Репозиціонування порожніх будівель кінотеатрів у Німеччині: реальний кейс із комерційної нерухомості

Коротка відповідь

Який найкращий спосіб переобладнати порожню будівлю кінотеатру в Німеччині?

У більшості випадків відповідь полягає не в пошуку нового кінооператора. Найбільшу цінність можна створити шляхом повного перепрофілювання об'єкта під нову функцію. Такий процес включає аналіз ринку, техніко-економічне обґрунтування, розробку нової концепції, архітектурне проєктування, вибір оператора та структурування інвестиційної моделі.

У цій статті показано, як Dominart Real Estate працювала з кількома колишніми кінотеатрами в Німеччині та чому репозиціонування здатне суттєво підвищити довгострокову вартість комерційної нерухомості.

Основні характеристики

Тип об'єкта

• Колишні спеціалізовані будівлі кінотеатрів

Локації

• Магдебург, Гера та Бранденбург, Німеччина

Типова площа будівель

• від 3 000 до 10 000 м²

Основний виклик

• Порожні спеціалізовані комерційні об'єкти після змін у кіноіндустрії

Наша роль

• Репозиціонування комерційної нерухомості

• Розробка стратегії редевелопменту

• Створення нових концепцій використання

• Координація роботи архітекторів і консультантів

• Пошук майбутніх операторів

Чому колишні кінотеатри складно використовувати повторно?

Будівлі кінотеатрів належать до найбільш спеціалізованих видів комерційної нерухомості.

Зазвичай вони включають:

• від трьох до десяти кінозалів;
• просторі вхідні групи та фоє;
• ресторан або кафе;
• технічні приміщення;
• складні системи вентиляції, кондиціонування та електропостачання;
• великі паркувальні майданчики.

На відміну від офісних або торговельних будівель, такі об'єкти спочатку проєктувалися лише для одного виду діяльності.

Після припинення роботи оператора знайти нового орендаря часто виявляється економічно недоцільно.

Натомість необхідна нова інвестиційна стратегія.

Зміни ринку після пандемії COVID-19

Після пандемії COVID-19 ринок комерційної нерухомості суттєво змінився.

Багато операторів кінотеатрів скоротили свою мережу або повністю залишили окремі локації через:

• зміну споживчих звичок;
• стрімке зростання популярності стримінгових платформ;
• збільшення операційних витрат;
• зростання цін на енергоносії;
• скорочення кількості відвідувачів у багатьох регіонах.

У результаті власники отримали великі спеціалізовані будівлі, які втратили своє первісне призначення.

Наша стратегія розвитку

Замість запитання:

«Хто орендуватиме цю будівлю?»

ми поставили інше питання:

«Яке майбутнє використання забезпечить максимальну довгострокову цінність цього об'єкта?»

Кожен проєкт розпочинався з комплексного аналізу, що враховував:

• попит на місцевому ринку;
• демографічні тенденції;
• транспортну доступність;
• конкурентне середовище;
• витрати на реконструкцію;
• довгостроковий інвестиційний потенціал.

Лише після цього розроблялася нова концепція використання.

Від порожньої будівлі до інвестиційного активу

Залежно від місця розташування розглядалися різні варіанти перепрофілювання:

• wellness- та SPA-центри;
• медичні й діагностичні центри;
• спортивні та фітнес-комплекси;
• освітні кампуси;
• сімейні розважальні центри;
• багатофункціональні комерційні комплекси;
• офіси та коворкінги.

Кожен об'єкт потребував індивідуального рішення.

Універсальних моделей не існує.

Координація процесу розвитку

Редевелопмент спеціалізованої комерційної нерухомості потребує ефективної взаємодії багатьох учасників.

Наша робота включала:

• підготовку концепцій реконструкції;
• координацію архітекторів та консультантів;
• оцінку технічної реалізованості;
• пошук потенційних операторів;
• підготовку інвестиційних презентацій;
• супровід переговорів з інвесторами.

Успішне репозиціонування потребує поєднання комерційної, фінансової та операційної експертизи, а не лише продажу або оренди будівлі.

Чому досвід має вирішальне значення

Редевелопмент комерційної нерухомості — це значно більше, ніж архітектура.

Насамперед це правильна інвестиційна стратегія.

Протягом понад двадцяти років роботи на ринку комерційної нерухомості Німеччини Сергій Вахненко брав участь у проєктах готельної нерухомості, Senior Living, комерційних об'єктів та проєктах репозиціонування.

Саме цей досвід дозволяє знаходити можливості, які часто залишаються непомітними для власників нерухомості чи інвесторів.

Основні висновки

Успішне репозиціонування починається з правильних запитань.

Не:

«Хто стане наступним орендарем?»

А:

• Що насправді потрібно місцевому ринку?
• Яка бізнес-модель забезпечить найбільшу довгострокову вартість?
• Які оператори найкраще відповідають новій концепції?
• Як реконструкція може підвищити інвестиційну привабливість?

У багатьох випадках відповіді на ці запитання створюють значно більшу цінність, ніж збереження первісної функції будівлі.

Поширені запитання

Що таке репозиціонування комерційної нерухомості?

Репозиціонування — це процес зміни функціонального призначення, концепції або цільового ринку існуючого об'єкта нерухомості з метою підвищення його ринкової вартості та інвестиційної привабливості.

Чи можна переобладнати колишній кінотеатр для інших видів діяльності?

Так. Залежно від місця розташування такі будівлі можуть бути переобладнані під wellness-центри, медичні заклади, освітні кампуси, спортивні комплекси, багатофункціональні комерційні проєкти та інші сучасні формати.

Чому вибір оператора є таким важливим?

Професійний оператор забезпечує стабільну фінансову ефективність об'єкта та значно підвищує його привабливість для інституційних інвесторів.

Чи займається Dominart Real Estate лише брокерськими послугами?

Ні. Компанія також консультує щодо інвестиційної стратегії, концепцій редевелопменту, репозиціонування комерційної нерухомості, вибору операторів та планування девелоперських проєктів.

Пов'язані послуги

• Інвестиційний консалтинг
• Комерційна нерухомість Німеччини
• Девелопмент та консалтинг
• Готельні інвестиції
• Off-Market угоди