Immobilienfinanzierung in Spanien - Der ultimative Leitfaden für deutsche Käufer

Spanien ist bei ausländischen Käufern ein äußerst beliebtes Ziel für Immobilieninvestitionen. Die iberische Sonne, die lebhafte Kultur, die hervorragende Küche und die atemberaubenden Landschaften ziehen jedes Jahr Tausende von Menschen an, die ihren Traum von einem Ferienhaus in Spanien verwirklichen möchten.

Wenn Sie als Deutscher den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, ist die Finanzierung ein entscheidender Aspekt, den Sie berücksichtigen müssen. In diesem umfassenden Leitfaden erhalten Sie Antworten auf alle Ihre Fragen zur Immobilienfinanzierung in Spanien als deutscher Staatsbürger.

Können Deutsche in Spanien problemlos eine Immobilienfinanzierung erhalten?

Als EU-Bürger haben Deutsche grundsätzlich sehr gute Chancen, von spanischen Banken Darlehen für den Kauf von Immobilien zu erhalten. Die meisten Kreditinstitute betrachten Kunden aus Deutschland aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität des Landes als bonitätsstark und risikoarm.

Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen von Bank zu Bank teilweise deutlich. Nicht alle Geldhäuser vergeben Hypotheken an Ausländer, und die Konditionen können variieren. Daher ist es ratsam, Angebote von mehreren Banken einzuholen und zu vergleichen.

Welche Voraussetzungen müssen deutsche Käufer für eine Finanzierung in Spanien erfüllen?

Damit Ihnen eine spanische Bank einen Kredit für den Kauf einer Immobilie gewährt, müssen Sie typischerweise folgende Bedingungen erfüllen:

1. Einkommen in Euro: Die meisten Banken vergeben Darlehen für Immobilienkäufe in Spanien nur an Kunden, die ihr Einkommen in Euro beziehen.
2. Bonität: Sie müssen nachweisen können, dass Sie über eine gute Bonität verfügen, also kreditwürdig sind. Dazu legen Sie Unterlagen wie Einkommensnachweise, Steuerbescheide etc. vor.
3. Anzahlung: Eine Anzahlung von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises wird in der Regel vorausgesetzt.
4. NIE: Sie benötigen eine spanische NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), eine Art Steueridentifikationsnummer für Ausländer.
5. Spanisches Bankkonto: Für die Kreditaufnahme und -tilgung ist ein Bankkonto bei einer spanischen Bank erforderlich.

Stellen Sie sicher, dass Sie alle Anforderungen der Bank, bei der Sie Ihren Kredit beantragen möchten, genau kennen und erfüllen.

Bei welchen spanischen Banken erhalten Deutsche am ehesten eine Finanzierung?

Viele spanische Banken vergeben durchaus Darlehen an deutsche Immobilienkäufer. Folgende Institute haben sich in der Vergangenheit als besonders offen für Finanzierungsanfragen von Kunden aus Deutschland erwiesen:

1. Banco Sabadell: Der Kreditprozess bei Sabadell ist speziell auf die Bedürfnisse ausländischer Käufer zugeschnitten und erfordert kaum Übersetzungen deutscher Dokumente. Bei Kontoführung und Versicherungsabschluss gibt es Zinsvergünstigungen.
2. Banco Santander: Die Santander Bank akzeptiert in der Regel deutsche Dokumente im Original und hat auch schon Finanzierungen für Immobilien unter 100.000 Euro vergeben.
3. CaixaBank: Über Bonusprogramme der Bank lassen sich die Zinsen um bis zu 1 Prozent senken. CaoxaBank geht bei der Kreditwürdigkeitsprüfung großzügig mit erwarteten Mieteinnahmen um.
4. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA): Die BBVA bietet Festzins- und Variable-Darlehen mit Laufzeiten bis 30 Jahre. Allerdings beschränkt sie ihre Angebote zumeist auf Euro-Verdiener aus dem Ausland.

Diese Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Informieren Sie sich bei den jeweiligen Banken über die aktuellen Angebote und Bedingungen.

Mit welchem Zinssatz müssen deutsche Käufer aktuell rechnen?

Die Zinssätze für Immobiliendarlehen orientieren sich in Spanien, wie auch in anderen Ländern der Eurozone, an der europäischen Geldpolitik. Nach jahrelangen Niedrigstzinsen steigen die Sätze für Baufinanzierungen seit Mitte 2022 auch in Spanien kontinuierlich an.

Im Oktober 2022 mussten ausländische Kreditnehmer in Spanien laut Statistiken durchschnittlich 5,5 Prozent Zinsen zahlen. Spitzenreiter bei den Variabel-Zins-Angeboten war die Bank Cajasur mit 6,44 Prozent effektivem Jahreszins. Bei Festzins-Darlehen gab es beim Institut Selfbank noch ein Angebot für 3,64 Prozent Effektivzins.

Da die Zinsen sich aktuell im Fluss befinden, ist es empfehlenswert, Finanzierungsangebote stets aktuell bei mehreren Anbietern einzuholen. Mithilfe eines unabhängigen Hypothekenvermittlers lassen sich oft bessere Konditionen erzielen.

Schritt für Schritt: So läuft die Beantragung einer Immobilienfinanzierung in Spanien ab

Wenn Sie sich für eine Immobilie in Spanien entschieden haben, steht als nächstes die Finanzierung an. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie als Deutscher vorgehen müssen:

1. NIE-Nummer beantragen

Ohne eine spanische NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero) läuft beim Immobilienkauf nichts. Sie können die NIE beim zuständigen spanischen Konsulat in Deutschland persönlich beantragen. Alternativ kann auch eine bevollmächtigte Person den Antrag für Sie in Spanien stellen. Informieren Sie sich vorab über die notwendigen Dokumente.

2. Unterlagen zusammentragen

Für Ihren Finanzierungsantrag bei der Bank müssen Sie zahlreiche Dokumente einreichen, die Ihre Identität, Bonität und Solvenz belegen – vom Personalausweis über Einkommensnachweise bis hin zu Kontoauszügen. Stellen Sie frühzeitig sicher, dass Sie alle benötigten aktuellen Unterlagen parat haben.

3. Erstangebot von der Bank einholen

Sobald Sie eine aussichtsreiche Immobilie gefunden haben, holen Sie zeitnah ein konkretes Finanzierungsangebot von der Bank Ihrer Wahl ein. So sehen Sie, ob der Kauf in Ihrem Budget liegt und welche Konditionen für Sie gelten.

4. Immobilienbewertung veranlassen

Im Rahmen Ihres Kreditantrags ist fast immer eine individuelle Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter der Bank erforderlich. Veranlassen Sie dies frühzeitig, denn der Termin muss oft Wochen im Voraus gebucht werden.

5. Das FEIN von der Bank anfordern

Vor Vertragsunterzeichung müssen Sie von der finanzierenden Bank das sogenannte FEIN erhalten – das "Europäische Standardisierte Merkblatt". In diesem Dokument sind alle relevanten Angaben zum Kredit wie Effektivzins, Gebühren etc. übersichtlich aufgeführt.

6. Beim Notar unterschreiben

Sind alle Formalitäten erfüllt, wird der Vertrag vom Notar beurkundet. Dort unterzeichnen Sie in Anwesenheit des Verkäufers den Kaufvertrag sowie Ihren Immobilienkredit.

7. Schlüsselübergabe

Ist bei Notar und Grundbuch alles erledigt, erhalten Sie endlich die Schlüssel für Ihr neues Domizil in der Sonne überreicht. Herzlichen Glückwunsch!

Hilfreiche Tipps für Ihre Finanzierung in Spanien

Hier noch ein paar nützliche Hinweise, die Ihnen die Finanzierung erleichtern können:

1. Beantragen Sie Ihre Immobilienfinanzierung möglichst, wenn Sie sich in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befinden. Das mindert das Ausfallrisiko in den Augen der Bank.
2. Legen Sie der Bank aktuelle Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheide und Kontoauszüge auf Deutsch und idealerweise zusätzlich in spanischer Übersetzung vor.
3. Nutzen Sie die Angebote von Hypothekenvermittlern, die Ihnen Finanzierungen mehrerer Banken vergleichen und gegebenenfalls bessere Konditionen heraushandeln.
4. In Spanien üblich sind Anzahlungen von 20 bis 30 Prozent. Wenn Sie mehr einbringen können, steigert das Ihre Chancen auf einen zinsgünstigeren Kredit.
5. Eine 100-prozentige Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur in Ausnahmefällen möglich – etwa bei sehr hochwertigen Immobilien oder bei Private-Banking-Kunden.
6. Beantragen Sie die Finanzierung rechtzeitig – der Prozess kann durchaus zwei Monate dauern. Einigen Sie mit dem Verkäufer eine ausreichend lange Frist für die Vertragsunterzeichnung aus.

Was kostet der Hauskauf mit einer Finanzierung in Spanien?

Bei der Planung Ihrer Finanzierung sollten Sie bedenken, dass beim Immobilienkauf in Spanien noch diverse Gebühren und Steuern auf Sie zukommen, die nicht Teil des Kredits sind:

1. Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Je nach Region zwischen 6 und 10 Prozent des Kaufpreises
2. Notar- und Registrierungsgebühren: etwa 1 bis 2 Prozent
3. Gutachterkosten: zirka 500 bis 1500 Euro
4. Gebühren Immobilienmakler: etwa 3 bis 5 Prozent Provision; in der Regel zahlt der Verkäufer
5. Anwaltskosten: circa 500 bis 1500 Euro
6. Übersetzungen: zirka 30 Euro pro Seite
7. Versicherungen: Je nach Objekt und Inhalt 500 bis 2000 Euro jährliche Prämie

Kalkulieren Sie diese Posten, die schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können, bei Ihrer Planung mit ein. Durch eine höhere Anzahlung lassen sie sich teilweise reduzieren oder gar vermeiden.

Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick

Kann man in Spanien auch eine 100%ige Finanzierung für den Immobilienkauf bekommen?

Das ist extrem selten. In der Regel finanzieren spanische Banken maximal 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises, für den Rest ist eine Anzahlung erforderlich. Nur vermögende Privatkunden haben mitunter Zugang zu Produkten, die eine komplette Fremdfinanzierung ermöglichen.

Wie lange dauert es, bis der Finanzierungsvertrag unterschrieben werden kann?

Nach Einreichen der vollständigen Unterlagen erhält man oft innerhalb weniger Tage ein erstes Angebot. Bis zur finalen Vertragsunterzeichnung beim Notar dauert es typischerweise ein bis zwei Monate.

Kann man die Finanzierung auch gemeinsam mit einem Partner beantragen?

Ja, die meisten Banken betrachten Kreditanträge von Ehepartnern oder Lebensgefährten mit gemeinsamen Finanzen positiv. Die zusätzlichen Sicherheiten und das zusammengeführte Einkommen verbessern die Erfolgschancen deutlich.

Welche Dokumente brauchen Deutsche für den Kreditantrag?

Zentrale Unterlagen sind der Reisepass/Personalausweis, Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide der letzten drei Jahre, Kontoauszüge, eine Bestätigung des Arbeitgebers sowie ein Kontoeröffnungsnachweis einer spanischen Bank.

Wie erhält man die NIE-Nummer?

Die NIE ist persönlich bei der zuständigen spanischen Auslandsvertretung zu beantragen. Alternativ kann eine bevollmächtigte Person den Antrag auch in einer Polizeistation vor Ort in Spanien für Sie stellen.

Muss das Konto bei der finanzierenden Bank sein?

Nein, Sie können Ihr Konto auch bei einem anderen Institut führen. Allerdings bieten viele spanische Banken Zinsrabatte oder andere Vergünstigungen, wenn Sie das Konto mit dem Immobilienkredit bei ihnen bündeln.

Fazit: Mit dem richtigen Vorgehen kein Problem

Obwohl bürokratische Hürden überwunden werden müssen – mit der richtigen Vorbereitung, der nötigen Sorgfalt bei der Antragstellung und etwas Geduld können Deutsche sehr wohl problemlos eine Finanzierung für den Kauf von Immobilien in Spanien erhalten.

Die Chancen stehen gut, wenn Sie als Antragsteller über ein gesichertes Einkommen in Euro, eine einwandfreie Bonität und idealerweise einen festen Arbeitsvertrag verfügen.

Zentral ist auch der Vergleich verschiedener Angebote, da die Konditionen der spanischen Banken teils deutlich variieren. Mithilfe kompetenter Finanz- und Immobilienprofis lässt sich der gesamte Ablauf deutlich vereinfachen.

Informieren Sie sich vorab gründlich über alle Anforderungen und planen Sie ausreichend Zeit für die Vorbereitung der Unterlagen und den Finanzierungsprozess insgesamt ein.

Dann steht Ihrem Traumhaus an Spaniens sonnigen Küsten bald nichts mehr im Wege! ¿Buena suerte!