Испания - чрезвычайно популярное направление для иностранных покупателей недвижимости. Иберийское солнце, живая культура, отличная кухня и захватывающие пейзажи привлекают каждый год тысячи людей, которые хотят осуществить свою мечту о покупке дома для отдыха в Испании.
Если вы как немец рассматриваете возможность покупки недвижимости в Испании, финансирование - решающий аспект, который необходимо учитывать. В этом подробном руководстве вы найдете ответы на все ваши вопросы о получении ипотеки в Испании в качестве гражданина Германии.
Могут ли немцы легко получить ипотеку в Испании?
Как граждане ЕС, у немцев в целом очень хорошие шансы получить кредиты от испанских банков на покупку недвижимости. Большинство финансовых учреждений считают клиентов из Германии платежеспособными и с низким уровнем риска из-за экономической стабильности этой страны.
Однако требования банков сильно различаются. Не все кредиторы предоставляют ипотеку иностранцам, а условия могут меняться. Поэтому рекомендуется получать предложения из нескольких банков для сравнения.
Какие условия должны выполнить немецкие покупатели для финансирования в Испании?
Для одобрения испанским банком кредита на покупку недвижимости вы обычно должны соответствовать следующим условиям:
- Доход в евро: Большинство банков предоставляют займы на покупку недвижимости в Испании, только если ваш доход в евро.
- Платежеспособность: Вы должны иметь возможность доказать, что у вас хороая кредитная история и вас считают платежеспособным. Для этого вам нужно предоставить документы, подтверждающие доход, налоговые декларации и т. д.
- Первоначальный взнос: Обычно требуется первоначальный взнос в размере 20-30 процентов от покупной цены.
- NIE: Вам нужен испанский номер NIE (Número de Identidad de Extranjero) - идентификационный номер налогоплательщика для иностранцев.
- Испанский банковский счет: Для получения и погашения кредита необходим банковский счет в испанском банке.
Убедитесь, что вы знакомы и соответствуете всем требованиям банка, в котором вы хотите подать заявку на кредит.
Какие испанские банки наиболее вероятно предоставят ипотеку немцам?
Многие испанские банки действительно предоставляют кредиты немецким покупателям недвижимости. Следующие учреждения доказали свою особую открытость к запросам о финансировании от немецких клиентов:
- Banco Sabadell: Их кредитный процесс адаптирован к потребностям иностранных покупателей и почти не требует перевода немецких документов. Есть скидки по процентным ставкам за открытие счета и страхование.
- Banco Santander: Santander bank обычно принимает немецкие документы в оригинале и даже предоставлял финансирование объектов ниже 100 000 евро.
- CaixaBank: Процентные ставки можно снизить до 1 процента по бонусным программам. Они щедро оценивают платежеспособность на основе ожидаемого дохода от аренды.
- Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA): BBVA предлагает кредиты с фиксированной и плавающей процентной ставкой со сроками до 30 лет. Однако они в основном ограничивают свои предложения заработком в евро из-за рубежа.
Этот список не претендует на полноту. Обязательно уточните непосредственно в любых банках текущие предложения и условия.
Какую процентную ставку в настоящее время должны ожидать немецкие покупатели?
Процентные ставки по ипотечным кредитам в Испании, как и в других странах еврозоны, ориентированы на единую европейскую денежно-кредитную политику. После многих лет рекордно низких ставок стоимость финансирования с середины 2022 года продолжает неуклонно расти и в Испании.
По статистике, в октябре 2022 года иностранные заемщики должны были платить в среднем 5,5% годовых в Испании. Лучшее предложение по кредитам с плавающей процентной ставкой предоставил банк Cajasur с 6,44% годовых. По кредитам с фиксированной ставкой, Selfbank все еще имел предложение 3,64% годовых.
Поскольку ставки в настоящее время меняются, рекомендуется регулярно получать обновленные предложения финансирования от нескольких кредиторов. Квалифицированные ипотечные брокеры часто могут договориться о лучших условиях.
Пошаговая инструкция: Как подать заявку на ипотеку в Испании
Как только вы определились с объектом недвижимости в Испании, следующий шаг - финансирование. Вот пошаговое руководство по этому процессу для немцев:
- Подать заявление на получение номера NIE
Ничего не произойдет без испанского номера NIE. Вы можете подать на него лично в соответствующем испанском консульстве в Германии. Как вариант, уполномоченный представитель может подать заявление за вас в Испании. Заранее узнайте о необходимых документах.
- Собрать документы
Для подачи заявки на кредит вам потребуется предоставить многочисленные документы, подтверждающие вашу личность, платежеспособность и кредитоспособность – от удостоверений личности до подтверждения дохода и выписок по банковским счетам. Убедитесь заранее, что у вас есть в наличии все необходимые актуальные документы.
- Получить первоначальное предложение от банка
Как только вы нашли подходящий объект недвижимости, незамедлительно запросите конкретное предложение по финансированию от банка вашего выбора. Так вы сможете определить, укладывается ли эта покупка в ваш бюджет и какие условия к вам применимы.
- Оценка недвижимости
Индивидуальная оценка недвижимости экспертом, назначенным банком, требуется почти по всем заявкам на кредит. Запустите этот процесс как можно раньше, так как очередь на осмотр часто расписана на несколько недель вперед.
- Запросить FEIN из банка
Перед подписанием договора вам нужно будет получить от финансирующего банка «Европейский стандартизированный информационный бюллетень» (FEIN), содержащий все важные данные по кредиту, такие как годовая процентная ставка, комиссии и т. д.
- Подписать в нотариальной конторе
После выполнения всех формальностей нотариус заверяет договор. В присутствии продавца вы подпишете договор купли-продажи, а также документы по ипотечному кредиту.
- Получить ключи от своей недвижимости
Как только все будет оформлено в нотариальной конторе и реестре недвижимости, вы наконец получите ключи от своего нового дома под испанским солнцем. Поздравляем!
Полезные советы по финансированию
Вот несколько полезных советов, которые могут облегчить процесс получения ипотеки:
- Подавайте заявку на финансирование по возможности, когда вы работаете по постоянному трудовому договору. Это снижает риск дефолта в глазах банка.
- Предоставьте в банк актуальные расчетные листки с данными о доходах, налоговые декларации и выписки по банковским счетам на немецком языке, а в идеале и в переводе на испанский язык.
- Воспользуйтесь услугами ипотечных брокеров, которые могут сравнить вам предложения от нескольких банков и возможно договориться о более выгодных условиях.
- В Испании стандартный первоначальный взнос - 20-30 процентов от стоимости. Чем больше вы можете внести собственных средств, тем выше ваши шансы на более низкую процентную ставку по кредиту.
Во что обходится покупка недвижимости в ипотеку в Испании?
Планируя финансирование, учитывайте, что при покупке недвижимости в Испании на вас все еще распространяются различные сборы и налоги, не входящие в ссуду:
- Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): от 6 до 10 процентов от стоимости, в зависимости от региона
- Нотариальные сборы и регистрация права собственности: примерно 1-2% от стоимости
- Стоимость оценки: около 500 – 1500 евро
- Комиссия риэлтору: Обычно 3-5% от стоимости; обычно оплачивает продавец
- Адвокатские гонорары: Около 500 – 1500 евро
- Перевод документов: Около 30 евро за страницу
- Страхование: В зависимости от объекта и содержимого 500 – 2000 евро в год
Эти расходы могут быстро достигать 10-15% от стоимости. Более высокий первоначальный взнос может позволить вам сократить или избежать некоторые из этих дополнительных издержек.
Основные вопросы и ответы вкратце
Возможно ли получить в Испании 100% финансирование покупки недвижимости?
Крайне редко. Как правило, испанские банки кредитуют максимум 70-80 процентов от стоимости, на оставшуюся сумму требуется первоначальный взнос. Только состоятельные частные клиенты иногда могут получить доступ к продуктам, которые позволяют полностью профинансировать покупку из внешних источников.
Сколько времени занимает подписание кредитного договора?
После предоставления полного пакета документов первоначальное предложение часто выдается в течение нескольких дней. Подписание окончательного договора у нотариуса обычно занимает от одного до двух месяцев.
Можно ли оформить совместное финансирование с партнером?
Да, банки обычно положительно относятся к совместным кредитным заявкам от супружеских пар или партнеров с общими финансами. Дополнительные гарантии и совокупный доход значительно увеличивают шансы на успех.
Какие документы нужны немцам для оформления кредита?
Основные документы – это заграничный паспорт/удостоверение личности, справки о доходах в виде расчетных листков и налоговых деклараций за последние три года, выписки по банковским счетам, справка с места работы и документ о открытии банковского счета в Испании.
Как получить номер NIE?
Номер NIE нужно оформить лично в соответствующем испанском консульстве. Как альтернатива, уполномоченное лицо также может подать заявление в местном отделении полиции в Испании.
Обязательно ли открывать счет в банке, который предоставляет кредит?
Нет, вы можете иметь счет в другом банке. Однако многие испанские банки предлагают скидки по процентной ставке и другие льготы, если открыть счет и оформить ипотеку у них.
Вывод: При правильном подходе проблем не возникнет
Хотя существуют бюрократические барьеры, с надлежащей подготовкой, добросовестным оформлением заявки и некоторым терпением немцы вполне могут без проблем оформить финансирование для покупки недвижимости в Испании.
Шансы хорошие, если у заявителя есть постоянный доход в евро, безупречная кредитная история и желательно трудовой договор на неопределенный срок.
Также ключевым моментом является сравнение предложений от разных испанских банков, так как условия у них могут значительно варьироваться. С помощью квалифицированных специалистов по финансам и недвижимости весь процесс можно существенно упростить.
Обязательно заранее детально ознакомьтесь со всеми требованиями и запланируйте достаточно времени на подготовку документов и весь процесс оформления кредита.
Тогда в скором времени ничто не будет препятствовать покупке вашего дома мечты на солнечных испанских побережьях! ¡Buena suerte!
