Куди рухається інвестор: як цифрова економіка переосмислює майбутнє комерційної нерухомості
Глобальний ринок нерухомості переживає глибоку трансформацію, що виходить далеко за межі звичних циклів. Ми спостерігаємо не просто зміну цін чи переваг інвесторів — ми стаємо свідками нового визначення сутності комерційної нерухомості у XXI столітті.
Протягом століття цей термін означав фізичні простори для фізичної економіки: офіси для працівників, магазини для покупців, склади для товарів.
Сьогодні, коли обсяг даних у світі подвоюється кожні два роки, а штучний інтелект потребує колосальних обчислювальних потужностей, формується новий тип активів — інфраструктура цифрової економіки.
Щоб зрозуміти масштаб цієї трансформації — і чому до 2029 року в дата-центри буде інвестовано 1,2 трильйона доларів, — потрібно розглянути, як класичні ринкові цикли змінюються в умовах високих відсоткових ставок, геополітичної фрагментації та розриву між фізичною та цифровою економіками.
Чотири фази циклу: нове трактування
Класична чотирифазна модель — рецесія, відновлення, експансія, перенасичення — залишається актуальною, але набуває нових відтінків.
Рецесія тепер означає не лише падіння цін, а період ринкової турбулентності, що створює можливості для довгострокового капіталу. Фаза відновлення — це найкращий момент для Value-Add стратегій, коли можна придбати активи зі знижкою, модернізувати їх і зафіксувати низьку собівартість при збереженні потенціалу зростання.
Головна відмінність поточного циклу: фази більше не синхронізовані глобально. Інституційні інвестори мусять управляти активами, які перебувають у різних фазах циклу в різних регіонах — завдання, що вимагає аналітичної глибини та операційної гнучкості.
Три вектори капіталу: куди насправді рухаються гроші
Капітальні потоки у 2025 році демонструють три домінантні напрямки, кожен з яких відображає реакцію інвесторів на нові економічні виклики:
1. Захищений дохід (Income-Driven Core)
Цей напрямок переважає серед пенсійних фондів, страхових компаній і суверенних фондів добробуту. Капітал спрямовується у стабільні європейські сектори, де орендний дохід захищений від інфляції.
Найбільш стабільні сектори сьогодні:
-
Житлова нерухомість (Multifamily): структурний дефіцит пропозиції та зростання домогосподарств підтримують попит;
-
Логістика: обмежене пропозиція та сталий попит з боку e-commerce забезпечують високу ефективність;
-
Рітейл-склади (Retail Warehouses): неочікуваний лідер 2025 року.
2. Value-Add у фазі корекції (Active Value Creation)
Фаза відновлення — найкращий період для Value-Add інвесторів. Стратегія проста, але вимагає професійного управління: придбати активи у стані дистресу, провести репозиціювання, реновацію, а потім продати або рефінансувати при зростанні ринку.
Ключовий чинник успіху — низька ціна входу, що забезпечує захист від потенційного зниження орендних ставок або затримок у лізингу.
3. Технологічне зростання (Acyclical Tech Growth)
Найдинамічніший напрямок — дата-центри, які змінюють саме поняття інвестування в нерухомість.
Попит з боку штучного інтелекту, особливо генеративного, перетворив дата-центри з утилітарної інфраструктури на один із найпривабливіших класів активів.
«Великолепна сімка» технологічних гігантів планує у 2025 році витрати понад 400 мільярдів доларів на AI та дата-центри. За прогнозом Dell’Oro Group, глобальні інвестиції у сектор досягнуть 1,2 трильйона доларів до 2029 року.
Згідно з опитуванням CBRE, 95% великих інвесторів планують збільшити вкладення у цей сегмент до кінця року.
Висновок
Аналіз трьох інвестиційних векторів показує: майбутнє комерційної нерухомості належить дата-центрам.
Це не перебільшення, а логічний результат глибокої переоцінки поняття «нерухомість» у цифрову епоху.
У світі, де обсяг даних подвоюється кожні два роки, а штучний інтелект потребує величезних обчислювальних ресурсів, дата-центри перестають бути альтернативним активом — вони стають критичною інфраструктурою сучасної цивілізації, подібно до електромереж і водопостачання минулого століття.
