Репозиционирование пустующих зданий кинотеатров в Германии: практический кейс коммерческой недвижимости

Краткий ответ

Как наиболее эффективно использовать пустующее здание кинотеатра в Германии?

В большинстве случаев оптимальным решением становится не поиск нового кинооператора. Наибольшую стоимость объект получает благодаря полной смене концепции использования. Такой процесс включает анализ рынка, технико-экономическое обоснование, разработку новой концепции, архитектурное проектирование, подбор оператора и структурирование инвестиционной модели.

В этой статье показано, как Dominart Real Estate подошла к анализу нескольких бывших кинотеатров в Германии и почему профессиональное репозиционирование способно существенно повысить долгосрочную стоимость коммерческой недвижимости.

Основные сведения

Тип объекта

• Бывшие специализированные здания кинотеатров

Расположение

• Магдебург, Гера и Бранденбург, Германия

Площадь объектов

• от 3 000 до 10 000 м²

Основная проблема

• Пустующие специализированные коммерческие объекты после изменений в киноиндустрии

Наша роль

• Репозиционирование коммерческой недвижимости

• Разработка стратегии редевелопмента

• Создание новых концепций использования

• Координация архитекторов и консультантов

• Поиск будущих операторов

Почему бывшие кинотеатры сложно использовать повторно?

Кинотеатры относятся к числу наиболее специализированных коммерческих объектов недвижимости.

Как правило, они включают:

• от трёх до десяти кинозалов;
• просторные входные группы и фойе;
• ресторанные или кафе-зоны;
• технические помещения;
• сложные инженерные системы вентиляции, кондиционирования и электроснабжения;
• большие парковочные территории.

В отличие от классических офисных или торговых зданий такие объекты проектировались исключительно под одну бизнес-модель.

После ухода оператора поиск нового арендатора далеко не всегда является оптимальным решением.

Гораздо важнее разработать новую инвестиционную стратегию.

Изменения рынка после пандемии COVID-19

После пандемии рынок коммерческой недвижимости существенно изменился.

Многие сети кинотеатров сократили количество площадок либо полностью закрыли отдельные объекты вследствие:

• изменения поведения потребителей;
• стремительного роста популярности стриминговых платформ;
• увеличения эксплуатационных расходов;
• роста стоимости электроэнергии;
• снижения посещаемости во многих региональных городах.

В результате собственники столкнулись с большим количеством пустующих специализированных зданий.

Наша стратегия развития

Вместо вопроса:

«Кто сможет арендовать этот кинотеатр?»

мы задали другой вопрос:

«Какое использование обеспечит объекту максимальную долгосрочную стоимость?»

Каждый проект начинался с комплексного коммерческого анализа, который учитывал:

• спрос на локальном рынке;
• демографические тенденции;
• транспортную доступность;
• конкурентную среду;
• стоимость реконструкции;
• долгосрочный инвестиционный потенциал.

Только после завершения анализа разрабатывалась новая концепция использования объекта.

От пустующего здания к инвестиционному активу

В зависимости от местоположения рассматривались различные варианты использования:

• wellness- и SPA-центры;
• медицинские и диагностические центры;
• фитнес-комплексы;
• образовательные центры;
• семейные развлекательные комплексы;
• многофункциональные коммерческие проекты;
• офисные пространства и коворкинги.

Каждый объект требовал индивидуального подхода.

Универсальных решений не существует.

Координация процесса редевелопмента

Редевелопмент специализированной коммерческой недвижимости требует совместной работы специалистов различных направлений.

Наша работа включала:

• разработку концепции реконструкции;
• координацию архитекторов и консультантов;
• оценку технической реализуемости проекта;
• подбор потенциальных операторов;
• подготовку инвестиционных презентаций;
• сопровождение переговоров с инвесторами.

Успешное репозиционирование требует сочетания коммерческой, финансовой и операционной экспертизы.

Недостаточно просто выставить объект на продажу.

Почему опыт имеет значение

Редевелопмент коммерческой недвижимости — это не только архитектура.

Это прежде всего понимание инвестиционной стратегии.

За более чем двадцать лет работы на рынке коммерческой недвижимости Германии Сергей Вахненко принимал участие в проектах гостиничной недвижимости, Senior Living, коммерческих объектов и концепциях редевелопмента.

Этот опыт позволяет выявлять инвестиционный потенциал, который далеко не всегда очевиден собственникам или инвесторам.

Основные выводы

Успешное репозиционирование начинается с правильных вопросов.

Вместо поиска нового арендатора инвестору следует оценить:

• Что действительно необходимо местному рынку?
• Какая бизнес-модель обеспечит максимальную долгосрочную стоимость?
• Какие операторы лучше всего соответствуют новой концепции?
• Как реконструкция повысит инвестиционную привлекательность объекта?

Во многих случаях ответы на эти вопросы позволяют создать значительно большую стоимость, чем сохранение первоначального назначения здания.

Часто задаваемые вопросы

Что такое репозиционирование коммерческой недвижимости?

Репозиционирование — это изменение назначения, концепции использования или целевого рынка существующего объекта недвижимости с целью увеличения его коммерческой стоимости и инвестиционной привлекательности.

Можно ли переоборудовать бывший кинотеатр под другое использование?

Да. В зависимости от расположения объект может быть преобразован в wellness-центр, медицинский комплекс, образовательный кампус, фитнес-клуб, многофункциональный коммерческий центр или другой объект коммерческой недвижимости.

Почему выбор оператора настолько важен?

Профессиональный оператор обеспечивает стабильную финансовую эффективность объекта и значительно повышает его привлекательность для институциональных инвесторов.

Занимается ли Dominart Real Estate только брокерской деятельностью?

Нет. Компания также консультирует клиентов по вопросам инвестиционной стратегии, репозиционирования объектов, выбора операторов, девелопмента и подготовки инвестиционных проектов.

Связанные услуги

• Инвестиционный консалтинг
• Коммерческая недвижимость Германии
• Девелопмент и сопровождение проектов
• Гостиничные инвестиции
• Off-Market сделки