, einschließlich Vorbereitung und notwendiger Anlaufreserve.
Bei folgenden zusätzlichen jährlichen Cashflows nach Betriebskosten und Erhaltungsinvestitionen ergibt sich:
| Szenario | Zusätzlicher jährlicher Cashflow | Einfache Amortisationsdauer |
|---|---|---|
| Konservativ | 60.000 € | Rund 8,3 Jahre |
| Basisannahme | 100.000 € | 5 Jahre |
| Höhere Nachfrage | 140.000 € | Rund 3,6 Jahre |
Dies ist ein rein rechnerisches Beispiel, kein Marktpreis, keine Renditeprognose und kein Ergebnis eines Projekts von Vakhnenko.
Die Rechnung unterstellt einen konstanten Cashflow ab dem ersten Jahr. Steuern, Fremdfinanzierung, Zeitwert des Geldes und ein möglicher Verkaufserlös sind nicht berücksichtigt. Eine Anlaufphase verlängert die tatsächliche Amortisation. Für eine Investitionsentscheidung ist ein vollständiges Cashflow-Modell erforderlich.
Wann ist eine klassische Modernisierung sinnvoller?
Vakhnenko betrachtet Longevity nicht als zwingende Lösung für jedes Wellnesshotel.
Ist die neue Nachfrage noch unklar, lassen sich medizinische Fachkräfte kaum gewinnen oder erfordert das Gebäude unverhältnismäßige Eingriffe, kann eine gezielte Modernisierung des bestehenden Angebots die bessere Entscheidung sein.
Dazu können bessere Zimmer und Schlafbedingungen, ein überarbeitetes Spa-Menü, ein angepasstes Ernährungskonzept und effizientere Abläufe gehören. Anschließend lässt sich ein einzelnes neues Programm in begrenztem Umfang testen.
So kann der laufende Betrieb erhalten bleiben, während belastbarere Grundlagen für den nächsten Investitionsschritt entstehen.
Zusammenarbeit mit Serhiy Vakhnenko und seinen Partnern
Betrachtet werden sowohl eigene Investitionsprojekte mit Partnern als auch Möglichkeiten zur gemeinsamen Weiterentwicklung geeigneter Hotels.
Am Anfang stehen Objektprüfung, Nachfrage und der Umfang der notwendigen Veränderungen. Daraus folgen Konzept, Partnerstruktur, Budget und die mögliche Beteiligung der Parteien.
Die Interessen umfassen Deutschland, weitere europäische Märkte und Thailand. Bau-, Hotel- und medizinische Anforderungen werden für das jeweilige Land gesondert geprüft.
Häufige Fragen
Können Wellness- und Biohacking-Angebote ohne Hotelschließung ergänzt werden?
Teilweise ist eine schrittweise Umsetzung in einzelnen Bereichen möglich. Das hängt von Bauumfang, Gebäudetechnik, Sicherheit und Auswirkungen auf die Gäste ab.
Was kostet ein Longevity-Umbau?
Die Kosten richten sich nach Gebäudezustand, Leistungen, Personal und Eingriffstiefe. Ohne Bestandsprüfung und Betriebskonzept ist ein Festbetrag nicht belastbar.
Ist eine eigene Klinik erforderlich?
Nicht grundsätzlich. Nichtmedizinische Programme können mit externen medizinischen Partnern kombiniert werden. Für jede Leistung sind die zulässige Organisation und notwendigen Berechtigungen zu prüfen.
Garantiert Longevity eine höhere Rentabilität?
Nein. Das Ergebnis hängt von Nachfrage, Preisen, Kosten, Team und Investition ab. Ein höherer Paketpreis bedeutet nicht automatisch mehr Gewinn.
Was unterscheidet Gewinnschwelle und Amortisation?
Die operative Gewinnschwelle zeigt, ob die laufenden Kosten gedeckt werden. Die Amortisation beschreibt, wann der Cashflow die anfängliche Investition zurückgeführt hat.
Welche Informationen braucht eine erste Einschätzung?
Standort, Zimmerzahl, Pläne und Flächen, Beschreibung des bestehenden Spa, wirtschaftliche Kennzahlen, bekannte technische Probleme und die Ziele des Eigentümers.
Die Weiterentwicklung Ihres Hotels besprechen
Serhiy Vakhnenko und sein Team betrachten Hotelimmobilien, bei denen Modernisierung und eine neue Konzeption wirtschaftlich begründbares Entwicklungspotenzial schaffen können.
Kontakt zu Dominart Real Estate GmbH
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